руб

Уменьшение рисков при покупке земли

Несовершенство законодательства, экономически неблагоприятная ситуация и отсутствие единой политики, регулирующей строительство частных домов, вот лишь несколько причин, мешающих развитию в этой области.

До сих пор не все чиновники разобралась с правом на использование тех или иных земель. Подобная политика порождает хаос и неразбериху.

Все мы помним обещания большевиков раздать землю крестьянам. И все мы знаем, чем это закончилось. На сегодняшний день большая часть территорий принадлежит государству и связанным с ним структурам, таким как Минобороны. К сожалению, подобные организации не могут и не умеют грамотно воспользоваться предоставленной возможностью, закрывая доступ к земле и для остальных. Немногочисленные участки были выкуплены девелоперами при участии местной власти. По итогу, бывшие территории племенных заводов, парниковых хозяйств и сельскохозяйственных нужд стали платформой для большой стройки. Однако, такие уникальные примеры как Всеволожский район встречаются совсем не часто, во многом из-за провального управления государства.

Проблема собственности

Существует множество проблем, влияющих на отставание перехода земли в частное владение. Сюда относятся как уже выше упомянутые проблемы с Минобороны, так и законодательная неразбериха с включением территорий в собственность хозяйств и лесного фонда. Проблема не столь остро ощущается из-за возросшего интереса к многоквартирным домам. Все больше людей отдают предпочтение высотке, чем маленькому уютному дому на опушке леса. Зачастую, новости из этой сферы просто не доходят до обывателей, не являясь достаточно востребованными по числу заинтересованных людей. С другой стороны, нередко такие вопросы находят отклик в сердцах достаточно обеспеченных домовладельцев, способных самим постоять за свои интересны.

Наглядным примером противостояния может послужить конфликт Минобороны с компанией «Хонка-Парк». Согласно материалам газеты «Недвижимость и строительство», по итогу, компания смогла заполучить во владение два участка общей площадью 12 гектар на территории Нового Токсово. На участки также претендовали военные, успешно по тихому их реализовывавшие, по примеру Васильевой и Сердюкова. Множество конфликтов порожденных отчуждением Левашовского и Ржевского полигонов, затягиваются на несколько лет, переплетаясь между собой. В сложившейся ситуации компания «Хонка-Парк» воспользовалась материалами дела о землях СНТ «Защита». Территория данного участка находилась недалеко от оспариваемых компанией пятен земли. В том деле, садоводы смогли официально оформить двойной кадастровый учет пятен территории в свою пользу, несмотря на то, что часть из них числилась за Минобороны. При прохождения первой инстанции, материалы СНТ не были приняты во внимание, тогда как во второй, признали важность дела «Защиты» при рассмотрении случая компании «Хонка-Парк».

Однако, не всегда победа остается за девелоперами. К примеру, два года назад в Ленинградской области объявили приватизацию более 900 гектар незаконной. В свое время, здесь, в Гатчинском районе, должна была появиться одна из очередей города-спутника под названием «Южный». Но этому не суждено было случиться. В целом, история превращения племенного завода «Лесное» в территорию под застройку вызывает интерес. Компания «Старт-Девелопмент» ловко создала из земли предназначенной для племенной говядины платформу для строительства.

Случаются также удивительные казусы, как например произошло с застройщиком ЖК «Петровская мельница», построившем на оборонных землях несколько многоквартирных домов. Земля приобрела такой статус в результате случая в девяностых годах прошлого века. В то время, возвратились советские войска из ГДР, вооруженные, идущие в никуда. К счастью данная история разрешилась счастливо, не без участия правительства Ленинградской области.

Министерство обороны отвело эту территорию к категории индивидуальной застройки, и при этом участки относились к землям энергетики, промышленности, связи, транспорта и безопасности. Что фактически означает невозможность строительства жилья.

Лесная территория

Этим летом газета РБК напечатала любопытную статью с названием «Часть коттеджных поселков в Ленобласти могут признать незаконными». Тем самым вскрыв давнюю проблему. В Ленинградской области находится около 900 тысяч гектар, относящихся одновременно к поселениям — участкам, где можно строить дома, сельскохозяйственным территориям — где можно иногда, и лесному фонду — в котором, соответственно, нельзя. Данной путаницей с успехом пользуются девелоперы и частные лица, при поддержке местных властей используя закон в своих интересах. В данном вопросе Верховный суд определил приоритетность различных типов земель, и условия выпадения строений из списка легальных. Собрав мнения экспертов, мы пришли к выводу, что решение высшего суда, освещенное РБК, не вызывает такой большой отклик среди специалистов.

Руководитель Экспертного бюро «Сперанский», Дмитрий Сперанский утверждает, что ошибки в документах и разночтения трактовки — неотъемлемая часть строительного дела. Часто меняющиеся правила игры безусловно задевают девелоперов. Согласно нашей статистике, земель с двойным учетом не так много. В большинстве случаем используется сельскохозяйственная земля или с ИЖС. По мнению Дмитрия, больший процент спорных земель был выкуплен состоятельными гражданами для строительства резиденций. Конечно, существуют случаи, когда последние судебные решения затрагивают и коттеджные поселки, но говорить о названиях конкретных проектов не корректно.

