руб

В градостроительной политике перемены неизбежны

В осуществлении градостроительной политики нынешней администрации Санкт-Петербурга отчетливо доминирует фискальный интерес. Наиболее наглядно это проявляется в существе процедур предоставления земли под застройку.


Маленькая шоковая терапия


Инвестиционно-тендерная комиссия уступила место прямым торгам, лоты внушительные и дорогие. Теперь на торги выставляются большие участки (ок. 30 га) с неразработанной схемой инженерного обеспечения, то есть подключение к сетям и коммуникациям теперь застройщик проектирует за свои деньги. Первоначальный взнос за право аренды такого участка составляет до 30% стоимости, а окончательный расчет предлагается осуществить не позднее истечения двухлетнего срока. Но при этом существует также практика целевого выделения пятен под застройку. Имеются в виду участки, полностью подготовленные для застройки и расположенные в самых выгодных с коммерческой точки зрения местах. Принцип достаточно простой: обеспечьте городу солидную сумму инвестиций, а город обеспечит вам определенное преимущество рыночных позиций. Городские власти разработали новые правила игры на строительном рынке, и логика их действий вполне понятна – решать поставленные федеральным правительством макроэкономические задачи (увеличение ВВП в 2 раза). Соответственно перед городскими службами обозначена перспектива увеличения валового регионального продукта Санкт-Петербурга в 2 раза. В качестве одного из первых шагов строителям рекомендовано сдать в 2004 г. 2 млн кв. м жилья, невзирая на то что за 9 месяцев текущего года выстроено чуть более 500 тыс. кв. м.

Выяснилось, – и это мнение постоянно тиражирует Лев Каплан, – что предприятиям строительного комплекса Санкт-Петербурга все эти нововведения противопоказаны, по причине финансовой скудости и отсутствия опыта работы в нормальной конкурентной среде. Главным финансовым источником деятельности строительных корпораций до сих пор является долевое участие граждан. Эта система позволила сохранить отрасль в первой половине 90-х годов и, начиная с 1996 г. увеличивать количество сдаваемого ежегодно жилья. Но в настоящее время, и это Лев Моисеевич признает, несовершенная схема привлечения денежных средств полностью себя изжила по причине низкой эффективности в соотношении с растущими производственно-техническими и финансовыми потребностями корпораций.


Пациент брыкается

В понедельник 25 октября состоялась встреча Валентины Матвиенко с делегацией Союзпетростроя, в которую вошли: президент союза Владимир Гольман, вице-президент Лев Каплан, руководители компаний: «Строймонтаж» Артур Кириленко, «47 Трест» Михаил Зарубин, холдинга «RBI» Эдуард Тиктинский, от Правительства города принимали участие вице-губернатор Александр Вахмистров и председатель Комитета по строительству Евгений Яцишин.

В целях создания нормальных условий деятельности строительных предприятий «Союзпетрострой» обратился с просьбой к Правительству города предпринять следующие шаги:

1) выставлять на торги небольшие территории (порядка 1 – 1,5 га) под строительство 20 – 25 тыс. кв. м жилья;

2) снизить размер первоначального платежа до 10%;

3) не форсировать проведение торгов по «короткому пакету», а принять все возможные меры к быстрейшему переходу к «полному пакету», как это предусмотрено федеральным и петербургским законодательством.

Вызывает серьезную озабоченность Союзпетростроя факт монополизации структурами московского капитала добычи песка, производства щебня, других стройматериалов, и как следствие, диктата неоправданно высоких отпускных цен, из-за чего стремится к нулю прибыль корпораций.

Администрация обещала рассмотреть все высказанные предложения.

В одном из последних интервью петербургским СМИ Лев Каплан обмолвился, что главной задачей правительства СПб, по мнению Валентины Матвиенко, является наполняемость бюджета. В этом аспекте арифметика проста – продажа прав на аренду 30 га по схеме «короткого пакета» принесет в казну больше доходов при минимальных издержках, 30% от стоимости «крупного» полупакета превышают в абсолютном исчислении 10% от стоимости аренды небольшого (1–1,5 га) участка, время прохождения процедуры получения прав одинаково. Поэтому судьба пожеланий Союзпетростроя оптимизма не вызывает. Кроме того, Правительство города чрезвычайно заинтересовано в притоке капитала в Санкт-Петербург, и, скорее всего, не видит ничего предосудительного, если права на застройку будут приобретать иногородние инвесторы, способные за счет своих средств провести инженерную подготовку участка. И еще один важный факт. Россия семимильными шагами движется в ВТО. Одним из важнейших условий членства в этом экономическом сообществе является обеспечение равных конкурентных условий для хозяйствующих субъектов стран-участников. А точнее – если фирма не в состоянии работать в Гамбурге или Париже, то не сможет она иметь стабильные рыночные позиции и в Петербурге. Опуская дальнейшие подробности, вывод напрашивается следующий: правительству города безразлично, кто будет в городе хозяйствовать по правилам, разработанным с учетом стратегии развития экономики РФ и платить налоги. Естественно, в ближайшем будущем существенно изменятся конкурентные условия на рынке Санкт-Петербурга. Соответственно, единственным способом «остаться на плаву» для подавляющего большинства корпораций строительного комплекса СПб станет серьезная капитализация собственных активов, связанная с приобретением недвижимого имущества, с привлечением банковских кредитов и с применением эмиссионных технологий.


Доктор, я уже здоров!

