руб

Торговая недвижимость Петербурга: итоги развития за 1 кв. 2008 года

Санкт-Петербург является лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями по сравнению с другими городами России. На начало 2008 года обеспеченность торговыми площадями достигла показателя 517 кв. м на 1 000 человек. С учётом обеспеченности торговыми площадями в крупных городах Европы (800 кв.м. на 1000 человек), а также прогноза ввода качественной торговой недвижимости, обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к европейской уже в 2009 году.

«К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию», - считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

По мнению экспертов, в ближайшее время на рынке начнётся новая фаза развития. Рынок стабилизируется, темпы роста арендных ставок будут корректироваться. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением вынуждены проводить реконцепцию либо репозиционирование (например, River House, “Варшавский экспресс”, “Космополис”).  Наиболее неудачные объекты будут вынуждены уйти с рынка.


Предложение

По данным специалистов АРИН, в I квартале 2008 года было введено 3 объекта совокупной площадью 129 450 кв. м. Всего же в 2008 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 600 000 кв. м торговых площадей (с учётом переноса заявленных первоначально на 2008 год сроков ввода по таким масштабным проектам как «Лето», «Стокманн» и «Невский Колизей» на 2009 год). Таким образом, общий объём предложения качественных торговых площадей на конец 2008 года составит порядка 3,8 млн. кв. м. «Увеличение предложения качественных торговых площадей происходит в основном за счет ввода новых комплексов", - рассказывает Екатерина Марковец.


Торговые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2008 г.

                    

Название

Адрес

Район

Общая площадь (кв.м)

Дата окрытия

Северный молл (1-я очередь)

Пос. Бугры, пр. Культуры пр., д. 21 (пересечение  с КАД)

Калининский

36 000

I квартал

Максидом-7

Тельмана ул., 31 

Невский

18 450

I квартал

Атлантик Сити

Савушкина ул., д. 126

Приморский

75 000[1]

I квартал

Феличита ( 2-я и 3-я очереди)

Пересечение ул. Коллонтай и Дальневосточного пр.

Невский

78 000

II квартал

Толстой сквер

Ул. Льва Толстого, д. 9

Петроградский

23 600

II квартал

Зеленая страна

Таллиннское шоссе

Красносельский

12 000

II квартал

«Купчино»

М. Балканская ул.

Фрунзенский

24 800

III квартал

Сити Молл (2-я и 3-я очереди)

Пересечение Коломяжского пр., д. 17 и пр. Испытателей

Приморский

71 000

III квартал

Аура

Лахтинский пр., д 85

Приморский

14 320

III квартал

Шкиперский молл (2-я очередь)

Малый пр. В.О., д. 88

Василеостровский

10 300

III квартал

Комендантский (Атмосфера)

Комендантская пл.

Приморский

47 000

III квартал

Русские самоцветы

Карла Фаберже пл.8

Красногвардейский

33 000

IV квартал

Словацкий дом

 Пересечение ул. Салова и Волковского пр.

Фрунзенский

101 000

IV квартал



[1] - площадь торговой составляющей

Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. На конец 2007 года лидируют три района: Приморский (17%), с небольшим отставанием от него Выборгский и Московский районы города (по 14%).  Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах (Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском). «В ближайшее время основной прирост торговых площадей также будет происходить за счёт Московского и Приморского района», - рассказывает Екатерина Марковец. На третье место выходит Фрунзенский район. В этих районах ожидается более чем двукратное увеличение торговых площадей.

 


Площадь объектов

На сегодняшний день площадь большинства объектов торговой недвижимости составляет от 3 000 и до 20 000 кв. м. «В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведётся торговля в торгово-офисных центрах», - комментирует Екатерина Марковец. Торговые площади от 20 000 кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 000 кв.м.). Их доля, по численности и суммарной площади, отстаёт от ставших традиционными форматов торговых центров и гипермаркетов.


«В то же время в разрезе строящихся и проектируемых объектов картина существенно меняется, – рассказывает Екатерина Марковец. - Интерес девелоперов заметно смещается в направлении крупных по площади объектов от 40 000 до 85 000 кв. м».


Из строящихся  в настоящее время менее 24% объектов имеет арендопригодные торговые площади до 10 000 кв. м. Большинство находится вблизи центральной части города и является структурным элементом многофункциональных комплексов или входит в торгово-офисныe центры, торговых центров в них меньше половины. Среди проектируемых объектов доля площадей менее 10 000 кв.м. заметно уменьшается. Более чем 30% от числа проектов приходится на многофункциональные и развлекательные центры, и по 15% - на торгово-офисные центры и торговые центры.
 


