руб

Подводные камни договора «долевки»

Риторический вопрос: с чего начинать покупку жилья? Если с улыбки начинается дружба, то нормальные взаимоотношения дольщика с застройщиком начинаются с правильного оформления договора долевого участия. Специалисты советуют: не бойтесь настаивать на изменениях тех пунктов договора, которые кажутся вам неудачными. Меняйте договор до его подписания, чтобы потом не было мучительно больно.


Запасайтесь юристами и читайте документы


Чтобы сподручнее было настаивать на своих требованиях, дольщикам рекомендуют прихватить в ознакомительный поход к компании-застройщику юриста. Если несколько лет назад на дольщиков, которых сопровождал юрист, смотрели, как экзотику, то теперь застройщики не только смирились с этим, но даже радуются при виде специалиста, который не будет требовать от них невозможного, но постарается с максимальной выгодой для дольщика исправить договор долевки.


- Не занимайтесь самодеятельностью, – советует председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству Анна Максимова. - Покупка квартиры – это сложное юридическое действие. Для этого требуется специально обученные люди. Причем люди, которые специализируются именно в этой области – долевого строительства. Оформление договора долевки – посложнее лечения зубов. Вы знаете кого-нибудь, способного самостоятельно лечить себе зубы?


Как утверждают специалисты, общих советов «как заключать договор долевки» не существует. Кроме одного: внимательно изучать договор долевки, при условии, что прежде вы ознакомились с разрешительной документацией застройщика и выяснили, что он имеет разрешение на строительство дома. Правда, многие манкируют законной возможностью покопаться в документации застройщика. Поэтому у нас в городе до сих пор существуют объекты, которые возводят и в которых продают квартиры по договорам долевого участия без разрешительной документации. Однако вернемся к договору долевки.


Уступчивость компании зависит от ее финансового благополучия


Практически все строительные организации идут навстречу дольщику и меняют договор в той или иной степени. Единственная компания, которая оставляла свой договор неприкосновенным это – «ЛЭК». Другие застройщики, как правило, идут на контакт.


По мнению специалистов, «уступчивость» компании-застройщика зависит от того, насколько в данный момент застройщик нуждается в привлеченных деньгах. Так, если компании срочно нужны деньги для расчета с подрядчиком или для выплаты заработной платы и тут появляется дольщик, готовый внести стопроцентную предоплату, то ему, скорей всего, пойдут на уступки и включат в договор изменения, о которых он просит. Однако в момент финансового благополучия и процветания тому же дольщику могут отказать в его притязаниях.


Такие разные договора


В каждой компании вопрос с изменением договора решается строго индивидуально. Например, «М-Индустрия» не любит вносить изменения в договор долевки, хотя частенько идет на уступки в схемах оплаты, давая дольщикам рассрочку. В ООО "Гатчинский ДСК" (группа компаний ЛСР), где чаще всего сделки проходят по типовой форме договора без внесения изменений и дополнений, к пожеланиям клиентов «относятся с пониманием», если это не касается таких принципиальных для застройщика моментов, как сроки сдачи объекта и ответственность сторон. В "Эталон-ЛенСпецСМУ" также готовы менять формулировки и вносить корректировки в договор, если это не противоречит здравому смыслу. В пределах разумного идут на уступки дольщикам и в «Петербургстрой-Сканска».


По словам руководителя пресс-службы строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Софии Станковской, чаще всего изменения касаются трех пунктов договора:


1. Схемы оплаты - когда дольщик в силу различных обстоятельств просит составить для него индивидуальную схему оплаты, и компания соглашается, если это не противоречит инвестиционной программе возводимого объекта.


2. Площади квартиры. В процессе строительства размеры жилища могут меняться в сторону уменьшения или увеличения. Так, при начальной площади в 100 квадратных метров, квартира может увеличиться или уменьшиться на 5 кв. м. Поэтому после обмеров ПИБ в случае наличии разницы между фактической площадью квартиры и той, что прописаны в договоре, компания возвращает «разницу» в деньгах. Если же квартира стала больше, чем была при заключении договора, деньги вносит уже дольщик. Однако и тут существует определенный предел, на который может «вырасти квартира», и этот лимит квадратных метров указывается в договоре.


3. Перепланировки. Когда дизайнерские фантазии дольщиков воплощаются в жизнь по мере возведения дома.


