руб

Серые схемы в условиях отмены долёвки. Мнения экспертов

Ежегодно рынок строящейся недвижимости претерпевает множество изменений — новые законы, правила, требования и обременения регулярно её закаляют. Но последние новости об отмене долевого строительства, подтверждённые даже главой правительства, повергли застройщиков в шок.  

Никто не будет спорить с тем, что сейчас весьма неподходящее время для резких изменений на рынке первичной недвижимости. Спрос снижается, да и доходы у населения не особо растут, поэтому кардинальные инициативы относительно долёвки на рынке строящейся недвижимости сказываются негативно. И вообще, сейчас большая часть жилых комплексов возводится за счёт дольщиков, поэтому перспективы отрасли по прежнему весьма туманны. Конечно, такой серьёзный шаг со стороны властей тоже можно объяснить, ведь все предыдущие изменения не помогли защитить дольщиков. А если нет долёвки — то нет и проблем. Однако такие меры могут привести к возвращению серых схем продаж, которые в своё время прекратили своё существование. 

Каковы альтернативы? 

Вопрос отмены долевого строительства возникает уже не в первый раз. Например, в 2015 году депутаты собирались принять подобный закон, но передумали, остановившись на модернизации схемы привлечения средств дольщиков. Причины нововведений тоже можно понять — число обманутых дольщиков растёт, девелоперы становятся банкротами с завидной регулярностью, в результате чего завершать строительство долгостроев приходится местным властям из бюджетов, что совсем не радует, ведь денег, как водится, нет. 

С другой стороны, для застройщиков в сложившейся ситуации есть и свои плюсы. Ведь если проект хороший, то цена на квартиры там может увеличиться на 30% и даже больше. Даже сейчас девелоперы отправляют в продажу не все квартиры, рассчитывая получить прибыль от реализации остатков уже после завершения строительства. Да и вообще продажа готового жилья не требует столько головной боли и бюрократии, сколько нужно для продажи квартир по договору долевого участия. Покупатель тоже в выигрыше — нет никаких рисков, что жилой комплекс станет недостроем. Да и вообще, перед покупкой можно побывать в квартире и увидеть все нюансы. Также исчезнет «промышленный терроризм» со стороны недобросовестных дольщиков, которые, пользуясь срывом сроков сдачи, требуют неустойку и этим зарабатывают на жизнь. 

Главная проблема состоит в том, что средства для строительства теперь придётся брать из других источников. А если же таких не найдётся, то вполне могут возникнуть серые схемы или же увеличится количество ЖК, продаваемых по ЖСК. Однако и чиновники не спят. Например, разработан законопроект о полном запрете схемы ЖСК (который, правда, не распространяется на государственные программы строительства). Также стоит отметить, что существующее законодательство регулирует привлечение средств покупателей для строительства жилой недвижимости, но совершенно не затрагивает апартаменты. Вот именно их и можно продавать по старым проверенным серым схемам: векселям, сертификатам и предварительным договорам. А учитывая, что рынок апартаментов сейчас активно растёт, их популярность может ещё больше увеличиться после отмены долевого строительства. Как утверждают специалисты Knight Frank St Petersburg, за последний год спрос на апарты вырос на 50%, а количество предложения увеличилось вдвое. Однако не стоит забывать, что при продаже готовых сервисных апартаментов, их инвестиционная привлекательность значительно снижается.  

Мнения экспертов 

Девелоперы пока не решаются озвучивать прогнозы относительно того, к чему приведут изменения в закон о долёвке. Министерство строительства уверено, что процесс будет проходить поэтапно, что позволит не помешать работе застройщиков. В первую очередь им придётся адаптироваться к поправкам с 1 июля 2018 года. Однако есть такое мнение, что поправки эти немного смягчат. Хотелось бы также услышать мнение руководителей банков, но те предпочитают сохранять молчание. 

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, сомневается, что отмена долёвки повлияет на рост популярности апартаментов. Это не поможет решить проблему недобросовестных девелоперов, которые для продажи жилья используют разные сомнительные схемы. Вообще в условиях продажи только готового жилья не ясно, считает Светлана Московченко, насколько инвестиционно привлекательно будет покупать апартаменты, так как тут в первую очередь будет иметь значение порог входа.  

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», полагает, что обсуждение возможности ухода от долевого строительства уже закончилось, сейчас начался процесс отказа от долёвки. По мнению специалистов, переход произойдёт постепенно в течении 3-5 лет. Этого времени вполне хватит для приспособления к действующим реалиям. Есть вероятность, что будут разработаны новые, вполне законные схемы, которые дадут возможность продавать доступное жильё. Вполне вероятно, что кто-то выберет обходные пути. Например, многие аналитики предполагают, что могут вернуться серые схемы, которыми активно пользовались в девяностых годах. Также, по мнению Надежды Калашниковой, есть риск возвращения жилищных кооперативов. 

