руб

Жилищный кодекс победившей бюрократии

Новый Жилищный кодекс, похоже, не нравится никому. По крайней мере, такой вывод можно сделать из многочисленных обсуждений. А вот депутат Государственной думы Оксана Дмитриева, оказывается, предсказывала сложности с внедрением нового Жилищного кодекса еще на стадии его составления.


- Оксана Генриховна, насколько объективно необходим был этот документ?


- В отличие от реформ, которые были не нужны, которые были высосаны из пальца (как, например, монетизация льгот и пенсионная реформа), изменения в жилищном законодательстве действительно были необходимы. Вся система жилищно-коммунального хозяйства является больной, с раковыми опухолями и метастазами, и она нуждается в каких-то кардинальных изменениях. Она плоха и по организации, и по персоналу, и по менеджменту, и по финансированию, у нее очень высокие издержки. Естественно, здесь необходимы изменения.


Однако, на мой взгляд, в законе надо описывать известные и апробированные юридические конструкции. А пока нет новых четких правил, нет смысла менять старые. Да, старую конструкцию надо заменять новой, но если эта новая слишком туманна, то лучше от этого не будет.


- А на что, по-вашему, в первую очередь должны были быть направлены изменения Жилищного кодекса?


- Во-первых, на четкое регулирование прав собственности в жилищной сфере. У нас больше 60 процентов жилья приватизировано, и необходима защита прав собственников. В старом Жилищном кодексе эти вопросы были отражены плохо. Ими нужно было заниматься. Что сделал кодекс в этом направлении?


Вопрос о строительстве жилья кодекс не регулирует. Он касается тех, кто это жилье приобрел или уже имеет. Любой приобретатель жилья в настоящее время сталкивается с вопросом перепланировки и переустройства. Сейчас фактически любое переустройство считается перепланировкой. 99,9 процента людей, которые приобретают квартиру, и 90 процентов остальных, которые уже давно живут в ней, так или иначе делают перепланировку или переустройство. По новому кодексу все эти изменения нуждаются в согласовании и разрешении жилищной инспекции. Если перепланировка не согласована, человека могут заставить привести все в предыдущее состояние. Крайняя мера, если речь идет о собственнике, - выставление квартиры на торги и ее продажа, если о нанимателе - выселение.


При этом в кодексе ничего не сказано о действиях, которые осуществляются с несущими стенами. Именно такие перепланировки должны осуществляться по разрешению, поскольку реально опасны для всей конструкции здания. Во всем остальном собственник должен распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению и не платить за право распоряжаться этим чиновнику. А сейчас все сделано для того, чтобы чиновник имел возможность получить практически с каждого собственника деньги.


- Уже сейчас многие эксперты поднимают вопрос об управлении в многоквартирных домах.


- Это касается всех. Так, как сформулированы позиции в кодексе, они плохи как для нанимателей, так и для собственников жилья. Согласно Жилищному кодексу, люди, проживающие в многоквартирных домах, могут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Пока в Санкт-Петербурге из 23 тысяч домов ТСЖ созданы только в 870. Преимущественно это вновь построенные дома. 150 ТСЖ созданы в старых домах в центре города. Это - выкупленные старые квартиры, получившие новых собственников. Их также немного. Еще в городе есть около двух тысяч ЖСК. Все остальное (20 тысяч домов) - обычные многоквартирные дома со смешанной формой собственности. Там есть приватизированные квартиры, есть неприватизированные. То, что они в 90 процентах случаев не создадут товарищества собственников жилья, можно быть уверенными. Однако даже в этом случае, согласно кодексу, собственники квартир обязаны провести собрание многоквартирного дома в течение года. Но в 90 процентах случаев они и этого собрания не проведут. Поэтому управляющую компанию, которая будет обслуживать эти дома, назначит по конкурсу само государство. Это будет либо тот же самый ЖЭК, либо какая-то «прикормленная» частная компания.


