руб

Радужные перспективы коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости является сравнительно молодым сегментом рынка недвижимости России. Большинство компаний, работающих сегодня на нем, образовались в последние 3-5 лет. Тем не менее это направление на сегодняшний день является наиболее стабильным и активно развивающимся. Так, стагнация рынка жилой недвижимости практически не затронула этот сегмент. Каковы дальнейшие перспективы и основные пути развития рынка коммерческой недвижимости? Этот и многие другие вопросы обсудили участники третьей ежегодной конференции «Коммерческая недвижимость России – 2005», прошедшей в Санкт-Петербурге.


Для начала несколько цифр. По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), Россия сегодня значительно опережает западноевропейские страны по уровню доходности вложений в коммерческую недвижимость и объемам ввода в эксплуатацию новых офисных помещений. Так, если доход от вложений в коммерческую недвижимость Лондона редко превышает

5 процентов, то в Москве этот показатель равен 13-14 процентам, а в Петербурге и того выше – 17-20 процентов. При этом в Лондоне в этом году будет сдано до 400 тыс. кв. метров офисных помещений, а в Москве – 800 тыс. кв. метров. Впрочем, это вовсе не означает нашего превосходства над западным рынком коммерческой недвижимости. Просто в Европе этот рынок уже давно сформировался, а мы только начали его осваивать. Отсюда и столь высокие темпы.


«Сегодня площадь офисных помещений в Москве составляет 3 млн кв. метров, а в Петербурге – 300 тыс. кв. метров. Это очень мало по сравнению с большинством европейских столиц», – говорит вице-президент Гильдии управляющих и риэлтеров Александр Шарапов. Так, по его словам, в Лондоне на долю коммерческой недвижимости приходится 19 млн кв. метров, а в Париже – около 40 млн кв. метров. «У нас все еще впереди», – говорит г-н Шарапов.


Тот факт, что рынок коммерческой недвижимости в России находится в стадии освоения, обеспечивает ему стабильное развитие. Сегодня здесь прослеживается тенденция, характерная в свое время для рынка жилищного строительства: спрос значительно опережает предложение, а значит, темпы ввода офисных помещений будут и дальше возрастать. По данным Российской Гильдии риэлторов (РГР), за последние 10 лет объем предложений на рынке коммерческой недвижимости Москвы возрос с 850 тысяч до

5 млн кв. метров. И эта цифра будет и далее увеличиваться. «Некоторые эксперты пророчат нам насыщение рынка коммерческой недвижимости и, как следствие, его стагнацию. Но факты говорят об обратном. Москва и к 2010 году не приблизится к уровню мировых столиц, а значит, объем предложений будет расти еще долго», – считает президент РГР Елена Дранченко. О том, что спрос на коммерческую недвижимость отнюдь не снижается, свидетельствует и постоянный рост размера арендной ставки. Так, стоимость аренды квадратного метра в помещениях класса А составляет сегодня 6, а в помещениях класса В – 0 (данные по Москве). При этом обе ставки за год возросли на 10 процентов. Но, несмотря на высокую доходность коммерческой недвижимости в обеих российских столицах, московские и петербургские риэлтеры все чаще обращают свои взоры на неосвоенный провинциальный рынок, участвуя в реализации региональных проектов. Сегодня они ведут строительство торговых и бизнес-центров в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Казани, Тольятти, Самаре, Волгограде, Воронеже, Калуге и в других крупных российских городах.


На первый взгляд, такой интерес к провинции не оправдан. Ведь арендная ставка в регионах почти вдвое ниже столичной – 0-400. Но это с лихвой окупается меньшими затратами инвесторов и высоким спросом. «В российских регионах спрос огромен, но предложений явно недостаточно. Объектов коммерческой недвижимости там мало, да и сделаны они некачественно. Объекты класса А в провинции практически отсутствуют», – говорит исполнительный директор московской компании Gushman and Wakefield Сергей Рябокобылко.


Что касается затрат, то порог вхождения на региональный рынок составляет млн против млн в Москве и Петербурге. При этом обеспечивается доходность с объекта до 18 процентов, в то время как в столицах она не превысит 12-13 процентов.


Впрочем, не все так просто. Ведь при вхождении на региональные рынки у инвестора возникает целый ряд весьма специфических проблем, значительно повышающих его риски.


«Всем известно, что во многие регионы никогда не допустят ни российского, ни иностранного инвестора, если он не договорится с местной администрацией. А перевод земель сельхозназначения под застройку у нас делается в основном за взятки», – говорит Александр Шарапов. Кстати, эксклюзивные российские риски весьма серьезно портят наши показатели, когда заходит речь об иностранных инвестициях. И не в последнюю очередь это касается и рынка коммерческой недвижимости.


