руб

Три проблемы для инвестиционно-строительного комплекса

На конференции "Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области в современных условиях" нашли три проблемы.


Вот они: поиск альтернативных долевому участию инструментов инвестирования в жилищное строительство; пути организации торгов на объекты недвижимости и инженерную подготовку территорий.


Как передает Advis.ru, в планах городского правительства – постепенное увеличение ежегодного ввода жилья до 3,5-4 млн кв. м в год. Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов полагает, что задача посильная, так как в настоящее время в стадии строительства находится порядка 6 млн кв. м и еще 4 млн "квадратов" – в стадии проектирования. Кроме того, никто не собирается замораживать реализацию земельных участков через торги. Сейчас готовится 1,3 млн кв. м инженерно-подготовленной территории в Северо-Приморской части к торгам по полному пакету. Глава стройкомитета уверяет, что покупатели обязательно найдутся, а значит, строительство будет развиваться.


Однако у бизнесменов другие взгляды на развитие рынка. Так, генеральный директор фирмы "Северный город" Эдуард Тиктинский, отметив, что "стагнация в отрасли в настоящий момент как будто бы преодолена и отрасль вступила в новую фазу развития", тем не менее полагает, что все зависит от финансирования сектора жилищного строительства в целом и покупательской способности горожан. Надо искать альтернативные финансовые инструменты, постепенно замещая ими "долевку". Весь мир, по его словам, строит дома за счет привлечения кредитов и выпуска акций и облигаций. Такой процесс наметился и в России. В том же "Северном городе" 50 процентов домов возводятся на средства дольщиков, 15 – на собственные средства, а 35 – на заемные. Но дальнейшее увеличение займов возможно только в том случае, если есть покупатели. А сегодня около 40 процентов построенного в городе жилья не продается.


"Зачем строить, если нет покупателя?" – вопрошает глава компании "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский. Сегодня, как он утверждает, фирме выгоднее отказаться от приобретенных участков, потеряв на этом, скажем, миллион долларов, чем вкладываться в новое строительство, замораживая тем самым куда большие ресурсы. Правда, надежду вселяют огромные средства, которые государство готово вложить в программу "Доступное жилье" (только в 2006 году – 12,7 млрд рублей). Но, полагает бизнесмен, в следующем году могут возникнуть проблемы с размещением этих средств, потому что пути стимулирования спроса пока не найдены.


Нынешнее оживление рынка, по мнению Виталия Вотолевского, внушает оптимизм, который поможет продержаться еще 1,5-2 года. А затем может наступить полный обвал, если не будут срочно внесены поправки в принятый в конце прошлого года пакет градостроительных законов. Согласно им штрафные санкции, то есть "выпадающие инвестиции", по оценке бизнесмена, составят от 31,6 до 63,2 процента, при этом невозможно ни заложить объект банку, ни в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиками. Кстати, последние в случае задержки строительства на срок более 2 месяцев имеют право расторгнуть договор и требовать возмещения не только вложенных средств, но и морального ущерба в размере трети от стоимости. А сдать объект сегодня проблематично, потому что только подключение к источникам электроэнергии после подписания акта занимает от 6 до 24 месяцев. Как при таких сроках уложиться в установленные 2 месяца?


Виталий Вотолевский отметил, что сегодня строители, наконец, перешли к самостоятельному регулированию рынка. Если в предыдущие годы ежегодно сдавалось более 100 объектов, то в 2005-м, по прогнозу, будет сдано только 76 зданий, и в дальнейшем эта цифра будет снижаться.


Как считает вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко, город не учитывает тот объем социальных обременений, который сегодня возлагается на застройщиков. Кроме того, земельные участки, предлагаемые с торгов под строительство, не выгодны, так как находятся в отдаленных районах с плохим транспортным обеспечением. И то, что часть из них выкуплена, вовсе не говорит о том, что они начнут застраиваться, потому что у строителей нет средств даже на выплату первых платежей по заключенным с городом инвестиционным договорам. Нет средств на просторное жилье и у покупателей, поэтому единственный выход, предполагает Вячеслав Семененко, – сокращение общей площади строящихся квартир. По мнению бизнесмена, тенденции на ближайшие годы таковы: спрос не изменится, при этом цена квадратного метра вырастет в два раза, а себестоимость увеличится в 2,5 раза.


В свою очередь генеральный директор Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаил Викторов уверяет, что находящиеся сегодня у застройщиков участки, полученные до 1 апреля 2005 года – время вступления нового закона о дольщиках (на 8-10 млн кв. метров жилья) - стабилизируют ситуацию.


Тем не менее, говорит Викторов, проблем масса: от принципа, по которому проводятся торги (по цене, а не по качеству), до содержания инвестиционного договора, который должен защищать интересы инвестора. В числе трудностей по-прежнему значится и работа с монополистами. Подготовленное трехстороннее соглашение, установившее регламент подключения построенных зданий к источникам, не решает основных вопросов. Поэтому в настоящее время разрабатывается городской закон, который будет регулировать отношения между застройщиками и монополистами в правовых рамках.