Поэтому не случайно в преддверии акционирования тарифы на жилищные услуги Санкт-Петербурга были увеличены в 8 раз. Говорят: «Нам нужно привлекать частного инвестора». Интересно, какой частный инвестор нужен в эксплуатации жилищного фонда? Во что он будет вкладывать инвестиции?


Эти крупные акционерные общества (инвесторы) нужны для того, чтобы осуществлять текущий ремонт - менять трубы, красить подъезды, вставлять замки, менять унитазы. Однако эти виды работ вполне могут делать малые предприятия или даже индивидуальные предприниматели без образования юридического лица. В кодексе же не прописаны процедуры найма жильцами отдельных работников на выполнение отдельных работ. А в Кодексе упор изначально делается на крупных монстров, которые получат платежи за жилищные услуги. Поэтому в лучшем случае это будет тот же ЖЭК, но по более высокой цене. Так что наше недовольство, что платим мы много, а получаем мизер, при таком раскладе останется.


А еще, к сожалению, в Жилищном кодексе не определен вопрос, кто и как представляет интересы нанимателя на общем собрании собственников многоквартирного дома.


Разработчики исходили из того, что будто бы по взмаху волшебной палочки все дома сами разделятся на те, где живут только собственники, и на жилье, предоставленное в порядке социального найма. А то, что мы еще десятилетия будем жить в условиях, когда подавляющая часть домов будет смешанного типа, как с приватизированными, так и с неприватизированными квартирами, - это разработчики во внимание не приняли. Поэтому получается: 35 - 40 процентов - это пакет государства в любом многоквартирном доме, плюс возможность договориться с одиннадцатью процентами собственников и навязать всем остальным управляющую компанию. При этом чиновники в связке с коммерсантами (КУГИ - ЖЭК или КУГИ - управляющая компания) могут навязать на собрании собственникам договор с любой управляющей компанией по любым тарифам, которые будут гораздо выше официально установленных. Подобная опасность существует, поскольку в кодексе не оговорено, как должно вести себя государство на этих собраниях, как оно должно голосовать и так далее.


- И как, по-вашему, могут развиваться события?


- Один вариант - собственники окажутся в подчиненном положении и будут вынуждены идти на повышенные тарифы или получать качество, которое их не устраивает. Второй вариант - допустим, если дом с шестьюдесятью процентами собственников и сорока процентами государства. Собственники, чтобы улучшить ситуацию в доме, собираются провести капремонт. Все они готовы платить. А кто будет платить за 40 процентов нанимателей? Получается, собственники в данном случае должны будут нести все расходы: и за себя, и за государство.


Далее. Предположим, что в доме - все собственники: 51 процент из них - богатые и 49 процентов - бедные. Богатые принимают решение нанять управляющую компанию, которая оказывает более качественные услуги по повышенным тарифам, и навязывают эти повышенные расходы оставшимся 49 процентам. Что те могут сделать? Они вынуждены платить. В результате, с одной стороны, может происходить выдавливание бедных из каких-то престижных домов. С другой - могут быть недобросовестные собственники, которые не будут платить вообще. Это тоже не оговорено, хотя должно быть четко прописано в кодексе.


Поэтому я предвижу многочисленные конфликты. Остается только надеяться, что по мере их возникновения в Жилищный кодекс будут оперативно вноситься изменения.


- Все неправильности, о которых вы сейчас говорили, получились из-за недоработки или их внесли туда специально?


- Если в случае с монетизацией можно было четко, по фамилиям и по фирмам просчитать, кому этот механизм выгоден, кому принадлежит этот корыстный умысел, то про Жилищный кодекс так сказать нельзя. Есть конкретные разработчики, у которых были в голове некоторые схемы и, вполне возможно, добросовестные заблуждения. Когда я стала расшифровывать всю ситуацию с многоквартирными домами, у них было искреннее изумление.


В общем, если «Единую Россию» можно считать бюрократией, то этот Жилищный кодекс создан для победившей бюрократии. Он прописан таким образом, чтобы у жилищной бюрократии была возможность получения от граждан постоянных доходов за счет согласований, разрешений и тому подобного. С другой стороны, все сделано для того, чтобы существующие чиновничьи эксплуатирующие организации сохранились и в рыночных условиях и замкнули на себя основной объем платежей за жилье. При этом справедливый бунт жильцов будет блокироваться возможностью навлечь на них санкции за несогласованную перепланировку и переустройство.


