руб

«С»-класс сдает позиции

Рынок высококачественной офисной недвижимости продолжает расти. Об этом свидетельствуют не только процентное соотношение введенных в эксплуатацию бизнес-центров классов «А», «В» и «С», но и уровень их наполняемости. Также продолжают увеличиваться и арендные ставки. Однако связано это больше с переходом в качестве оплаты на евро.


Петербургский рынок бизнес-центров высокого класса продолжает развиваться. Об этом свидетельствует два фактора: количество введенных в эксплуатацию площадей класса «В» и выше и их наполняемость. В течение 1-го полугодия сдано семь бизнес-центров общей площадью 45 000 кв.м. Большинство из них – класса «В» и «В+» (5). Остальные – «А». «По техническим характеристикам сданные бизнес-центры ничем не отличаются друг от друга, – комментирует Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. – «B» уступает более высокому классу лишь своим местоположением». Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2006 г. составил порядка 1 000 000 кв.м.


Таблица 2.1. Перечень бизнес - центров, введенных в 1-ом полугодии 2006 г.

№ Наименование Класс Адрес Общ. оф. пл. Дата ввода Уровень ставки, кв.м. в год
1. «GUSTAFF» В+ Средний проспект В.О.,36 6 000 1 кв. 2006 От 330 Евро + НДС
2. «MAGNUS» В+ 9 Линия В.О.,34 3 500 1 кв. 2006 От 330 Евро + НДС
3. БЦ (Балт. завода) В 23 линия В.О. 18 000 1 кв. 2006 От 350 Usd +НДС
4. «OSCAR» А Фонтанка, 13 3 700 1 кв. 2006 От 500 Евро + НДС
5. «Строгановский» А Невский пр., 19 1 200 2 кв. 2006 720 у.е., у.е.=30 руб., + НДС
6. «Гренадерский» В Выборгская наб., 47 лит. Д 8 000 2 кв. 2006 384-480 у.е., у.е.=30 руб.
7. «Истен» (2-оч.) В  ул. Магнитогорская, 11 4 600 2 кв. 2006 336 у.е., у.е.=29,55 руб.
ИТОГО 45 000

Параллельно вводу новых высококачественных офисных помещений возросла и их наполняемость. Так, на 1-е полугодие наполняемость бизнес-центров класса «А» составила 99%, а класса «В» – 100%. Несмотря на то что за это время не введено ни одного офисного центра класса «С», уровень их наполняемости остается стабильно высоким – 97%.


Аренда все выше…

В течение 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем составил около 15%. Динамика роста в основном связана с переводом расчетных денежных единиц, инфляцией и ростом себестоимости строительства. Причем, первая из перечисленных оказала наибольшее влияние на увеличение стоимости кв.м. бизнес-центров. К примеру, расчетной единицей БЦ «Шведский Дом» в 2004 году был доллар. В начале 2005 года арендодатели перешли на евро, вследствие чего арендная ставка возросла с $700 до $800 (при переводе евро в доллар) за кв.м в год.

«Снижение доходов тех бизнес-центров, чьи арендные ставки рассчитывались в долларах, заставили многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты», – говорит Олег Спивак. Среди них он называет:

– постепенный переход при расчетах ставки на евро

– использование усредненного значения между долларом и евро

– указание нижней границы для курса доллара не ниже 30 рублей;

– расчет своих ставки по курсу КУГИ

Сегодня в бизнес-центрах класса «А» примерно половина арендаторов производят расчеты в евро, остальные – в долларах по курсу ЦБ РФ. Что касается арендаторов бизнес-центров классов «В» и «С», то в 2005 году доля тех, кто вел расчеты в долларах, сократилась до 23,8% (в 2004 г эта цифра составляла 52%). Лидирующей же единицей расчета в бизнес-центрах этих классов стали условные единицы, которые приравнивались к рублевым эквивалентам и составляли 29,5–34 руб. Для класса «С» все так же встречаются платежи в рублях и у. е. – по курсу КУГИ.

На конец 1-го полугодия стоимость кв. м в бизнес-центрах класса «А» составила $600-840, «В» – $366–600, «С» – $200–400. Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, достаточно условны.

Граница, отделяющая бизнес-центры классов «А» и «В» – на уровне $600–630, для «В» и «С» – $366-400. При этом нижние границы ставок претерпели незначительное увеличение – в отличие от верхних. «В основном, это характерно для бизнес-центров класса «В», - комментирует ситуацию директор по консалтингу компании Becar Олдег Спивак. – Основная причина – вывод большого количества бизнес-центров класса «В+», не уступающих по уровню арендных ставок бизнес-центрам класса «А» и проигрывающих им только лишь по месторасположению».


