руб

За технопарками – будущее

При достатке офисных площадей в Петербурге малому производственному бизнесу пока некуда податься. В городе ощущается нехватка индустриальных парков (их еще называют технопарками), где на одной территории уживаются производство, небольшой склад и офис. Учитывая их невысокую стоимость и небольшой срок окупаемости, в ближайшие годы количество технопарков будет неуклонно расти.


Четкого определения «технопарка» в Петербурге не выработано. Существует по крайней мере два вида объектов, которые принято называть технопарками. Первый - это инновационно - технологические центры при ВУЗах, которые, как правило, занимаются разработкой программного обеспечения и других «интеллектуальных» продуктов. Второй – тип технопарка – комплекс, состоящий из офисного центра, небольшого локального склада и маленького производства на одной территории. В этой статье пойдет речь о второй разновидности технопарков.


Понятие «технопарк» в понимании «производство- плюс офис - плюс склад» появилось сравнительно недавно. И раньше существовали производства и офисы на одной территории. Как правило, в офисах находился персонал, занимающийся управлением и/или оптовыми продажами. Однако названия «технопарк» эти территории не имели, и их было немного. Чаще всего, например, сборочный цех находился на одной улице, а сам офис – на другой. Причем иногда эти объекты располагались в противоположных концах города, делая работу с компанией очень неудобной для клиентов, которым приходилось мотаться из конца в конец.


Подобная ситуация распространена и сейчас. Хотя для клиентов, да и для самого предприятия гораздо удобнее на старых заводских территориях разместить небольшое производство и там же расположить офис. Клиенты могут посмотреть товар в специальных выставочных помещениях, оформить все документы в соответствующем отделе, оплатить товар и забрать его со склада, который расположен на той же территории.


К сожалению, назвать точное количество технопарков в понимании «производство – плюс офис - плюс склад» на сегодняшний день затруднительно. По данным специалистов «Бекара», таких объектов в городе порядка 5-10. Один из самых старых технопарков на месте бывшего завода – «Технопарк №1». Он находится на перекрестке улиц Швецова (Швецова, 41) и Маршала Говорова недалеко от станции метро «Нарвская».


Арендатору и инвестору


Сейчас в городе уже довольно большое количество бизнес-центров и торговых центров. Арендаторы, нуждающиеся в офисных площадях, могут выбрать подходящее помещение. Торговые фирмы тоже имеют такую возможность. А вот малым производствам сложно найти на одной территории и офисные, и складские, и производственные помещения. Технопарк создается при значительно меньших вложениях, нежели бизнес-центр или торговый центр. Здесь нет такой необходимости вкладывать в объект единовременно большие суммы, как при создании бизнес-центров. Переоборудование бывшего завода под технопарк обойдется дешевле, чем переоборудование под офисный центр, например, класса «В». При этом сроки окупаемости индустриального парка сравнительно невысоки. Так, срок окупаемости бизнес-центра – от 5 до 7 лет при удачно сложившихся обстоятельствах и заполнении арендаторами. Срок окупаемости торгового центра составляет от 4 до 8 лет, тогда как технопарк обычно окупается в срок от 3 до 5 лет.


Инвестор, выбирая место для индустирального парка о территории в центре города должен забыть. Как известно, политика властей Петербурга такова, что все промпредприятия в ближайшие 15 лет должны будут переехать на окраины. Наиболее удачное на сегодняшний день место для размещения технопарка – бывший завод на территории промзоны где-нибудь на окраине Петербурга. Например, в таких зонах как «Парнас», «Ижорский завод», «Обухово» и др.


Трудностей не избежать


Но при создании технопарка можно столкнуться и с серьезными проблемами. Как правило, все бывшие заводы уже имеют все коммуникации. У них при «жизни» имелись договоры с «Водоканалом», «Ленэнерго», ГУП «ТЭК», а также подключенные электрические мощности для категории «промышленные потребители». Если все это так, хозяину технопарка не нужно будет добывать необходимые разрешения и документы для подключения света, тепла и воды. Однако, если всего этого нет - монополисты могли в свое время разорвать отношения с неплательщиками-заводами (практически все они были должниками снабжающих организаций), - тогда для создания технопарка все договоры придется заключать заново. Индустриальный парк связан в первую очередь с большими затратами электричества, тепла и воды. Если предприятие не обеспечено, к примером, электроэнергией, то создание технопарка на месте предприятия может быть даже невыгодно, потому что подключение будет стоить очень дорого. Поэтому первое, на что надо обратить внимание при создании индустриального парка – это на имеющиеся инженерию и на мощности.


Другая трудность – разобраться в истории приобретаемого здания. Бывают случаи, когда завод, который продает землю и здание под индустриальный парк, скрывает, например, что у него есть огромные долги за электроэнергию, воду или тепло, а также долги перед городским и/или федеральным бюджетом. При заключении сделки надо обязательно учесть эти обстоятельства, иначе впоследствии могут возникнуть большие проблемы. Кроме того, при наличии долгов меняется и цена, и условия сделки.