Спрос

На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идёт смена арендаторов. В наиболее успешных торговых комплексах площади заполнены на 100%. «Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением», - говорит Екатерина Марковец. Происходит увеличение ротации арендаторов в более привлекательные по месторасположению торговые центры, особенно находящиеся у метро. На сегодня уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 20 до 40%.
 


Арендные ставки

В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости характеризуется  значительным диапазоном арендных ставок. «Арендные ставки для якорных арендаторов могут быть в разы ниже, чем для операторов того же профиля, но отличного по статусу (неякорного), - заметила Екатерина Марковец. – Однако в связи с грядущим насыщением рынка, в ближайшие годы эксперты прогнозируют стабилизацию и некоторую корректировку арендных ставок».

На сегодняшний день уровень арендных ставок для «якорей» варьируется в диапазоне 120-850 $/кв. м в год, для арендаторов торговой галереи – 300 - 2 000 $/кв. м в год. Годовой рост арендных ставок составил в среднем 7 % для якорных арендаторов и 15 % для прочих групп арендаторов. «Следует отметить, что девелоперы постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как % от оборота, либо к фиксированной арендной ставке, плюс % от оборота», - отметила Екатерина Марковец.


Тенденции и прогнозы

   1. Обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к среднеевропейской уже в 2009 году. К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию.

   2. Увеличивается количество многофункциональных проектов (с офисной, гостиничной и жилой составляющей). В ряде заявленных проектов крупных многофункциональных комплексов торговая функция носит сопутствующий характер.

   3. Происходит увеличение общей площади проектов, увеличение доли региональных и суперрегиональных торговых комплексов в общем объёме ввода качественных торговых площадей;

   4. Стали появляться проекты строительства подземных торговых комплексов. Поскольку в основном они проектируются в центре города, то в будущем в условиях ужесточения конкуренции они будут выигрывать как за счёт оригинальных концепций, так и за счёт местоположения.

   5. В связи с постепенным насыщением рынка Санкт-Петербурга форматом гипермаркета, доля отдельностоящих гипермаркетов в общей структуре рынка будет заметно уменьшаться.  В заявленных проектах гипермаркеты обычно входят в состав торгово-развлекательных комплексов суперокружного и регионального масштаба.

   6. С постоянным ростом уровня доходов населения наблюдается рост потребностей, общей покупательной способности населения и требований к качеству жизни. Возрастают требования населения к предлагаемым товарам и уровню обслуживания, а также торговым форматам. На рынок будут выходить новые операторы и сети, стремящиеся занять новые ниши. Активное развитие в ближайшие годы получат проекты уровня “мидл-элит” и “элит”, направленные на группу потребителей с высоким уровнем доходов.

   7. С ростом конкуренции будут расти требования рынка к уникальности развлекательной составляющей, девелоперы будут уходить от однообразия концепций, рынок качественных торговых объектов по своей структуре будет приближаться к международной классификации.

   8. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию либо репозиционирование.

18 Июня 2008 Источник: Информация предоставлена "Агентством развития и исследований в недвижимости" (АРИН)

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Дом № 61 на Садовой улице - это единственный дом, который сохранил кое-какие черты тех времён, когда здесь жил великий русский поэт Михаил Юрьевич Лермонтов. Остальные здания в Санкт-Петербурге, так или иначе связанные с жизнью поэта, либо переделаны до неузнаваемости, либо уничтожены вовсе.

23 Июня 2008

Американские дизайнеры Ким Ки Дук и Кристиан Стейнер (Гарвардская школа дизайна) предложили превратить затопленный Новый Орлеан в город плавающих зданий. Идея плавучих домов не нова. Но в данном случае речь идёт о том, чтобы в целом городе дрейфовало каждое отдельное здание. Такого в истории ещё не было.

23 Июня 2008

Молодожёны часто пользуются ипотекой, иначе жилищный вопрос им не решить. Но, к большому сожалению, бывают неудачные браки. Что же делать супругам, которые решили развестись? Как делить квартиру? Кому платить кредит?

18 Июня 2008

В Нью-Йорке появился мини-небоскрёб высотой 20 метров, сделанный из детского конструктора Erector. Миллионы стальных частей при помощи отвёрток собирали около трёх десятков человек в течение двух лет. Десять специалистов контролировали каждый этап строительства. Автор проекта - американский художник Крис Берден. Это произведение искусства Берден посвятил памяти отца, который был профессиональным архитектором.

11 Июня 2008
Все статьи1259