руб

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: что нас ждет в 2005 году

Длительный период стагнации на петербургском рынке недвижимости привел к дифференциации спроса по качеству и местоположению, отмечают аналитики, говоря также о том, что на рынке накоплен большой объем так называемого отложенного спроса. Это значит, что цены на недвижимость расти не будут. И эта ситуация по некоторым оценкам может продлиться как минимум год.


Та динамика цен, которую мы наблюдали в течение последних двух-трех лет, свидетельствовала о явно ненормальном состоянии петербургского рынка недвижимости. Все ждали, когда же за этим невероятным всплеском начнется падение цен, уповая в большей степени на цикличность рынка, которая во всем цивилизованном мире воспринимается как нормальный бизнес-процесс.


По мнению генерального директора АН «Легион» Максима Чернова, для роста цен на рынке есть множество причин – и спекуляционных, и инвестиционных. Но реально этот рост несопоставим с объемом денег у населения. Ситуация сейчас такова: с мая предложение на вторичном рынке выросло на 62 процента. Покупают только однокомнатные квартиры, комнаты и те объекты, которые падают до уровня спроса. Рынок инерционен, и стагнация, которую мы наблюдаем, может продлиться до апреля 2005 года, если не дольше. Подтолкнуть его может только снижение цен.


Как говорит генеральный директор АН «Александр-Недвижимость» Сергей Сосновский, спрос, который существует сейчас, сформирован по объективным причинам. Первая их них – очень высокая динамика роста стоимости жилья, фактически опережающая реальный спрос и продиктованная первичным рынком. Вторая – внешняя информация, которую потребитель получал в течение прошлого года, например, прогнозы, связанные с остановкой рынка. Кроме того, ряд программ, проводимых правительством, таких как, например, программа «Доступное жилье», в прессе преподносились как панацея, которая даст возможность потребителю покупать квартиры по доступным ценам. Хотя на самом деле такой цели в программу не закладывалось. Такая идеологическая «обработка» потребителя велась в течение года, и в итоге сформировалось мнение, что есть смысл дождаться более доступного жилья.


Теперь риэлтеры говорят уже «о повышении качества услуг», о том, что работать сегодня надо с покупателем недвижимости, а не с продавцом, как это делалось раньше. Фактически агентства недвижимости объявили «войну» за клиента, надеясь хотя бы увеличить количество обращений и тем самым хоть каким-то образом повлиять на общее состояние рынка.


При этом, однако, некоторые компании (например, «Петербургстрой Skanska») уже объявили о повышении цен по всем объектам на 2 процента. Логика такова: неудовлетворенный платежеспособный спрос есть и будет увеличиваться, а существенного роста предложения в настоящих условиях ждать не приходится. Значит, цены будут расти.


Картина такова, что практики кардинально расходятся в оценках. Одни предрекают чуть ли не обвал цен. Другие ждут новый виток роста. Такая противоречивость сбивает с толку и продавцов, и покупателей. При отсутствии внятных и обоснованных ценовых прогнозов и те, и другие предпочитают занимать выжидательную позицию.


Расслоение рынка


Директор департамента маркетинга и аналитика АН «Адвекс-РОССТРО» Филипп Урбан отмечает, что о радикальном росте цен на жилье говорить уже не приходится. Зато на фоне стабилизации все отчетливее заметно расслоение рынка на дешевое и дорогое жилье.


Очевидно, что ликвидные объекты как продавались, так и продаются. Вместе с тем, заметно упал спрос на «хрущевки», несмотря на то, что цена «хрущевки» на общем фоне и так минимальна.


Поднимет ли цены ипотека?



Как заявил президент России Владимир Путин, через 2-3 года на территории России может выдаваться до 1 миллиона ипотечных кредитов ежегодно. «Это решаемая задача», - подчеркивает глава государства, отмечая, что в этом году в России было выдано «всего 40 тысяч кредитов» на приобретение жилья.


По мнению президента, принятые Госдумой 13 законов из пакета по формированию рынка доступного жилья помогут «разбюрократить» рынок жилья и строительную отрасль.


По данным аналитиков компании «Адвекс-РОССТРО», разговоры о том, что «скоро начнется развиваться ипотека, в результате чего недвижимость станет еще дороже» провоцируют цепную реакцию роста цен не меньше, нежели сама ипотека.


Еще недавно представители власти обещали ипотеке всемерную поддержку, а благоприятная конъюнктура на мировых сырьевых рынках сулила немалые средства для формирования рынка ипотечных ценных бумаг. Далее произошли события, на первый взгляд, не вполне логичные. Вместо того чтобы направить сверхприбыли на поддержку очевидно выгодного жилищного кредитования (по сути, вложить их в собственное население), правительство начинает «омертвлять» их, наращивая золотовалютные резервы. Хотя, казалось бы, развитие ипотеки может дать существенный положительный эффект для экономики, «выводя из тени» налогоплательщиков и стимулируя представителей активного среднего класса к «ударному труду» на благо собственной недвижимости.


Однако на фоне рекордного роста цен на недвижимость становятся понятными и действия правительства, и «страшилка» Германа Грефа, которую растиражировали многие СМИ: катастрофический обвал цен, массовый сброс купленных по случаю объектов, а также поражающие воображение картины – целые кварталы новых домов с пустующими квартирами…


Ипотечный бум – его бурное и неконтролируемое развитие – может привести не только ко всеобщему процветанию, но и к новому витку роста цен и всевозможным социальным потрясениям. Например, за год становления механизмов кредитования в Болгарии цены квартирного рынка выросли вдвое. Но Россия – не Болгария, наша экономика – механизм гораздо более сложный и «закрученный», к тому же, по ценам мы уже и без ипотеки обогнали большинство регионов Восточной Европы. Рынок недвижимости с большим количеством заложенных объектов зависим и от таких событий, как «дело Ходорковского», колебания курсов валют, локальные банковские кризисы, депрессии в тех или иных отраслях промышленности, конъюнктуры нефтяных рынков… В ситуации, если определенное количество новоселов в какой-то момент вдруг не смогут продолжать расплачиваться по кредитам, может начаться массовый сброс заложенных объектов, последствия которого не сможет предсказать никто. Для ипотеки нужны не только деньги, но и стабильность в обществе. Между тем, и сдерживание развития – тоже чревато социальной напряженностью.