Еще одна проблема, которая может возникнуть – процедура банкротства бывшего владельца. Завод – будущий технопарк, – может иметь огромные долги перед предприятиями-поставщиками, а также перед бюджетами различных уровней. В процедуре банкротства есть тоже свои подводные камни, избежать которых сможет грамотная юридическая поддержка, организованная чаще всего новым собственником. Кроме того, если на предприятии-банкроте остался трудовой коллектив или хотя бы его часть, то новому собственнику придется заняться трудоустройством бывших работников или выдать им компенсацию.


Технопарк в деталях


Стоимость аренды помещения в бизнес-центре и помещения в технопарке существенно различается. Так, в бизнес-центре в одном из центральных районов стоимость аренды составляет порядка $70 за кв. м в месяц. Аренда помещения в технопарке может обойтись всего лишь в $15-20 за кв. м.


Как правило, в технопарке не размещаются какие-либо вредные производства. Там не могут быть расположены, например, нефтеперерабатывающие производства, для которых необходима отдельная территория. Размер производственных и офисных площадей зависит, в основном, от размера и структуры помещений бывшего владельца. Технопарки чаще всего создаются на месте заводов и фабрик. Та архитектура, которая первоначально была создана на таком заводе, диктует и назначение будущих помещений, а также профиль самого производства.


Например, на месте деревообрабатывающего производства традиционно будут работать малые предприятия того же профиля – скажем, производство мебели или строительных материалов, комплектация окон и дверей и т.д. Это намного дешевле, потому что у предприятия, расположившегося на месте бывшего завода, есть уже подъездные пути, необходимые помещения, возможно, оборудование и обученный персонал (если он еще не уволился с прежнего места работы), а также коммуникации. Так что менять профиль в технопарках по сравнению с бывшим производством невыгодно. В редких случаях перепрофилирование может быть целесообразным: скажем, если завод находится недалеко от порта, логично было бы его использовать под складской комплекс.


Чаще всего на территории технопарка находится не одно предприятие, а несколько. Так, например, в Петербурге существует технопарк, где бок о бок работают компании по производству окон, сухих строительных смесей, упаковки и сборочное производство дверей. Хотя это предприятия и не одного профиля, но схожей направленности.


Конкуренция в этом сегменте сегодня практически не развита. Это связано с тем, что индустриальных парков для такого города как Петербург, очень мало. Все они расположены довольно далеко друг от друга. Нет такой четкой классификации, как например, в сегменте бизнес-центров.


Прогнозы


Еще пять-семь лет назад компании активно вкладывали средства в создание бизнес-центров. Этот сегмент активно развивался, вновь созданные офисные центры пользовались большим спросом из-за нехватки подобных площадей более высокого качества, нежели офисы в подвалах и на первых этажах жилых домов. Однако сейчас у этого направления наблюдается не такой бурный рост как раньше. И как раз сейчас начинается подъем индустриальных парков, которые, скорее всего, в ближайшие годы будут активно развиваться и пользоваться спросом. Технопарки более дешевы и удобны для клиентов - малых промышленных предприятий. Они быстрее, чем бизнес-центры, окупаются, что очень важно для инвесторов. Для собственника, конечно, технопарк – это меньший доход, чем офисный центр, однако он в большей степени гарантирован. Именно поэтому можно прогнозировать развитие этого направления в ближайшие годы. По своим характеристикам будущие технопарки, скорее всего, можно будет отнести к бизнес-центрам класса «В».


Игорь Горский,

директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»,

специально для «Невастройки»

20 Июля 2005

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

По данным социологов, только 5,7% петербуржцев имеют возможность улучшить свои жилищные условия через существующую ныне систему долевого участия или ипотеку. Существуют ли реальные способы решить жилищную проблему в нашем городе?

25 Июля 2005

Закон о долевом участии в строительстве, принятый для защиты частных инвесторов, до сих пор никого не защитил. Жилье по-прежнему продается на стадии котлована, но людям приходится покупать его через обходные схемы

25 Июля 2005

Пока неизвестно, возможна ли будет по Водному кодексу приватизация части водной акватории Финского залива. Если приватизацию акватории этого водоема разрешат, то цены на участки с береговой линией здесь вырастут еще больше.

13 Июля 2005

К концу года лучше всего будут продаваться дома у озера Долгое, в Кировском районе, у Московского проспекта, у Гражданского проспекта. Обратный эффект может наблюдаться на Ржевке, во Фрунзенском районе и на юго-западе.

12 Июля 2005

Уровень доходности торговой недвижимости в Петербурге высокий - около 15-20% годовых. В последующие годы этот показатель будет снижен в результате увеличения конкуренции и стабилизации развития экономики.

11 Июля 2005
Все статьи1259