руб

Покупка квартиры через ипотеку: схема действий покупателя

Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке.


Первичный или вторичный


По словам директора департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексея Кошелева, ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования при работа с «первичкой» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.


Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков - не у каждого желающего вложиться в долевое строительство есть квартира, которую можно отдать в залог.


Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Среди альянсов банков и строительных фирм (банки аккредитовали объекты) известны такие: ЗАО "Райффайзенбанк Австрия" – «Петербург Строй Сканска»; «ММБ банк» – «Юит Лентек»; «Сбербанк» – «Рострой», «Невский Синдикат». Несколько объектов кредитует «ПСБ».


Из-за описанных проблем, ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.



Обращение в агентство


В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.


«Цена услуг агентства зависит от объема работ, - рассказывает Алексей Кошелев. - Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) – то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки».


Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) - $100–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – до $2 тыс. долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.


Оценка кредитоспособности заемщика


Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам. Первая – выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая - для горожан с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается , если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.

По данным «Бекара», от формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода она равна 10,5%, для «серого» – 12-13%, а для «черного» – 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых – 1-2 тыс. руб.


Поиск подходящей квартиры


По мнению специалистов «Бекара», на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают – они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.

У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире – обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтора.


Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.


Независимая оценка квартиры


Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит – $100 -150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70%-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а «в пределах конкретной суммы», на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.


Предстраховая экспертиза


На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: cколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Алексей Кошелев рассказывает, что если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку, и вынужден искать другую квартиру.


Анализ технического состояния


Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их, либо вернет жилым помещениям прежний вид.


После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки),


Страхование


За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. По сведениям «Бекара», страховые взносы составляют - 1,5 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.


Оформление сделки и расчеты


При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а реальная - рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.


За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя, в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).


Въезд


Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

26 Октября 2005 Источник: Агентство "Бекар"

Обсуждение
Alex / 26 Апреля 2016
С помощью экспертной онлайн системы Рисковер точка ру можно выявить правовые риски, существующие при покупке / найме квартиры.
Dmitry / 17 Марта 2015
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей и арендаторов недвижимости: www.riskover.ru
Марьям / 10 Сентября 2014
в течении которого времени я должна купить квартиру через ипотеку(её одобрили месяц назад)
Марьям / 10 Сентября 2014
в течении которого времени я должна купить квартиру через ипотеку(её одобрили месяц назад)
Анастасия / 23 Сентября 2013
Большое спасибо за понятную статью!)
адик / 19 Апреля 2012
Банки припухли немного сколь взносов то за это то за то
/ 10 Августа 2011
очень хорошая и исчерпывающая статья) спасибо.
MMM / 26 Октября 2005
"Сам дом должен быть не старше 1973 года "- Это в каком банке такой бред???? В Питере пол-города дома 1968-1970 годов постройки. Первый раз слышу. Бредятина!!!
Кю! / 26 Октября 2005
Есть! Так точно! Завтра же иду помогать строителям и риелторам!
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Наряду с центральной общественно-деловой зоной эксперты выделили несколько развивающихся офисных зон - Выборгской стороны, Петроградской стороны, Васильевского острова, Московского проспекта, соответствующих территориям концентрации действующих бизнес-центров и офисных проектов.

26 Октября 2005

По данным ГУИОН, на 1 января 2005 года количество объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города и сдаваемых в аренду, составляло 19 840 объектов, общей площадью более 4 млн. квадратных метров (4025400 кв. м.). Около 50% объектов составляют объекты офисной недвижимости, 30% - торговой и 20% - складские.

24 Октября 2005

Сосновая Поляна - один из самых дешевых районов, активность спроса в котором очень невысока. Это последняя в географическом смысле территория на юго-западе Петербурга, и в этом ее главные достоинства и недостатки.

24 Октября 2005
Все статьи1274