Таблица 2.4. Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по классам

Класс     На конец 2005 г. (в $ за кв. м. в год,вкл.НДС и КУ) На конец 1-го пол. 2006 г. (в $за кв.м в год,вкл. НДС и КУ)
«А» 460-823 600-840
«В» 354-573 366-630
«С» 160-375 200-400

 

По мнению специалистов компании Becar, рост арендных ставок в 2006 – 2007 годах будет стабилен и останется на прежнем уровне (порядка 10–15% в год). «Он с одной стороны будет подкреплен ненасыщенным уровнем спроса, а с другой – сдерживаться за счет обостряющийся конкуренции на рынке уже существующих бизнес-центров», – сказал Олег Спивак. По отдельным бизнес-центрам (в основном, в классе «С»), усиление конкуренции может привести либо к пересмотру арендных ставок в сторону снижения, либо к модернизации бизнес-центров в сторону качественного улучшения и расширения спектра оказываемых услуг.


… И качество тоже


Во 2-м полугодии к вводу заявлено порядка 100–150 тыс. кв.м качественных офисных площадей. «Однако, как правило, в эксплуатацию вводится не более 50% от заявленного объема», – говорит Олег Спивак. При сохранении тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец года может составить порядка 1,05–1,1 млн кв. м. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2006 году составит 1 065 967 кв.м., в 2007 году –1 204 307 кв.м.

Достаточно высокая точность прогноза подтверждается реальными объемами ввода за предыдущие года. Так, по прогнозу специалистов компании «Бекар. Консалтинг», сделанному в 2004 году, объем офисных площадей на конец 2005 года должен был составить 941 000 кв. м, фактически же составил 955 467 кв. м. Таким образом, погрешность расчетов – порядка 1,5%, то есть достаточно хороший показатель.


Материал предоставлен компанией Becar

11 Августа 2006

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Есть в старом Питере такой район – Семенцы, когда-то на его улочках был расквартирован знаменитый Семеновский полк. Прежние таксисты, а до них извозчики, запоминали последовательность этих улочек близ Техноложки – Рузовская, Можайская, Верейская, Подольская, Серпуховская, Бронницкая – как «Разве Можно Верить Пустым Словам Балерины», иногда заменяя последнее слово на Большевиков или на политически нейтральное, зато очень точное русское слово.

Сейчас Семенцы выглядят вполне патриархально; так что, проходя каким-нибудь Дойниковым переулком, кажется, что за двадцать лет здесь ничего не изменилось, – однако это не совсем так.

25 Августа 2006

Новые геополитические вызовы заставляют по-новому смотреть на развитие транспортной инфраструктуры Северо-Запада России. Между тем сиюминутные интересы госмонополий и администраций все чаще вступают в противоречие с интересами бизнеса и общества. Подобное происходит и с политикой выделения земельных участков под логистические объекты – да и вообще под любое строительство.

Рассказывает генеральный директор группы компаний «Евросиб» Дмитрий Никитин.

25 Августа 2006

На минувшей неделе Федеральная антимонопольная служба (ФАС) с подачи генпрокуратуры занялась вопросом бешено растущих цен на недвижимость. Увы, это все похоже на жест отчаяния.

Об этом материал из петербургского аналитического еженедельника «Дело», который мы поместили здесь с любезного разрешения редакции.

24 Августа 2006

Бывает так: приедет из города Н. в город, скажем, П. в меру смышленый, в меру наглый паренек, – пусть будет С. Обалдеет сначала, конечно, после провинции-то, в большом почти столичном городе, да потом оклемается.

И начнет для начала мороженым торговать в электричках или курьером где побегает, или еще что. И повезет ему, и пойдут дела его все лучше и лучше. Вот уже и машинка есть, и квартирка, пусть маленькие, но это – пока.

Время идет и превращается постепенно маленький серенький С. в большого серого В.

06 Августа 2006

По данным отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Итака» в июне 2006 года зафиксирован наименьший объем предложения за весь период, начиная с января 2004 года. На конец июня объем предложения в Санкт-Петербурге насчитывал всего 8300 объектов в продаже, включая квартиры и комнаты.

04 Августа 2006

Была аллея. Прохладная тополиная аллея на Большой Московской, обрывалась Разъезжей и продолжалась на Правде. А на ней привычные с детства белые скамейки, и у каждой персональная урна. И трудно было найти свободное место на этих скамейках. Сюда тянуло, приятное было место.

Сначала исчезли скамейки и урны, потом и аллея.

Зато появился памятник Ф. М. Достоевскому.

26 Июля 2006
Все статьи1259