руб

Владимир Путин рынку не указ - жильё будет дорожать?

В строительном секторе пора пессимистических ожиданий и ощущение надвигающейся катастрофы сменились легким оптимизмом и надеждой на улучшение ситуации.


Строительный сектор воспринял введение с 1 апреля нового жилищного кодекса как неправильно поставленную запятую во фразе «казнить нельзя помиловать». Ожидалось, что внесение законодательного регулирования стимулирует развитие рынка недвижимости и упростит реализацию наказа gрезидента о формировании «доступного жилья для граждан». В реальности излишнее рвение некоторых законодателей и их нежелание прислушиваться к мнению экспертов привели к тому, что пакет законов не облегчил, а усложнил большинство процедурных этапов строительства, продажи и покупки жилья.


В строительном секторе давно ожидали кризиса. Неясным оставалось только время его наступления. С 2002 года рынок рос как на дрожжах, ежемесячно прибавляя по 10-12%. Как следствие, большинство инвестиционно-строительных и риэлтерских компаний привыкли работать в условиях постоянного роста цен. Прибыль от реализации объектов была около 40-50%, а иногда достигала почти 100%. В результате появилось большое количество «игроков», покупавших квартиры на начальной стадии строительства для дальнейшей перепродажи. Причем большая часть раскупалась еще на стадии закладки фундамента.


За этапом роста неминуемо должен был наступить спад. Отдельные компании, предвидя это, стали диверсифицировать свой бизнес и более тщательно подходить к планированию строительства. Большинство же оказалось не готово работать в новых условиях. Вслед за снижением платежеспособного спроса предложение квартир резко увеличилось, и начал формироваться банк непроданного жилья. У покупателя появилась возможность выбирать между разными вариантами, и он, естественно, стал искать наиболее удобные и комфортабельные. При этом некоторое время (вероятно, по инерции) рост цен продолжался.


Но скоро почти во всех секторах, кроме элитного жилья (спрос на которое продолжает расти и до сих пор), наступила стабилизация уровня стоимости квартир. Почти сразу началась паника, которую потребитель воспринял как знак скорого крушения всего рынка недвижимости, а, следовательно, и обвального снижения цен. В результате, даже те, кто мог и хотел купить квартиру, стали ждать более выгодного момента. На фоне негативных тенденций на рынке недвижимости, власть приняла пакет законов, регламентирующих строительную деятельность, который усугубил панические настроения.


Для застройщика проблема выбора или даже просто нахождения участка для строительства стала крайне острой. Новыми правилами предусматривается выделение участков только на торгах. Причем участки могут выставляться на торги исключительно по так называемому «полному пакету», т.е. на полностью инженерно подготовленную территорию.


Эта проблема и до того была одной из самых сложных. В Москве из-за активного строительства практически не осталось свободных земель в пределах КАД. Некоторые строительные компании были вынуждены перейти на строительные рынки других городов (больше всего этого боялись строительные компании Петербурга), а другие остались делить между собой оскудевший «столичный пирог». Власти Москвы вроде как нашли выход в выводе из центральной части города промышленных предприятий. Первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Александра Левченко заявил: «Москва теперь намерена вернуть себе самое дорогое — землю». Некоторые предприятия уже пошли навстречу властям и либо стали продавать часть своих участков строителям, либо сами начали реализовывать на этой территории инвестиционно-строительные проекты.


В Петербурге проблема участков приняла другой оборот. Земли много, только на ней отсутствуют какие бы то ни было коммуникации. Северная столица первой перешла к выделению территории по системе торгов. Тут же выяснилось, что таким образом строители получают в несколько раз меньше участков — как по причине нехватки оборотных средств для участия в торгах, так и из-за нежелания покупать участки без инженерной подготовки. Город не успевает готовить территорию. Строители жалуются, что власти не все деньги, отчисляемые ими за аренду участков, тратят на инженерную подготовку территорий, а часть средств уходит на другие городские стройки. В 2004 году из почти 6 млрд рублей, перечисленных застройщиками, львиная доля (3,58 млрд рублей) была направлена на цели дорожного строительства: подключение к КАД и реконструкцию набережных.


Другой серьезной головной болью для строителей стал закон о дольщиках. Ужесточение ответственности строительных компаний перед людьми, вложившими деньги в строительство, тут же вызвало заявления со стороны участников рынка о фактическом запрете такой схемы (в Петербурге методом долевого строительства строилось 95% жилья). На смену «долевке» в качестве средств финансирования строителей должны были прийти займы в банках и ипотека. Но ни то, ни другое в современных российских условиях пока недоступно. Банки не готовы давать строителям кредиты — нет ни существенных основных фондов под кредит, ни опыта работы на этом рынке. Ипотека же остается недоступной из-за высокой инфляции и существенных банковских рисков. Как следствие процент по кредиту слишком высок.


В результате строительные компании начинают применять псевдодолевые схемы с созданием отдельных фирм под каждый объект. Это неизбежно вызовет увеличение затрат на строительство, и, как следствие, рост цен. Кроме того, желая защитить покупателей, создатели закона еще больше увеличили их риски. Строительные компании вместо пирамид с дольщиками создают теперь пирамиды с выпуском ценных бумаг и ПИФами. При этом строители оценили свой ущерб от новых законов в 30-40% и грозились настолько же поднять стоимость квадратных метров сдаваемого жилья.


