руб

Рынок успокоится осенью. Если не будет обострения

По данным отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Итака» в июне 2006 года зафиксирован наименьший объем предложения за весь период, начиная с января 2004 года. На конец июня объем предложения в Санкт-Петербурге насчитывал всего 8300 объектов в продаже, включая квартиры и комнаты.

Сравним сегодняшнюю ситуацию с состоянием рынка в 2004 году, когда также наблюдался значительный разогрев рынка недвижимости, что в дальнейшем привело к стагнации. Можно отметить, что сегодня объем предложения почти в два раза меньше, чем в июне 2004 года. При этом сокращение происходит гораздо быстрее: за последний квартал текущего года объем предложения сократился на 21%.

Индекс роста объема предложения относительно второго квартала 2004 года составил 0,8. Таким образом, в июне 2006 объем предложения на 20% меньше, чем в этот же период 2004 года.

Закономерное снижение объема предложения во втором квартале 2006 года, вследствие сезонного увеличения спроса в этот период, должно было привести к ожидаемому снижению предложения лишь на 10%. Однако, как видно из графиков 1 и 2, начиная с четвертого квартала 2005 года, происходит лавинообразное снижение объема предложения по сравнению с прошлыми периодами. К концу июня 2006 индекс роста по сравнению с июнем 2005 года составил 0,58. Таким образом, в целом объем предложения за год сократился на 42%.

 

График 2.График 1.График 3.

 

Однако, причина не только в невероятном спросе или высоких объемах продаж. Если в марте-апреле объем предложения в листингах соответствовал намерениям продавцов, то в мае-июне наметилась тенденция снятия объектов с продажи даже в том случае, если уже найден покупатель. Получается, что завтра продать квартиру выгоднее, чем сегодня. В городе формируется отложенное предложение. Продавцы ожидают стабилизации цен для реализации отложенных объектов.

 

График 4Структура предложения представлена на графике 4. Постоянным лидером предложения являются 3-х комнатные квартиры (28%). Их доля за последние полгода существенно не изменилась. Отмечается уменьшение доли 2-х комнатных квартир (до 20%). Доля комнат немного снизилась до 20%, но это существенно не отразилось на общей ситуации. Значительно увеличилась доля многокомнатных квартир. Если обычно доля квартир, имеющих от 5-ти комнат, составляет 6% от общего объема предложения, то к концу второго квартала 2006 года она достигла 9%. В то же время доля 4-х комнатных квартир возросла с 8-9% до 12%.

 

При этом значительно сократилось число однокомнатных квартир - до 12%. Так как данный вид недвижимости является самым востребованным на рынке вторичного жилья, то дефицит предложения влечет за собой рост цены.

Изменение структуры предложения сказывается на удельной цене вторичного рынка: при ее значительном росте она остается ниже реального уровня цен. Это связано с тем, что доля одно- и двухкомнатных квартир сокращается, а цена за 1 кв. м этих видов недвижимости значительно превышает цену за 1 кв. м квартир больших площадей. Так, например, 1 кв. м в однокомнатной квартире в июне 2006 года предлагался по цене 1896$. При этом удельная цена «метра» в комнате составляет 1520$.

 

Удельная цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке СПб по состоянию на июнь 2006

Количество комнат                         Удельная цена, $ / кв. м

1                                                         1896

2                                                         1787

3                                                         1760

4                                                         1778

5 и более                                            1708

Комната                                              1520

 

Сложная ситуация, сложившаяся на вторичном рынке Петербурга, продлится как минимум до сентября. Многие продавцы решили отложить продажу своей квартиры до «лучших времен». Рыночная активность, характерная для этого месяца, должна подстегнуть продавцов выставить свои объекты на реализацию. Поэтому следует ожидать увеличения предложения с началом осени.

Уровень цен спрогнозировать гораздо сложнее, так как остановка их роста возможна либо при значительном увеличении предложения, либо при существенном уменьшении спроса. Какой из этих факторов первым окажет свое влияние на рынок недвижимости – неизвестно. На вопрос, когда цены на недвижимость прекратят свой рост, ответить в сложившейся ситуации довольно трудно. Есть вероятность, что стабилизация рынка начнется с наступлением осени. Скорее всего, дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости позволит сделать более определенные прогнозы.


Материал подготовлен АН «Итака»

