руб

Рынок жилья весной 2005 года. Перестройка начинается в апреле

Аналитики подвели предварительные итоги первого квартала 2005 года для петербургского рынка жилья. В целом, по данным информационно-аналитического отдела «Бюллетеня недвижимости», все выглядит не так уж и плохо. Похоже, к апрелю квартирный рынок окончательно вышел из зимней спячки. Одно из новшеств, которое должно стимулировать активность продавцов и покупателей - возвращение ускоренных сроков регистрации прав собственности. Правда теперь под этим подразумевается не суточный, или трехдневный (как это было раньше), а десятидневный срок.
 
Потепление в центре
 
Итак, обвала, которым пугали горожан некоторые риэлтеры, не случилось. За три первых месяца 2005 года цены предложений в сводных риэлтерских листингах если и упали, то незначительно (максимальное падение зафиксировано в больших «спальных» массивах -от 2,5 до 4,5% за три месяца). Впрочем, есть в северной столице и кварталы, стабильно показывающие небольшой рост - 0,3-1,3% за период «январь - март». Он отмечен в зонах с преобладанием домов старого фонда и в районах «сталинской» застройки. Таблица 1, отражающая ценовую динамику за весь квартал и последнюю неделю марта, показывает, что в десяти районах произошел перелом в сторону положительной «ценовой температуры». Впрочем, такое положение вещей пока трудно назвать тенденцией. Квартирный рынок Петербурга, конечно, сильно изменился и перестроился по сравнению с «гиперактивной» прошлой весной. Тогда продавец мог диктовать и цены, и условия сделки, типовые малогабаритные квартиры продавались, едва «засветившись» в риэлтерских каталогов, а цены на морально устаревшее типовое жилье пересматривались чуть ли не каждый день. Правда, в утешение тем, кто намерен продавать квартиру сегодня, можно сказать, что активность спроса (сложный показатель, косвенно, в условных единицах, отражающий количество реализованных квартир-см. график 1) после полного провала в конце декабря - начале января (очевидно, из-за проблем с госрегистрацией сделок) к апрелю вышел почти на тот же уровень, что и во вполне благополучном марте прошлого года. Таким образом, шансы на успешную продажу жилья растут, однако успех или неудача сделки сегодня полностью зависит от умения привести объект в товарный вид, активности специалиста, которому доверены продажи, и, конечно, в первую очередь, от гибкости ценовой политики самого квартировладельца. Иными словами, продавцу следует быть готовым к тому, что покупатель может предложить поторговаться.
 
Рынок после реформы
 
К декабрю прошлого года количество выставленных на продажу квартир достигло рекордного уровня, однако рынок переживал регистрационную реформу, «переваривал» новый жилищный кодекс, поэтому сделки попросту остановились, а выставляемые на продажу и не реализованные объекты копились в каталогах. В первом квартале 2005 года произошло долгожданное для всех участников рынка снижение абсолютных объемов предложения (см. табл. 2.). Справедливости ради, следует отметить, что большинство объектов покинули каталоги по причине снятия с продажи, а не потому что были проданы. Однако несмотря на это, сегодня продавцы недвижимости оказываются в более благоприятном положении, нежели три месяца назад. Типичный пример из совсем недавнего прошлого: человек решил продать однокомнатную квартиру, чтобы приобрести недорогую двухкомнатную. Однако столкнулся с неожиданной трудностью: на продажу в тот момент было выставлено еще несколько точно таких же стандартных «однушек» в соседних домах. Сегодня, с учетом наметившейся стагнации предложения, решение данной задачи несколько упростилось. Однако очевидно, что сегодня специалист по недвижимости должен предложить своему клиенту принципиально новое решение для подобного типового ребуса, например, с использованием элементов ипотечного кредитования.
 