Владимир Желиостов, управляющий филиалом "Строительный" ОАО "Промышленно-строительный банк", отмечает: "Лично мне кажется, что государство было не право, когда самоустранилось от прямой поддержки развитию ипотеки. Без помощи государства коммерческие банки никогда не смогут выдавать длинные кредиты под 3-4 процента годовых. Ведь стоимость денег с учетом инфляции составляет 11 процентов годовых. А ведь формирование рынка дешевой ипотеки могло бы серьезно помочь в решении жилищных проблем населения. Для примера: Турция в необыкновенно тяжелые для себя годы, с 1960 по 1980 год, смогла полностью решить жилищную проблему именно за счет дешевой ипотеки".


Желиостов рассказал, что по состоянию на конец октября ПСБ выдал 359 ипотечных кредитов на общую сумму 291 млн рублей. Более 70 процентов из них направлены на финансирование первичного рынка. Банк работает по схеме, при которой стоимость кредита на разных этапах сделки не одинакова. Например, при кредитовании в рублях ставка до регистрации объекта собственности составляет 17 процентов. После получения свидетельства ГБР – 15 процентов. Похожее соотношение и при кредитовании в валюте.

Банкир отметил, что принятие закона о дольщиках серьезно осложнило работу на первичном рынке. В частности, после его утверждения объем кредитования строительных организаций в портфеле ПСБ сократился с 40-45 до 20-25 процентов. Это бъясняется законодательным изменением правил игры на строительном рынке. До принятия документа строители имели полную юридическую возможность вести работу над проектом, согласованиями и собственно созданием сооружения одновременно. Это позволяло возводить жилые дома за 2-3 года. Теперь, юридически, строители обязаны выполнять каждый из этих этапов последовательно. В результате сроки строительства, если соблюдать все правила, растягиваются до 5 лет. "А более длинный строительный цикл – это и повышенные риски для нас", – заметил Желиостов.


"Сегодня город фактически задавил рынок недвижимости отчислениями в бюджет", – так эмоционально начал свое выступление на конференции Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО "Трест №47". К своим заявлениям он привел и примеры: "Недавно руководитель Комитета по строительству рассказывал о том, что выставил на торги участок в Приморском районе по относительно невысокой цене – за квадратный метр. Однако эту площадку пытались продать уже шесть раз, и никто не покупает. Однако власти не намерены обращать внимания на столь явный сигнал рынка и продолжают выжимать из строителей по максимуму. Например, только что, 27 сентября, нам выделили целевым назначением площадку неподалеку от Кировского завода. Отчисления установили в 5 за квадратный метр. Мы подсчитали себестоимость будущего проекта и выяснили, что она будет никак не меньше 0 за квадратный метр. А ведь это участок неподалеку от промышленного гиганта, где явно нельзя возвести элитное жилье. Я пытался убедить власти в необходимости снизить отчисления. Но мне сказали, что выплаты меньше 5 за квадратный метр ГУИОН не пропустит – такова политика. В результате я с уверенностью могу сказать: этого проекта не будет. Более того, нам как строительной компании, чтобы просто выжить, приходится задумываться о переносе работ в другой регион".


В то же время Андрей Пименов, менеджер петербургского представительства Городского ипотечного банка, рассказал, что за первые 6 месяцев 2005 года банк выдал 211 ипотечных ссуд. Однако среди этих сделок практически нет кредитов, залогом по которым служит строительная площадка. "Это связано с тем, что наш банк рассматривает недостроенное жилье как недостаточно надежный актив. Кроме того, работать с первичкой не так выгодно, как с объектами недвижимости с зарегистрированным правом собственности, – отметил г-н Пименов. – Ведь мы обязаны соблюдать нормы резервирования, установленные Центральным банком России. По этим нормам под залоги в виде строящегося жилья нужно формировать значительные резервы. Такое отвлечение денег, естественно, ведет к снижению доходности".

03 Ноября 2005Setl City, Северный город

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

С 1 октября в Петербурге действует программа по использованию и перепрофилированию старинных промышленных зданий. Бывшие производственные корпуса, заводские строения признаны такими шедеврами зодчества, как и знаменитые петербургские дворцы.

07 Ноября 2005

Как показало исследование спроса на недвижимость в Санкт-Петербурге, наиболее важными параметрами при выборе объектов типовой недвижимости являются цена, удобная транспортная инфраструктура и расположение в хорошем районе.

03 Ноября 2005

По оценкам специалистов, из 10 человек, решивших самостоятельно оформить документы для получения ипотечного кредита, только 2 выходят на совершение сделки. Сейчас помощь потенциальным заемщикам предлагают ипотечные брокеры.

03 Ноября 2005

Общая площадь складов Петербурга составляет 5,5 миллионов кв. м. Всего в городе насчитывается более 100 относительно крупных складских комплексов. Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду.

03 Ноября 2005

В связи с невозможностью использовать привычнее схемы привлечения дольщиков к строительству жилья, застройщики вынуждены идти на хитрости. Спасти рынок могут изменения в закон о защите прав дольщиков, планируемые в январе 2006 года.

02 Ноября 2005

На заседании правительства 1 ноября вице-губернатор Петербурга Виктор Лобко поставил под сомнение перспективу работы на жилищном рынке ООО "ЛЭК Истейт".

02 Ноября 2005Л1
Все статьи1242