04 Августа 2006

Обсуждение
/ 11 Августа 2006
Подписавшемуся "-" на сообщение от 11.08.2006 16:46: Дык насчет работы на свой бизнес и так понятно, зачем писать.Вот и пусть консультируют свой бизнес, а не шарлатанят на весь мир.Гадалки - они и есть гадалки, с астрологами тоже понятно, а у вас это все сплошь аналитики, а то еще и круче - эксперты. И не отвечают при этом ни за одно свое слово. И внимательно прочитайте значение слова "моделировать", оно здесь явно не к месту. Хотя звучит наукообразно.Так то, экспертаналитик вы наш.
/ 11 Августа 2006
Подписавшемуся "-" на сообщение от 11.08.2006 16:46: Дык насчет работы на свой бизнес и так понятно, зачем писать.Вот и пусть консультируют свой бизнес, а не шарлатанят на весь мир.Гадалки - они и есть гадалки, с астрологами тоже понятно, а у вас это все сплошь аналитики, а то еще и круче - эксперты. И не отвечают при этом ни за одно свое слово. И внимательно прочитайте значение слова "моделировать", оно здесь явно не к месту. Хотя звучит наукообразно.Так то, экспертаналитик вы наш.
/ 11 Августа 2006
Подписавшемуся "мнение" на сообщение от 10.08.2006 12:25: Очередная тупость... аналитики не высказываются, они работают во благо своего бизнеса. Много ли вы знаете заявлений аналитиков и маркетологов, работающих в строительных монстрах относительно перспектив рынка? Их задача смоделировать ситуацию на рынке, а не гадать на кофейной гуще... А высказываются журналисты либо политики, цитируя некоторые реплики аналитиков как попало в нужном для стетьей контексте, часто искажая сказанное.
МММ / 10 Августа 2006
Подписавшемуся "SUN" на сообщение от 09.08.2006 16:59: Потому что денег у народа нет для свободной купли продажи квартиры, а кредит под квартиру не получить. Купить большую не получится не продав меньшую. Так же невозможен разъезд. (Покупка двух и больше, а потом продажа.) Правильно - это цепочки. Но их быть не должно. Это получается псевдо рынок. Вот он и уперся в свои пределы. А выставляют по таким высоким ценам потому что не сделать встречную покупку, и ждать покупателя могут годами. Если б давали нормальные кредиты на квартиры, то народ сначала бы покупал, а потом старался быстрее продать для возврата кредита, и не задирал цены выжидая годами.
мнение / 10 Августа 2006
Чем больше я читаю этих т.н. аналитиков с их выкладками и графиками, тем больше понимаю, что прислушиваться к ним - себе же дороже.Амбиций - сто пудов, при этом поразительная скудость кругозора, и их выводы - случится это или то, или что-то между ними. Я и сам это знаю. Вывод мой:интересоваться состоянием рынка, просчитывать свои возможности, прислушиваться к здравому смыслу. Все остальное - туфта.
IMхо / 10 Августа 2006
МММ молчит, отвечу я. МММ, видимо, попало в такую цепочку, вот и обощило до вселенских масштабов.А выход один: в цепь не вступать, платить наличные и сразу.
SUN / 09 Августа 2006
MMM, вот тут я не понял. Почему нельзя продавать и покупать свободно?
Юля / 08 Августа 2006
Люди обезумели, по-моему, выставляют квартиры и комнаты по 3000$ за 1 кв м!!! Мечты о своем жилье остануться мечтами :((( агенты говорят, цены могут остановиться, но ниже не станут.
МММ / 08 Августа 2006
Потому что рынка не было. Рынок квартир это фикция!. Большинство сделок в БН было встречных. Т.е покупка и продажа одновременно. Количество таких квартир было около 70-80%. И как только цена чуть дернулась вверх. Все рассыпалось. Из трешки сейчас невозможно разъехатся в две квартиры. Следовательно трешки и двушки снялись. Ну а те кто хочет расширится не могут найти большую. Вот все и сдулось. Рынка квартир не было и нет. И не будет пока нельзя будет продавать и покупать свободно не строя безумных идиотских цепочек.
Обострение / 07 Августа 2006
Осень. Я наступило.
frett / 07 Августа 2006
как же его колбасит то этот рынок отложенный спрос перетек в отложенное предложение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

На минувшей неделе Федеральная антимонопольная служба (ФАС) с подачи генпрокуратуры занялась вопросом бешено растущих цен на недвижимость. Увы, это все похоже на жест отчаяния.

Об этом материал из петербургского аналитического еженедельника «Дело», который мы поместили здесь с любезного разрешения редакции.

24 Августа 2006

Рынок высококачественной офисной недвижимости продолжает расти. Об этом свидетельствуют не только процентное соотношение введенных в эксплуатацию бизнес-центров классов «А», «В» и «С», но и уровень их наполняемости. Также продолжают увеличиваться и арендные ставки. Однако связано это больше с переходом в качестве оплаты на евро.

11 Августа 2006

Бывает так: приедет из города Н. в город, скажем, П. в меру смышленый, в меру наглый паренек, – пусть будет С. Обалдеет сначала, конечно, после провинции-то, в большом почти столичном городе, да потом оклемается.

И начнет для начала мороженым торговать в электричках или курьером где побегает, или еще что. И повезет ему, и пойдут дела его все лучше и лучше. Вот уже и машинка есть, и квартирка, пусть маленькие, но это – пока.

Время идет и превращается постепенно маленький серенький С. в большого серого В.

06 Августа 2006

Была аллея. Прохладная тополиная аллея на Большой Московской, обрывалась Разъезжей и продолжалась на Правде. А на ней привычные с детства белые скамейки, и у каждой персональная урна. И трудно было найти свободное место на этих скамейках. Сюда тянуло, приятное было место.

Сначала исчезли скамейки и урны, потом и аллея.

Зато появился памятник Ф. М. Достоевскому.

26 Июля 2006

Петербург всеми силами готовился к саммиту. В том числе и скульптурно – например, решили украсить скульптурами парк Константиновского дворца. Получилось забавно и поучительно.

Об этом материал из журнала "Город", который мы поместили здесь с любезного разрешения редакции еженедельника.

20 Июля 2006

По правилам растущего рынка, быстрее всего дорожают дома массовых серий в спальных районах, к которым относятся и так называемые «корабли». Квартиры в этих домах за последний месяц подорожали на 10%.

17 Июля 2006
Все статьи1259