В фокусе спроса - одно- и двухкомнатные квартиры
 
Горячая десятка самых «спрашиваемых» объектов вторичного рынка не претерпела серьезных изменений: безусловными лидерами спроса остаются малогабаритные двухкомнатные квартиры. На первичном рынке ситуация иная: здесь чаще всего ищут самые доступные однокомнатные (см. табл. 3 и 4). Таким образом, у застройщиков пока нет стимула переориентировать жилищное строительство в сторону «семейного» жилья:
чтобы не прерывать инвестиционный процесс, им достаточно выставлять на продажу новые и новые «однушки». Они пока продаются легче, нежели все другие типы объектов. Такая разница в структуре спроса между первичным и вторичном рынком, очевидно, обусловлена тем, что на вторичном - квартиру сегодня можно без особых сложностей приобрести в кредит. Что же касается новостроек, то пока немногие банки готовы работать с застройщиками и сделки с элементами ипотеки являются скорее редким исключением, чем правилом. Для оформления ипотечных сделок здесь применяются сложные и громоздкие схемы. Поэтому большинство потенциальных новоселов ищут себе «хоть какую-нибудь недвижимость», то есть, квартиры на ранних стадиях строительства, предлагаемые по предельно низким ценам. Чаще всего, как показывают опросы покупателей, с надеждой использовать их в дальнейших цепочках улучшения жилищных условий. Между тем, сегодняшнее «поточное производство» однокомнатных квартир грозит обернуться затовариванием рынка уже в обозримом будущем: ведь по-прежнему почти каждая вторая новая квартира в Петербурге - однокомнатная. При этом понятно, что по мере развития жилищного кредитования «фокус спроса» будет смещаться в сторону более габаритного семейного жилья. Поэтому приобретение однокомнатной квартиры сегодня уже вряд ли можно рассматривать, как высокоэффективные инвестиции.
 
Хотите найти деньги? Легко!
 
По нашим прогнозам, сегодняшняя ценовая динамика квартирного рынка (плавное снижение цен на типовое жилье и незначительный рост - в сегменте уникальных объектов) сохранится и во втором квартале текущего года. Оснований для существенного спада, и даже возврата цен к уровню февраля-марта прошлого года, нет никаких. Ведь вместе с объектами в объединенных листингах и базах данных риэлтерских компаний на другом полюсе квартирного рынка копились нерешенные квартирные вопросы, нереализованные мечты о расширении жизненного пространства, а также новые разработки программы ипотечных банков, потребительских ЖСК и прочих кредитных организаций. Иными словами, продавцам и покупателям надо просто найти друг друга, а практически во всех уважаемых агентствах недвижимости появились консультанты и специалисты, помогающие найти не только недвижимость, но и деньги на ее приобретение.
Например, тем, кто намеревается в ближайшее время заняться улучшением собственных жилищных условий и приобрести квартиру в строящемся доме, следует принять во внимание, что наряду с классическими ипотечными схемами у ряда банков появились программы, предусматривающие использование в качестве предмета залога имеющегося (то есть «старого») жилья заемщика. К слову, специалисты агентства недвижимости «Адвекс», в структуре которого с нынешней весны работает Центр жилищного кредитования, всегда готовы помочь своим клиентам «примерить на себя» разные кредитные схемы.
 
Филипп Урбан, обозреватель, аналитик рынка недвижимости
 
Использованы мониторинги сводных листингов каталога «Бюллетень недвижимости» и Единой мультилистинговой системы (ЕМЛС). Обработка материалов - Сергей Бобашев, руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний «Бюллетень недвижимости» Примечание: ценовые данные в таблицах и графиках выводятся на основании обработки значительного массива данных, служат для иллюстрации тенденций рынка недвижимости и не могут быть применены для оценки конкретных объектов.
 
Табл.1. Вторичный рынок жилья: средние цены в разных районах ($/кв.м), их изменение за I
кв. 2005 г. и за последнюю неделю марта (%)
 
 
Район
 
Цена, $/кв. м. в апреле
 
Изменение за I квартал 2005 г.
 
