руб

Цены на недвижимость в условиях развития финансового кризиса

Если финансовый кризис будет развиваться «по полной программе» цены на рынке вторичного жилья Санкт-Петербурга могут упасть в среднем на 40%.

Аналитики «Питер Девелопмент», опираясь на статистический материал портала БН.ру попытались высказать некоторые идеи относительно перспектив вторичного рынка жилья.

На графике показана динамика фактического индекса цен на вторичном рынке (левее вертикальной черты) и прогнозные схемы (правее вертикальной черты, которая показывает  дату 15.10.08 по шкале времени).


Краткий анализ

На графике видно, что наиболее уравновешенный и предсказуемый этап развития рынка был с января 2001 года по январь 2004-го. За это время цены росли почти линейно (продолжение этого тренда показано тонкой пунктирной прямой). С января 2004 года, с уровня цены 27 тыс. руб. за кв. м на рынке начались циклические колебания. Экспоненциальная аппроксимация тренда (оранжевая линия) показывает то замирание индекса цен (накопление отложенного спроса), то скачкообразный рост.

Увеличение доходов населения, в том числе и за счет развития ипотеки, привели к тому, что цены на жилье во втором полугодии 2006 года выросли до 68 тыс.руб. за кв. м. Ажиотажный спрос стимулировал цены, а наличие на рынке покупателей с деньгами банков, которые были готовы набавлять цену не задумываясь, стимулировал продавцов поднимать цену. Банки вводили все новые ипотечные программы, в том числе, с так называемым «нулевым» первым взносом, что на практике только подстегнуло ажиотаж.

По сути, в июле 2006-го на уровне индекса цены около 57 тыс. руб. за кв. м индекс отыграл последствия отложенного спроса 2005 – 2006 годов и по инерции продолжил набирать вес.

Рост цен замедлился только через полгода, и весь 2007 год рынок приходил в себя, привыкая к новым ценам. Однако в конце года начался новый разгон. Этому способствовали разные причины, в том числе и действующие ипотечные программы, а также продолжающееся повышение уровня доходов населения.

Между тем сделок становилось все меньше. В агентствах недвижимости отмечали, что количество сделок падает, хотя цена продолжает медленно расти.

Середина 2008 года ознаменовалась ужесточением кредитной политики АИЖК, финансовым кризисом, сворачиванием ипотечных программ большинством банков и повышением ставок теми банками, у которых ипотека осталась в линейке банковских продуктов.

Несмотря на титанические усилия продавцов, рынок в конце III квартала 2008-го «встал» на уровне цен в 108 тыс. руб. за кв. м, после чего стал потихоньку «откатываться» назад. Сейчас покупатели выжидают падения стоимости жилья, которое уже началось.


Какое будущее?

В данный момент идет коррекция цены. На это уйдет от полугода и более, что связано с большой инерцией рынка жилья.

Так что же нас ждет? Посмотрим на график. Все возможные варианты развития рыка стремятся к линии тренда, основанного на росте цен, который компенсирует инфляцию в 12 %.

Вариант №1, наверное, самый пессимистический из трех представленных. Согласно нему рынок «просядет» ниже линии инфляционного тренда, и выйдет на него не раньше 2011 года. При этом  будет плавное длительное снижение цен до уровня 73 тыс.руб. за кв. м вторичного жилья с минимумом в I квартале 2010 года (падение на 32 – 33%).

Вариант №2 рынок достаточно быстро устремится к линии инфляционного тренда, и выйдет на него в начале 2010 года. При этом будет плавное длительное снижение цен до уровня 82 тыс.руб. за кв. м с минимумом в I квартале 2010 года (падение примерно на 24 %).

Вариант №3 предполагает, что рынок в силу большой инерции устремится к линии инфляционного тренда постепенно, и выйдет на него в начале 2011 года. При этом  будет плавное длительное снижение цен до 90 тыс.руб за кв. м с минимумом в I квартале 2011 года (падение почти на 17 %).

По какому сценарию будут развиваться события, будет завесить от экономической ситуации в России, и здесь мы можем только предполагать, что всеобщего кризиса удастся избежать. В этом случае, нас ожидает плавное падение цен примерно на 24% и период рецессии рынка 1 – 1,5 года.


А если кризис разовьется?!

Тогда можно предположить, что цены на рынке жилья буду откинуты к уровню ценового  тренда 2001-2004 годов, еще на 10  тыс.руб. за кв. м в минус, потому что покупательская способность населения будет отброшена кризисом к уровню тех лет. В этом случае падение цен на вторичном рынке составит в среднем 40% с минимумом в конце 2010 года, а период рецессии составит 1,5 -2 года.

24 Октября 2008

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Малоэтажное строительство сегодня избрано одним из ключевых путей преодоления жилищного кризиса в России. Многоквартирные дома строить долго и хлопотно, нужна масса разрешений, согласований, требуется строительство сложной инфраструктуры. А малоэтажная застройка (хотя бы, до 3 этажей) может создаваться в уведомительном порядке.

29 Октября 2008
Все статьи1259