Кстати: даже самые неуступчивые застройщики, возводящие дома по монолитно-кирпичной технологии, позволяют клиентам вносить изменения в планировку квартиры по своему усмотрению. Разумеется, если это позволяет стадия строительства объекта, то есть если дом еще строится, а не находится на завершающей стадии.


Расчеты – в рублях, евро, в у.е.


Цена квартиры прописывается, как правило, в у.е. А вот что стоит за этим многозначительным обозначением условной единицы – дольщику следует узнать до подписания договора. Потому что некоторые компании ухитряются брать платежи в той валюте, курс которой на момент очередного долевого платежа выше. Все это в итоге ведет к существенному увеличению взноса. Однако наивный дольщик часто соглашается на подобные условия.


Некоторым компаниям по душе российская валюта, и они ориентируются на рублевые расчеты. Так, в «ЛенСпецСМУ» стоимость одной у.е. закреплена на отметке в 29,95 рублей и не менялась с начала текущего года.


У других компаний стоимость у.е. – нечто среднее между курсом евро и доллара. Так, в ЗАО «Петербургстрой-Сканска» существует свой внутренний курс у.е., разный для каждого объекта строительства, но в среднем равный 31-32 рублям.


Выводы


Итак, если вы не хотите опробовать на себе, как курс евро или доллара сказывается на стоимости каждого квадратного метра в вашей квартире и как размер ваших взносов растет прямо пропорционально стоимости у.е., требуйте изначально прописывать фиксированную сумму договора. Кроме того, если вы покупаете квартиру у компании-подрядчика, которая имеет перед застройщиком обязательства (после выполнения которых ваша квартира перейдет к ней, чтобы потом попасть к вам), вы должны осознавать, что ваш риск выше. Поэтому и здесь желательно покопаться в документах подрядчика, дабы узнать, каковы его шансы выполнить все обязательства перед застройщиком и вообще – имеет ли он право заключать от имени застройщика договор долевки с вами?


Но все же лучше, если во все тонкости заключения договора долевки за вас будет вникать юрист.


Светлана Андреева

23 Июня 2005

Обсуждение
Lytkin Petr / 27 Декабря 2010
Продвижение и <a href="http://vtope.com.ua">раскрутка сайта</a> в поисковых системах, недорого
Редакция / 11 Февраля 2008
Отдавать деньги, не зная, что будет написано в договоре, не следует. Будьте предельно осторожны. Выясните, что это за компания, с которой вы связываетесь. Прочитайте эти статьи: http://www.nevastroyka.ru/1/75232/ http://www.nevastroyka.ru/1/1950/ С уважением.
Екатерина / 07 Февраля 2008
Здравствуйте! Хотим купить квартиру в долевку, хотели бы узнать правильный ли порядок оформления документов нам предложили.Компания,где мы покупаем является перекупщиком у застройщика, хотя сама тоже возводит дома в нашем городе.Нам предложили подписать соглащение, на основанн которого, нам выдадут квитанции на оплату, которые мы должны будем оплатить. А затем(после оплаты) пообещали выдать договор долевого участия(сказали,что он будет в установленной законом РФ форме). Меня смущает, что до оплаты мы этот договор не увидим.Насколько правомерны эти действия?И в какие сроки нам должны выдать договор долевого участия?
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Стагнация на рынке жилищного строительства, начавшаяся с конца прошлого года, может стать причиной увеличения темпов строительства коммерческой и складской недвижимости Петербурга.

04 Июля 2005

«Черный» рынок предложил свой ответ монополии на рынке цемента. В городе появляется все больше продавцов некачественного цемента, использование которого чревато самыми печальными последствиями для тех, кому придется жить в домах, построенных с его использованием.

24 Июня 2005

Этим летом начнутся работы по строительству паромного терминала на Васильевском острове – углубление фарватера. Затем – намывание территории. О том, как это будет происходить, рассказали участники консорциума, победившего в конкурсах на дноуглубление и намыв.

21 Июня 2005

О трудностях, с которыми сталкивают дольщики, и о том, как их избежать, «Невастройке» рассказал ведущий специалист "Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса" Леонид Медведев.

17 Июня 2005

Многие компании-застройщики серьезно задумались над сокращением своих инвестиционных программ. Следствием этого «раздумья» стали массовые увольнения рабочих на предприятиях строительного комплекса.

16 Июня 2005
Все статьи1257