Во вторник 26 октября в здании Союзпетростроя состоялся круглый стол, за которым встретились представители ведущих банков СПб и руководители строительного сообщества. Диалог был непростой. Лев Каплан сетовал, что банки неактивно участвуют в строительных проектах, не спешат предоставлять предприятиям строительного комплекса долгосрочные, да и краткосрочные кредиты. Лев Моисеевич подчеркнул: создание внятных институциональных условий кредитования зависит от политической воли городской администрации, необходимой для предоставления возможности строительным предприятиям в качестве залогов использовать объекты незавершенного строительства. Представители юридических служб КУГИ и ГБР не согласились с мнением вице-президента Союзпетростроя, так как на основании федерального и местного законодательства уже разработаны процедуры, обеспечивающие возникновение и переход прав собственности, а также технологии оценки объектов незавершенного строительства. По мнению Льва Каплана, серьезные сложности возникают в связи с позицией банковского сообщества.

Заместитель председателя правления МДМ банка Анатолий Бирюков заявил следующее. Банк готов участвовать в проектах застройки Санкт-Петербурга, но ни договоры долевого участия, ни правоустанавливающие документы, ни вырытый котлован, ни тем более участок в чистом поле, огороженный для будущего объекта, восприняты в качестве залога быть не могут. Если строители расскажут банкирам, как перечисленные экономические факторы можно ликвидировать в денежную массу, то, возможно, вопрос недоверия будет снят. Собственно, отношения «кредитор – заемщик», по его мнению, это вчерашний день. В настоящее время актуальны схемы совместного финансирования проектов при условии пропорционального участия в прибылях. Банки могут участвовать деньгами, а какими ликвидными активами способны участвовать строительные компании?

Владимир Желиостов, управляющий филиалом «Строительный» ОАО «Промышленно-строительный банк», обнаружил более гибкую позицию. Строительные предприятия из числа клиентов банка отличаются исключительной деловой репутацией, многие десятилетия они напряженным трудом создавали современный облик Петербурга-Ленинграда, и кредитуя такие организации, банк уверен в возвратности заемных средств. Правда, с 1 августа 2004 Центробанк ведет решительную борьбу с подобными нерыночными проявлениями рыночной экономики, уточнив ряд требований к характеристике активов хозяйствующих субъектов.

Опять активы, опять залоги. У банкиров возник простой и естественный вопрос: «Как могло случиться, что в течение десятилетий крупные строительные фирмы так и не смогли обзавестись ликвидным капиталом?» Тогда Михаил Зарубин поинтересовался, является ли ликвидным залогом завод, принадлежащий «47 Тресту», банкиры ответили: «Является, но больше 50% оценочной стоимости, определенной независимыми аудиторами, банки в кредит не дадут по причине того, что на принятие окончательного решения помимо качества залогов влияют и другие показатели баланса». Зарубин остался недоволен.

Общение между строителями и банкирами достигло высокого уровня эмоционального накала, не во всем пока достигнуто взаимопонимание, но диалог продолжается – 16 декабря состоится конференция, на которой, по мнению Льва Каплана, многие спорные вопросы будут решены.

18 Ноября 2004

Обсуждение
Аноним / 16 Декабря 2004
У города вообще интересная позиция! С одной стороны хочется чтобы объемы строительства росли, а с другой чтобы доходы у бюджета были высокие. Строители сейчас попали в клещи и все это будет переложено на дольщиков, что соответственно приведет к сокращению спроса. Так что на сегодняшний день говорить о росте объемов строительства как минимум наивно. Дай Бог удержать то что есть. На сегодняшний день городскими властями открыт широкий простор для мошенников. Что мешает им создать фирму, поучаствовать в торгах, взять участок пошоколаднее (цена для них неважна, ибо они строить не собиратся) и начать продажи. Пока город очухается вполне можно по демпинговым ценам продать массу виртуального жилья и благополучно испариться. Пример Пионера с его несогласованными Шуваловскими высотами, наглядное подтверждение . Городские власти могут только пальчиком грозить. А даже в случае подачи ими иска в суд, дело решиться не за один или два дня... И Пионер, при этом не самый плохой вариант. Они хоть какую-то историю имеют... Вполне достойно построили "Новый колизей" и сейчас строят Новую высоту. Но от появления однодневок никто сейчас не застрахован. С то же время реальные компании-застройщики сталкиваются с массой проблем (смотри статью выше)
/ 29 Ноября 2004
Ха!
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Несмотря на то что такой продукт как ипотечные кредиты появился на рынке относительно недавно, его востребованность предопределена самой жизнью. О нужности и важности ипотеки говорить не приходится – все цивилизованные страны давным-давно предоставляют своим гражданам возможность приобретать жилье в кредит, и именно так и приобретается в Европе и Америке большинство квартир. Тем, кто собирается воспользоваться этим инструментом в Петербурге, "Невастройка" дает несколько советов.

26 Ноября 2004

Все минувшее лето в Санкт-Петербурге наблюдалось уменьшение покупательской активности и, как следствие, снижение цен на некоторые типы жилья массового спроса. Разговоры об обвальном падении цен на рынке недвижимости породили панические настроения всех участников рынка. И агенты, и их клиенты, и представители отделов маркетинга строительных организаций говорят о стагнации (застое) рынка. При отсутствии внятных и обоснованных ценовых прогнозов (которым доверяли бы все участники рынка) продавцы и покупатели занимают выжидательную позицию. Первые надеются на то, что цены вновь начнут расти, и им удастся наверстать то, что они «потеряли», не продав объект раньше. Вторые, подогреваемые разговорами о стагнации, ждут снижения цен или в лучшем случае надеются на их стабильность.    

26 Ноября 2004

Недавно Валентина Матвиенко провозгласила политику создания нового имиджа Северной столицы. А бывший главный архитектор Санкт-Петербурга Олег Харченко объявил окончание эпохи советского генплана, и с присущим ему ораторским темпераментом подробно описал перспективы развития города как центра передовых рыночных отношений, культурного центра Европы и России.

18 Ноября 2004
Все статьи1272