Угрозы — угрозами, но почти год цены не росли, а себестоимость строительства увеличилась. Отчасти высокая, даже по сравнению с западными странами, цена возведения дома объясняется и обычным разгильдяйством. Например, низким уровнем организации строительного процесса, когда потери от брака и простоев составляют 12-15% себестоимости. Кроме того, растут цены на строительные материалы. Причем зачастую этот рынок оказывается монополизированным, как случилось с производством цемента, который занимает 15% в общей сумме затрат на возведение объекта. Постоянно растут расценки на подключение к сетям естественных монополистов. Все этот привело к уменьшению маржи строительных компаний. По разным оценкам, она снизилась до 15-20% (при общемировой норме в 10-12%). Следствием стало резкое ухудшение качества работ — строители пытаются сэкономить на всем, на чем только можно.


Но, как у любой медали есть оборотная сторона, так и стагнация на рынке недвижимости принесла и некоторые положительные моменты. Во-первых, эта сфера получила шанс очиститься от малопрофессиональных и мошеннических компаний. По словам президента Российской гильдии риэлтеров Александра Романенко, профессионал может работать в любой ситуации, а вот псевдориэлтеры могут выживать только в условиях роста рынка: «Появилась возможность повысить уровень брэнда риэлтера». Во-вторых, у покупателя появился выбор, и совершенно некачественное жилье уже почти не раскупается. В-третьих, уменьшение объемов начала новых объектов приведет к 2007-2008 году к некоторому балансу платежеспособного спроса и предложения. Для Петербурга он окажется на уровне 1 млн. 800 тыс. кв. метров жилья.


В Петербурге строительный сектор начинает активизироваться. Негативные тенденции рынка потихоньку идут на спад, сокращается объем непроданного готового жилья. «Цены в среднем не вырастут, по части объектов стоимость увеличится, какие-то дома напротив подешевеют, и, по правде, они этого заслуживают», — отмечает директор департамента маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон. Большинство покупателей уже отошли от магии заявления президента России Владимира Путина, что квадратный метр должен стоить 600 долларов, и понимают, что жилье дешеветь не будет.


В целом гипертрофированная оценка кризиса рынка недвижимости уходит. Остается реалистичное понимание того, что «доступное жилье» и «дешевое жилье» — это далеко не одно и тоже. Как подчеркивает президент Ассоциации риэлтеров Петербурга Павел Штепан, «время, когда можно было купить жилье сразу за наличные деньги проходит. Покупка жилья в дальнейшем должна быть связана с различными видами кредитов и рассрочек платежей». Участникам строительного рынка предстоит еще приспособиться к новым правилам игры, а большинству россиян придется, как всегда, надеяться на то, что планы властей по обеспечению всех «доступным жильем» каким-то чудом осуществятся.

07 Сентября 2005 Источник: "Росбалт"

Обсуждение
лапыч / 13 Января 2006
Подписавшемуся "Палыч" на сообщение от 13.09.2005 12:47: Им и с президентами больше повезет. Они не из чиновничьей братии выбирают, а из дессидентов. Только московское и питерское жилье дешеветь не будет по другой причине. Если в регионах ценник на уровне Питера, то Питер будет стремиться быть чуть дороже, потому как качество жизни здесь все же на порядок лучше.
Палыч / 13 Сентября 2005
Ну, ну ребятки лелейте в ебе надежду на повышение цен. Они и так слишком высокие. За те деньги какие в Питере хотят за 1 квм. Можно купить пару метров в Праге или Варшаве. А стройматериалы там вроде как чуть подороже. Зато жадности намного меньше чем у русских.
127 / 08 Сентября 2005
Как Путин не указ?! Вы шутите, товарищи?
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

При проведении тендеров предпочтение, в первую очередь, отдается подрядчику, предложившему минимальную цену. В результате, в погоне за минимизацией расходов, страдает качество проводимых работ, используются технологии и материалы с меньшим сроком службы.

13 Сентября 2005

В ближайшие два года в России планируется перейти на новые стандарты производства горючего.  «Лукойл» уже этим летом заявил о начале производства дизельного топлива стандарта Евро-4. «ТНК-ВР» заявляло о том, что начнет производство по стандарту Евро-4 в следующем году. На заводе «Киришинефтеоргсинтез» также готовятся к выпуску нового бензина с 2008-го года, уже монтируются новые линии.

12 Сентября 2005

Борьба за инвесторов между Петербургом и Ленинградской областью в последнее время обострилась. Крупные проекты приносят немало прибыли. Вот и стараются администрации обоих субъектов придумать способы стимулирования инвесторов.

08 Сентября 2005

Главный специалист комитета по охране памятников, председатель совета по ландшафтной архитектуре при Союзе архитекторов Андрей Рейман считает, что сады Петербурга - колоссальная историческая ценность. Но не все это понимают.

07 Сентября 2005

Пока банк планирует выделить 50 млн долларов. Это слишком мало, чтобы серьезно повлиять на российский рынок ипотеки, однако достаточно для начала работы программ жилищного кредитования в ряде региональных банков. Скорее всего, ЕБРР собирается запустить в России долгоиграющую ипотечную программу, а 50 млн – это «пробный камень».

06 Сентября 2005
Все статьи1260