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», уверена, что отмена долевого строительства на уровне законодательства без должной альтернативы в виде возможности привлекать средства покупателей, может привести к продажам жилья девелоперами по другим формам гражданско-правовых договоров. Например, может использоваться договор купли-продажи будущей вещи. Есть вероятность, что закон не запретит жилищно-строительные кооперативы, так как эта схема и сегодня активно используется на строительном рынке. Также законодательство не запрещает объединение лиц в форме обыкновенного товарищества для осуществления совместной деятельности. Целью подобной деятельности как раз и может стать возведение объекта недвижимости. С другой стороны, организовать подобное непросто, да и и непривлекательно с точки зрения предусмотренной законом ответственности товарищей по общим обязательствам. Если же законодатель полностью запретит заключение застройщиками договоров, предметом которых будут выступать ещё не возведённые объекты, обойти такой запрет, вряд ли получится, считает Вероника Перфильева.  Вернуться к строительству многоквартирных домов на ИЖС вообще не получится, ведь в случае осуществления такого строительства застройщик будет нести не только риск привлечения к ответственности за нарушение указанного выше запрета, но и риск отзыва разрешения на строительство, признания объекта подлежащей сносу самовольной постройкой, риск привлечения к административной ответственности за нарушение установленного порядка строительства, за использование земельного участка с нарушением его целевого назначения.

05 Декабря 2017Л1

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Чем ближе к Новому году, тем большее число компаний стремятся порадовать покупателей скидками, акциями и другими бонусами. Кто-то более щедрый, кто-то менее, но в каждом жилом комплексе можно найти для себя хоть маленький, но приятный бонус к самом волшебному празднику в году.
14 Декабря 2017Эталон ЛенСпецСМУ, Аквилон-Инвест, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Абсолют Строй Сервис, Л1, Гранд-Строй, Центр Долевого Строительства (ЦДС), Setl City, Legenda Intelligent Development , Главстрой-СПбЖК Солнечный город, ЖК GreenЛандия 2, ЖК Чистое небо, ЖК Ландыши, ЖК КосмосStar, ЖК Новая Охта, ЖК Цветной город, ЖК Три ветра, ЖК Цивилизация, ЖК Калейдоскоп, ЖК Шуваловский, ЖК Паруса, ЖК Граф Орлов, ЖК Yolkki Village, ЖК Новое Мурино, ЖК Муринский Посад, ЖК Весна-3, ЖК Новые горизонты, ЖК Новое Янино, ЖК Приневский, ЖК ЗимаЛето, ЖК Планетоград, ЖК Полюстрово Парк, ЖК квартал Палацио, ЖК Невские паруса, ЖК LEGENDA Дальневосточного (LEGENDA на Дальневосточном, 12), ЖК Северная долина, ЖК Юнтолово
В ноябре петербургские девелоперы приняли решение не спешить со стартом продаж новых объектов. И несмотря на то, что разрешительная документация выдавалась застройщикам регулярно, до строительства новых ЖК дело так и не доходило. Поэтому большая часть новичков — это новые очереди уже хорошо знакомых жилых комплексов.
13 Декабря 2017КВС, Садко-Сити, Мегалит, Охта Групп, Лемминкяйнен Рус, Seven Suns Development (Севен Санс), ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Legenda Intelligent Development , Центр Долевого Строительства (ЦДС), Аквилон-Инвест, Павловск-СтройинвестЖК Дом на Зелейной, ЖК Приморский квартал, ЖК Цивилизация, ЖК Legenda Комендантского (Legenda на Комендантском, 58), ЖК Муринский Посад, ЖК 4YOU
Застройщики рынка загородной недвижимости как бы со стороны следят за изменениями в закон о долевом строительстве. Требования к городским застройщикам и отмена долевого строительства их не касается. Им важно, чтобы был спрос.
04 Декабря 2017ЛенСтройГрад, КивеннапаСчастье
Рынок загородной недвижимости часто притягивает покупателей удобной локацией с необходимфми коммуникациями, а также низкой ценой. Но не всегда такая покупка выходит удачной, например, иногда можно остаться и вовсе без света, воды и газа.
04 Декабря 2017«ФАКТ. Коттеджные поселки»
Окраины Санкт-Петербурга подвергаются в последнее время огромной критике. По словам людей, локации комфортными назвать невозможно, инфраструктура в большинстве своём отсутствует, да и в целом район напоминает гетто-сити. А ведь ещё Карл Маркс говорит, что «бытие определяет сознание».
04 Декабря 2017Аквилон-Инвест, Л1
В Петербурге главным средством передвижения по городу было, есть и будет метро. Стоимость квадратного метра значительно возрастает, если жилой комплекс строится в пешей доступности от метро. Но, к сожалению, количество строящегося жилья значительно превышает количество станций метро, что, в конечном итоге, приводит к давке в часы пик.
04 Декабря 2017Л1, Аквилон-ИнвестЖК КосмосStar, ЖК Солнечный город, ЖК Kingdom, ЖК Мендельсон
Все статьи1274