«У инвестиций в России есть две стороны: высокая доходность и высокие риски», – говорит управляющий фондом Fleming Family & Partners (Real Estate) Наталья Пирогова. Это непосредственно сказывается на инвестиционной привлекательности нашей страны. Действительно, средняя доходность инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости достигает 7,5-8 процентов, что на 1,5 процента выше, чем в западноевропейских странах. Но при этом инвестору приходится сталкиваться с целой группой местных рисков. Это низкое качество строительных работ, ненадежность партнеров и несовершенство действующего законодательства. Все это может привести к значительному росту затрат.


Тем не менее среди иностранцев находится немало инвесторов, готовых рискнуть. «Сегодня Россия является лидером по объему прямых иностранных инвестиций среди стран Центральной и Восточной Европы. Они достигают ,3 млрд», – говорит Сергей Рябокобылко. А размер средней арендной ставки за офисные помещения у нас один из самых высоких в Европе. Здесь мы уступаем только Парижу и Лондону. При этом российский рынок имеет ряд существенных отличий от рынков других европейских стран. Сегодня он характеризуется ростом всех экономических показателей, централизацией бизнес-активности в Москве и сдерживанием роста предложений из-за несовершенства законодательства. Все это, считает г-н Рябокобылко, еще долго будет оказывать влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости.


Любопытно, что, в отличие от строительных компаний, риэлтеры, работающие на рынке коммерческой недвижимости, не делают трагедии из принятия пакета «жилищных» законов.


«Само принятие этого пакета – позитивный факт. Он свидетельствует о том, что правительство поняло: рынок недвижимости надо регулировать», – говорит Елена Дранченко. В то же время она признает, что, хотя правительство хотело сделать лучше, «получилось, как всегда». «Но в этом нет ничего страшного. Мы вносим в правительство и Госдуму свои предложения по поправкам, и со временем ситуация должна стабилизироваться», – говорит г-жа Дранченко.


А президент ГУД Александр Гришин винит в бедах застройщиков... самих застройщиков. «То, что эти законы принимались без учета их мнений – неправда. Об их подготовке было известно давно. Многим строителям предлагали вносить свои предложения, но они предпочитали подождать и посмотреть, что будет», – говорит г-н Гришин.


Он считает, что панацеей от повторения подобных ситуаций может стать активное формирование профессиональных саморегулируемых организаций (СРО). «Таким образом можно будет лоббировать интересы своего сектора еще на ранней стадии подготовки любых законопроектов», – считает г-н Гришин.


Что же касается рынка коммерческой недвижимости, то его участники с оптимизмом смотрят в будущее. Они уверены, что у этого сегмента очень хорошие перспективы. Тем более что пока он еще мало освоен. «Если рынок жилой недвижимости в целом уже сформировался, то рынок коммерческой недвижимости находится в самом начале пути», – говорит Елена Дранченко.

04 Октября 2005 Источник: Строительный еженедельник

Обсуждение
Олег / 09 Августа 2009
Сдам 3-х комн.кв., Санкт-Петербург, Кузнецовская 46, м.Парк Победы, 7 мин.пеш, «сталинский тип дома», общая 85 кв.м., 2/6 эт, после ремонта, современная мебель, стиральная машина автомат, двухкамерный холодильник новый, окна все во двор, на длительный срок, от хозяина, кабельное ТВ, интернет выдел/линия, элитный дом, под офис, возможность отдельного входа, цена 80 000 руб. тел. 8 950 042 74 36 Татьяна, Олег тел.89602478235
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Усилия государства по совершенствованию вторичного рынка недвижимости постепенно приносят свои плоды. Например, после введения технических паспортов исчезла мошенническая схема по продаже аварийной квартиры под видом вполне благоустроенной. Зато проблемы с регистрацией привели к возрождению забытого несколько лет назад вида обмана клиента.

12 Октября 2005

Нынешний год, по оценкам специалистов, был не самым удачным для строителей: дорожали строительные материалы, росла себестоимость квадратного метра, граждане, разочарованные в системе ипотечного кредитования, вынужденно умерили свои потребительские запросы.

12 Октября 2005

Важнейшей особенностью современного российского рынка складской недвижимости можно считать именно углубляющийся год от года разрыв между быстрорастущим спросом на складские объекты международного класса и значительно более медленным пополнением складского фонда за счет нового строительства.

04 Октября 2005

Два года прошло с момента смены в Петербурге исполнительной власти. Пришло время подвести некоторые промежуточные итоги и посмотреть, что власть смогла сделать позитивного в строительной отрасли и, самое главное, чего она добиться пока не успела.

03 Октября 2005

Петербургские власти вновь озаботились проблемой «хрущевок». Вице-губернатор Александр Вахмистров обсуждал в Москве вопрос об участии московских компаний в реконструкции и расселении наших пятиэтажек.

27 Сентября 2005
Все статьи1259