Значит, отныне любые претензии жильцов приведут к тому, что в ответ на них будут навлекать жилищную инспекцию. Придется либо взятку давать, либо штраф платить.


В общем, сделано все для того, чтобы получить деньги, а они в жилищной сфере крутятся немалые - тарифы же огромные. Посмотрите: из коммунальных платежей треть составляют жилищные услуги (тепло, газ, вода напрямую к Жилищному кодексу не относятся). Кодекс создает все условия, чтобы эти деньги достались жилищной бюрократии и аффилированным с ней структурам.


Беседовал Олег Булух


Полностью текст интервью можно прочитать в газете "Ваш Тайный советник" за 04.04.2005.

04 Апреля 2005

Обсуждение
лена / 16 Января 2006
меня заинтересовала эта тема хотим тоже организовать ТЖС подскажите, есть ли документы, расписывающие как и что делать, какие варианты есть у нас жильцов многоквартирных домов, если вступят изменения с 1 марта?
Shurik / 15 Апреля 2005
Всё правильно и в точку. Недавно купил 2-х комнатную квартиру в панельном доме в Невском районе со смежными комнатами. Дому 44 года, всё естественно сгнило, износилось и пр. Решил сразу, не въезжая, сделать ремонт с перепланировкой, заменой окон, заменой стен в ванной-туалете. Сначала пошёл в ГУЖА, принимают в понедельник с 10 до 12, в среду с 16 до 18, очередь нужно занимать либо с 6-7 утра, либо в 10-11 в среду. Обычно около 120-150 человек. Больше половины остаётся с носом. После приёма у милой дамы был направлен к проектировщикам (только к этим, но не к любым). Проекта ждал 2 месяца, отдал 5035 руб. для того, чтобы сдать бумаги на проектирование пришлось потратить неделю, чтобы попасть в ПИБ Невского района, за плпн квартир сверху и снизу - 639 рублей. Акт проверки дымоходов и вентиляции - 1500р, за согласование (месяц) ещё 490р. В согласовании написали: предоставить лицензию строительной организации, акты на скрытые работы, акти приёмки выполненных работ, чеки на приобретённые материалы, установить автономные пожарные извещатели с актом и лицензией охранно-пожарной конторы. Оборудовать квартиру шлангом с отдельным вентилем. Заключить договор надзора за ходом строительства с тем же Жэком. Предоставить акт вывозки строительного мусора с лицензией. Говорю, что мусора нет, а небольшую часть вывез на дачу ( куски стены 2х1м -чтоб дорогу подсыпать), рамы -чтоб тепличку сделать... говорят, что даже являясь собственником, не имеешь права ни проводку поменять (энергетик с 5 группой). ни лампочку заменить, ни вентиль отремонтировать. Либо покупай общестроительную лицензию. А все эти навороты мне обойдутся примерно в 1,5 тыс уе. причём, везде "настоятельно рекомендуют" конкретные фирмочки. Беспредел. Абсолютно согласен с мыслью, что необходимость в изменении правового статуса собственников назрела, вот только сделано опать по черномырдински... а народ наш, великий и могучий, для чиновничества просто быдло и стадо дойное. Пытались с соседом заинтересовать жильцов нашего пока муниципального дома идеей ТСЖ. Половина, не зная что это такое, наотрез против, половина от половины вроде за, но платить не хотят ни за что, остальным просто до лампочки - зеньки залил и счастлив. Только единицы из 130 квартир поддержали, и то те, кто недавно купил и что-то строит. А пассивность нашего населения только на руку чиновничеству.
Андрей / 04 Апреля 2005
Все правильно написано. Только это справедливо по отношению ко всему российскому законодательству. Все законы написаны для удобства чиновеникам творить произвол. Исключения мне не известны.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Все статьи1273