Директор по продажам и маркетингу ГК «Кивеннапа», Наталья Латышева считает, что их компания не сталкивалась с такими случаями, и в будущем их подобные вопросы не затронут. В исходной статье освещался случай изначального обмана, когда землю заведомо брали для использования не под лесозаготовку, а под строительство.

В вопросах деятельности компании, утверждает Наталья Латышева, все земли проходят проверку и используются только по назначению. Большая часть земельного банка находится в собственности, и только отдельные примеры, вроде ЖК «Кивеннапа-Юг» возводятся на арендованных территориях с последующим выкупом. Они также имеют разрешение на использование в целях комплексного освоения в жилищном строительстве. По завершению ввода в эксплуатацию, компания передает право на собственность обоих объектов, а именно земельного участка и секции таунхауса, покупателю, согласно договору. Также, «Кивеннапа» подчеркнуто бережно относится к ландшафтному дизайну и количеству зеленых зон на территории своих участков, ведя работы на основании нормативных документов.

Уверенное право на землю

Существует несколько советов, соблюдая которые можно безбоязненно приобретать землю для строительства. Юрист практики по инвестициям и недвижимости, из компании «Качкин и Партнеры», Вероника Перфильева советует следующее:

  • Первое, на что стоит обратить внимание при приобретении участка, - это титул, разрешенное использование участка и категорию земель. Данные сведения можно получить при помощи Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), выписку из которого предоставляет продавец. Старые документы не являются достаточным основанием для принятия решения, так как они могут быть не актуальны на данный период времени. Свежая выписка содержит все нужные сведения. Однако, вероятность технической ошибки также не стоит исключать.  
  • Для того чтобы удостовериться в чистоте сделки и возможном оспаривании территорий, стоит также посмотреть в сведения в ЕГРН. Сведения о количестве сделок, их длительности и владельцах помогут вам сделать правильный вывод относительно однозначности территории. Так например, если земля переходила от владельца к владельцу много раз за короткий срок, это должно насторожить вас.  
  • Необходимо учитывать основание, на котором определяется цель использования данных земель. Например, договор купли-продажи. Не стоит также отказываться от других документов, чем больше материалов к вам попадет, тем проще будет сделать верный вывод. Вероника Перфильева отмечает, что точной гарантии о том, что сделка не будет оспорена в дальнейшем, никто не даст. Категория земель не имеет решающего значения в спорной ситуации. Однако, есть возможность пользоваться менее рискованными вариантами, такими как строительство на дачных землях или ИЖС. 

20 Сентября 2017Кивеннапа, Старт ДевелопментЖК Петровская мельница, Кивеннапа Юг

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
За летний сезон особых потрясений на рынке загородной недвижимости не произошло. Всплесков активности покупателей, как и сильного спада, не наблюдалось. Август внезапно отметился скачком продаж в элитном секторе, чего никто уж точно не ожидал.
02 Октября 2017«ФАКТ. Коттеджные поселки», Кивеннапа, Сигмакс Девелопмент, ЮИТ ДОМЖК Inkeri, ЖК Прибрежный квартал, ЖК Молодежный квартал, ЖК Румболово Сити, Отрадная Бухта, ПриЛЕСный
Сколько стоит дом с участком, какие документы необходимо иметь, чтобы считать себя собственником земли, о коррупции и беспределе, о росте спроса мы поговорили с генеральным директором R5 Group Александром Козловым.
27 Сентября 2017
Наступил сентябрь, и вместе с пожелтевшими листьями падают и ставки на ипотеку. Как отразится снижение ставок на рынке недвижимости? А главное: увеличится ли количество кредиторов, с учетом снижающегося уровня платежеспособности наших сограждан? Пока что можно сказать одно: ипотечные кредиты неуклонно вытесняют «живые» деньги.
26 Сентября 2017Эталон ЛенСпецСМУ, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Л1, Норманн, Аквилон-Инвест, Гранд-СтройЖК СолнцеPark, ЖК 4YOU, ЖК Yolkki Village
Петроградка не входит в список самых застраиваемых районов. Появляющиеся здесь комплексы — товар штучный, недешевый и немассовый. Сам район накладывает особые обязательства на застройщика. О своем новом «петроградском» проекте рассказал нам директор по развитию компании «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
20 Сентября 2017Аквилон-ИнвестЖК Kingdom, ЖК 4YOU, ЖК СолнцеPark, ЖК КосмосStar
Недавно Минпромторгом и Минприроды были разработаны документы, регламентирующие строительство двадцатипятиметровых домов из дерева. Мы провели расследование, касающееся этого вопроса, и опросили нескольких компетентных экспертов. Обо всех достоинствах и недостатках данной технологии они расскажут ниже.
20 Сентября 2017Л1, Красная стрела
Сентябрь радует множеством выгодных скидок от строительных компаний. Причиной этому послужил спад покупательского интереса к недвижимости.
15 Сентября 2017Glorax Development, Гранд-Строй, Аквилон-Инвест, Эталон ЛенСпецСМУЖК Мейн Хаус, ЖК Kingdom, ЖК Царская Столица, ЖК Yolkki Village
Все статьи1259