Изменение за неделю, %
 
Адмиралтейский
 
1154,65
 
-2,08%
 
0.25
 
Василеостровский
 
1243,19
 
-2,26%
 
0,23
 
Выборгский
 
1115,66
 
-1,40%
 
0,14
 
Калининский
 
1065,00
 
-1,30%
 
0,03
 
Кировский
 
1092,14
 
-1,12%
 
-0,32
 
Красногвардейский
 
1077,10
 
-1,84%
 
-0,41
 
Красносельский
 
980,42
 
-1,68%
 
-0,21
 
Московский
 
1224,67
 
-2,80%
 
0,03
 
Невский
 
1061,64
 
-1,23%
 
-0,13
 
Петроградский
 
1192,95
 
-5,75%
 
-0,18
 
Приморский
 
1126,59
 
-1,10%
 
0,28
 
Фрунзенский
 
1048,12
 
-0,85%
 
-0,03
 
Центральный
 
1228,52
 
-6,69%
 
-0,12
 
Всеволожский
 
806,65
 
-3,93%
 
0,61
 
Колпинский
 
914,22
 
-0,80%
 
-0,22
 
Кронштадтский
 
793,21
 
-3,71%
 
-0,65
 
Курортный
 
1234,18
 
-5,67%
 
-2,12
 
Павловский
 
1036,73
 
-4,77%
 
2,14
 
Петродворцовый
 
961,85
 
-4,02%
 
0,39
 
Пушкинский
 
1124,72
 
-2,78%
 
0,27
 
 
 
 
Табл.2. Вторичный рынок жилья: объемы предложения квартир
 
 
Кварт.
 
1ккв
 
2ккв
 
Зккв
 
4ккв
 
Итого
 
I,2004
 
5261
 
7641
 
7977
 
3181
 
26776
 
II,2004
 
5379
 
7542
 
7762
 
2969
 
26083
 
III, 2004
 
5501
 
7331
 
7090
 
2634
 
24599
 
IV,2004
 
6614
 
8703
 
8665
 
3090
 
29221
 
I,2005
 
6036
 
8442
 
8712
 
2928
 
28133
 
 
 
Табл. 3-4. «Горячая» десятка: самые «спрашиваемые» объекты вторичного рынка (данные за I
кв. 2005 года) Первичный рынок: рейтинг самых типичных запросов приобретателей (по данным телефонной справочной службы «Квартирный вопрос»)
 
 
 
 
Вторичный рынок
 
Маке. цена (тыс. $)
 
1
 
1ккв, Приморский
 
43-44
 
2
 
2ккв, Приморский
 
58-59
 
3
 
2ккв, Невский
 
50-51
 
4
 
2ккв. Вы боргский
 
54-55
 
5
 
’1ккв, Невский
 
39-40
 
6
 
2ккв, Московский
 
52-53
 
7
 
2 ккв, Красногвардеиский
 
50-51
 
8
 
1ккв, Московский
 
42-43
 
9
 
1ккв, Выборгский
 
41-421
 
10
 
2 ккв, Фрунзенский
 
48-49
 
 
 
 
Первичный рынок
 
Макс. цена (тыс. $)
 
1
 
1ккв, Выборгский
 
39-40
 
2
 
1ккв, Приморский
 
36-37
 
3
 
2ккв, Выборгский
 
47-49
 
4
 
1ккв. Невский
 
38-39
 
5
 
1ккв. Московский
 
41-42
 
 
 


График 1. Вторичный рынок жилья: динамика активности спроса (в относительных

величинах)


29 Апреля 2005 Источник: "АДВЕКС-Росстро"

Обсуждение
NNN / 05 Мая 2005
С учетом того чудовищного бардака, который творится в ГБР, удивительно, что вообще что-то продается. Талоны на подачу документов выдают уже на конец июня. Вообще же полный застой. Пока цены не упадут хотя бы на 10-15%, никакого движения на рынке ждать не приходится.
/ 03 Мая 2005
Бездарная статья... можно по полочкам разобрать. "... Одно из новшеств, которое должно стимулировать активность продавцов и покупателей - возвращение ускоренных сроков регистрации прав собственности..." Да, мощный стимул для рынка :-) как такое писать можно. Для игроков рынка это абсолютно не принципиально. Падение цен на 4,5% это уже существенно, принимая во внимание, что это показатель только за квартал! И т.д. ...
строитель / 30 Апреля 2005
"Итак, обвала, которым пугали горожан некоторые риэлтеры, не случилось." - а жаль... может, тогда у горожан наконец-то появилась бы возможность прикупить жилплощадь...
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Правительство РФ утвердило единую для всей страны форму заявления о переустройстве и перепланировке жилья. Разрешение от чиновников выдается теперь не более чем в 45-дневный срок.

13 Мая 2005

Правительство Санкт-Петербурга намерено узаконить процедуру передачи в собственность религиозных организаций культовых зданий. Таким образом планируется завершить процесс реституции национализированного церковного имущества, начатого двенадцать лет назад.

12 Мая 2005
Все статьи1244