руб

Порядок в строительстве приведет к увеличению издержек

Цены на петербургские квартиры в прошлом году в среднем выросли на 24% — в январе 2005 г. стоимость среднестатистического квадратного метра составила $1025. Параллельно во второй половине года стали заметно меньше продавать уже построенных квартир.



В прошлом году в Петербурге, по данным администрации, построено более 2 млн кв. м жилья – на 16% больше, чем в 2003 г. Прибавка жилья в многоквартирных домах по сравнению с прошлым годом составила 157 718 кв. м. Заметно популярнее стала реконструкция: 10 исторических зданий было реконструировано в 2003 г. (44 190 кв. м), 24 дома – в 2004 г. (88 930 кв. м, рост – более чем в два раза).


Руководители городского строительного комплекса оказались в сложном положении. На протяжении последних полутора лет несколько раз менялись правила игры и неуклонно возрастала доля отчислений городу в затратах застройщиков. Установленная в конце 2003 г. планка — перечислять в бюджет не менее $80 за 1 кв. м строящегося жилья — с каждым месяцем поднималась все выше.


По данным Управления инвестиций, за год девелоперы получили территории под строительство примерно 4 млн кв. м жилья, из них 15% — через торги. Причем торги проходили по так называемому короткому пакету без точных данных по инженерным мощностям. Условия предусматривают право аренды участков на шесть лет, основные выплаты происходят в течение первого года, а возврат средств отодвигается на неопределенный срок. Позволить себе такие рискованные приобретения могут главным образом компании, располагающие солидными финансовыми ресурсами. Среди победителей торгов петербургских фирм не более половины. Остальные — московские компании (например, “Пионер”), строители с западным капиталом (“ЮИТ-Лентек”), “дочки” сырьевых холдингов (“Синтез-Девелопмент”).


Периодическое изменение правил игры привело к созданию парадоксальной ситуации. Со второй половины 2005 г. на рынке строящегося жилья будет присутствовать несколько видов “товара”. Первая группа — проекты, начатые еще в период правления губернатора Владимира Яковлева, когда цена земли в спальных районах составляла $40-80 за 1 кв. м. Вторая — новостройки, заложенные на участках, полученных через торги, на более дорогой земле ($100-300 за 1 кв. м) и нередко с более высоким уровнем риска (из-за неопределенности с инженерией). Третья — те проекты, которые стартуют после 1 апреля, когда вступит в силу новое законодательство об участии граждан и юридических лиц в жилищном строительстве. Федеральный закон предусматривает гарантии для дольщиков, но неизбежно обернется дополнительными затратами для застройщиков. В частности, запрет на продажу по договорам долевого участия до получения разрешения на строительство приведет к сдвигу финансовых потоков. Девелоперам придется либо рассчитывать на собственные средства, либо привлекать банковские кредиты, что проблематично, да и недешево.


По данным аналитиков корпорации “Петербургская недвижимость”, если в 2003 г. доля непроданных квартир на момент сдачи построенных домов в эксплуатацию составляла 37%, то в 2004 г. этот показатель увеличился до 50%


По экспертным оценкам, соблюдение новых требований хотя и поможет навести порядок в жилищном строительстве, но приведет к увеличению издержек на 5-15%. Вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость” Вячеслав Семененко опасается, что расширение прав дольщиков (например, право в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком) увеличит риски для основной массы участников первичного рынка. Частный инвестор в сегодняшней ситуации потерял возможность зарабатывать на росте цен — зато с апреля он получит возможность шантажировать застройщика. Генеральный директор “Петербургстрой Skanska” Виталий Вотолевский надеется на то, что в закон будут внесены поправки, которые помогут смягчить негативные последствия от вступления в силу нового законодательства.


Руководитель компании “СКС-Падамс” Борис Томалак отмечает, что ужесточение финансовой дисциплины сузит пространство для маневра на рынке подрядных услуг: резко сократится доля бартера во взаимоотношениях застройщика и подрядчиков.


В ситуации, когда возможности и риски даже на год вперед просчитать крайне сложно, часть петербургских девелоперов диверсифицируют бизнес. Компания “Импульс” строит жилье в Сочи, “Петербургская недвижимость” — в Калининграде, Группа “ЛСР” начинает проект в Выборге и т. д. Узкая специализация не в моде: многие компании параллельно со строительством жилья развивают проекты коммерческой недвижимости, строят торговые центры, паркинги, многофункциональные комплексы.


По мнению экспертов, часть инвестиционного потенциала будет смещаться в те сегменты рынка, которые не требуют масштабных финансовых вливаний на старте, например в малоэтажное строительство. Пока в этой области наблюдается застой. За год сдано 340 индивидуальных домов (на 118 меньше, чем год назад), зато сами дома стали просторнее (по совокупности — 79 105 кв. м, примерно на 5000 кв. м больше, чем в 2003 г.). Генеральный директор компании “ГСК-Девелопмент” Владимир Любомиров отмечает, что в ближайшие годы ситуацию в этом секторе будут определять новые проекты. К освоенным и уже развивающимся зонам малоэтажной застройки (несколько проектов в Коломягах, “Новая Скандинавия” в Озерках) добавятся “южные территории” — масштабные малоэтажные комплексы в Тярлево и Петродворце.

16 Февраля 2005 Источник: Ведомости

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Петербургские риэлтеры обсудили новые законы о долевом строительстве и о жилищных кооперативах. Прогноз оказался неутешительным. Доступного жилья в обозримом будущем ждать не приходиться.

22 Февраля 2005

На минувшей неделе прошли общественные слушания нового грандиозного строительного проекта «Морской фасад». Предполагается, что на Васильевском острове появится 450 гектаров новой территории, отвоеванной у моря. Обозреватель «Невастройки» обнаружила в этой масштабной затее не только плюсы.

21 Февраля 2005

"Квартирный вопрос" стал предметом нашего разговора с Александром Вахмистровым. Вице-губернатор Санкт-Петербурга, курирующий темы строительства и архитектуры, дорог  и недвижимости, ответил на вопросы корреспондента «Невастройки» о жилье, болезненные для жильцов – настоящих и будущих – и острые для инвесторов: об уплотнительной застройке и о новом законе «Об участии в долевом строительстве». Коснулись мы и некоторых не жилищных, но очень обсуждаемых проектов.

11 Февраля 2005

Заявления властей о выносе ряда железнодорожных объектов из центра города как о решенном вопросе выглядят несколько поспешными. В ОЖД до сих пор не понимают ни смысла передислокации, ни того, куда все это будет переноситься.

10 Февраля 2005
Все статьи1242