Именно поэтому перед правительственными реформаторами стоит непростая задача – используя легальные механизмы, провести Россию между этими двумя полюсами, развивая ипотечное кредитование, но так, чтобы оно не становилось.


Всегда в цене


Как считает Филипп Урбан, для того чтобы строить долгосрочные прогнозы, важно знать, как поведут себя консервативные продавцы. Вероятнее всего, что, не снижая цену, в соответствующей графе листинга они все-таки будут готовы торговаться и идти на уступки. И это нормальная с точки зрения психологии продаж ситуация: именно так поступают продавцы подержанных автомобилей под натиском предложения новых машин в кредит – цены в газетных объявлениях снижать не стали, но стали значительно сговорчивее (почти в каждом объявлении – пометка «торг уместен»). По всей видимости, риэлтерам и их клиентам вновь придется вспоминать забытое за последние годы искусство ведения торгов.


В этой ситуации заметно возрастает роль совместных сделок, в которых интересы продавца и покупателя представляют профессиональные риэлтеры: многое зависит от их квалификации и умения вести переговоры.


С одной стороны, очевидно, что сегодня нет оснований ни для кризиса, ни для обвала рынка: объемы накопленной его участниками денежной массы (как рублевой, так и валютной) не дадут ему «пасть низко». А к таким «инструментам» изъятия «излишков» денег, как финансовые пирамиды или ГКО – доверия больше нет ни у предпринимателей, ни у населения. Поэтому одно можно сказать наверняка - в 2005 году петербургская недвижимость как объект инвестиций (и в первую очередь – нетиповая) по-прежнему будет в цене.


Ирина Молчанова


Таблицы, отражающие ситуацию на конец 2004 года


Спрос: «Горячая десятка» последней недели декабря: самые «спрашиваемые» объекты


Наиболее часто встречающиеся запросы в ТСС «Квартирный вопрос». Вторичный рынок.


МестоКвартираМаксимальная цена
12ккв, Приморский57-58
21ккв, Приморский43-44
31ккв, Невский40-41
42ккв, Выборгский57-58
52ккв, Московский58-59
62ккв, Невский49-50
72ккв, Калининский50-51
81ккв, Выборгский41-42
91ккв, Московский43-44
101ккв, Кировский39-40


Комментарий: квартиры в Купчино и Сосновой поляне, фигурировавшие в «десятке» весной, покинули список.



Предложение: средние цены по районам, их прирост за год и за последнюю неделю


РайонЦена,
$/кв. м
Изменение цены
с января  2004 г.
Изменение цены
за неделю
Адмиралтейский1145,0722,51%0,00%
Василеостровский1241,2227,26%0,10%
Выборгский1124,0618,36%-0,02%
Калининский1073,0518,17%-0,37%
Кировский1093,4419,08%-0,58%
Красногвардейский1089,7919,70%-0,21%
Красносельский991,9016,54%0,17%
Московский1213,2417,67%-1,11%
Невский1070,3919,36%-0,28%
Петроградский1204,2526,34%-0,11%
Приморский1130,4818,86%0,02%
Фрунзенский1053,4818,99%0,01%
Центральный1229,9424,37%0,28%
Всеволожский810,7529,59%-0,06%
Колпинский918,8228,90%0,22%
Кронштадтский815,0025,73%-0,62%
Курортный1275,1440,30%1,16%
Павловский1068,0627,30%-2,40%
Петродворцовый991,0022,79%0,63%
Пушкинский1116,5221,95%-0,12%


Комментарий: парадокс, но выходит, что самый фешенебельный район города – Курортный. Здесь средние цены квартирного рынка (речь идет именно о квартирах) выше, чем в центре Петербурга.

14 Января 2005

Обсуждение
Potam / 26 Января 2005
Очень "объективно", от того и забавно: по словам тех же риэлтеров, около 50% сделок сейчас идет за живые деньги, т.е. скорее всего является инвестицией. Ну там типа, евроремонт и сдавать по $500 и выше. Соответственно, если инвесторов такого плана напугают - рынок рухнет, никуда не денется, ну а цивилизованное решение, в частности уменьшение арендного спроса созданием скажем тех же доходных домов и введение гос. регулирование в подобные сделки по причине высокой социальной значимости рынка жилья, к сожалению видится сказкой...
A / 17 Января 2005
нда....
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Новая спортивная арена должна быть построена до 2008 года и будет вмещать 50 тысяч зрителей. Иначе Петербург лишится возможности проводить в городе международные матчи.

20 Января 2005

Деловой центр, жилые кварталы, школы и другие объекты между Петергофским шоссе и Финским заливом

19 Января 2005

В свете резкого ужесточения режима пребывания в нашей стране круизных туристов из европейских государств и США, которое собирается вводить Госдума, необходимость строительства в Петербурге морского терминала можо поставить под вопрос.

17 Января 2005

Создание на Выборгской набережной делового центра, подобного районам Дефанс в Париже и Докленд в Лондоне.

06 Января 2005
Все статьи1242