руб

Пирровы победы. Беседа с вице-президентом Союза строительных компаний Санкт-Петербурга «Союзпетрострой» Львом Капланом.

Корреспондент. Много сейчас говорят об ипотеке. Звучит реклама, оформляются ипотечные кредиты за баснословно короткое время, – на очень, как утверждает рекламный ролик, выгодных, чуть ли не дармовых условиях.

Каплан. Лукавые цифры кредитования покупки жилья лживы и способствуют подмене понятий. Потребительский кредит на покупку воздуха в районе второго, третьего, любого недостроенного этажа ипотекой не является и являться не может. Наши банки кредитуют строительство конкретного не выстроенного дома, ипотека же предоставляет заемщику возможность купить жилье в любом доме, микрорайоне, – купить сразу, а рассчитываться в течение длительного времени. Наше лукавое кредитование ставит заемщика перед необходимостью до 90% стоимости квартиры выплатить во время строительства. А 10–15 или даже 20 лет рассрочки предоставляется на выплату оставшихся 10%, к тому же обремененных 15% годовых. Такие условия никого не устраивают, поэтому люди спешат погасить все обязательства по кредиту досрочно.

Подобные вещи, как вы сами понимаете, к ипотеке никакого отношения не имеют. Да и банки с застройщиками напрасно шумят об успехах кредитования. За прошлый год в Петербурге выдано 3500 этих самых потребительских кредитов, которые банкиры и застройщики гордо называют ипотечными – это капля в море.

Корр. Но ведь покупателю жилья безразлична терминология, он берет кредит и приобретает жилье. Как тут быть?

Каплан. Я приветствую все виды кредитования. Но всеми этими кредитами могут пользоваться только состоятельные люди, в принципе способные купить квартиру и без рассрочки. Опасность состоит в полной невозможности воспользоваться благами кредитования бюджетникам, молодым семьям из числа небогатых категорий… Вместо того, чтобы расширять перспективы улучшения жилищных условий, наша кредитная система их сужает. Еще раз повторяю, это не ипотека. У большинства людей нет возможности заплатить первый взнос в размере 30% даже за однокомнатную квартиру стоимостью $50–70 тыс. Я считаю, минимум половина стабилизационного фонда должна быть направлена на строительство социального жилья или в ипотечные агентства для организации цивилизованного ипотечного жилищного кредитования.

Корр. Вы сказали о строительстве социального жилья. А разве ипотечные схемы не способны в короткий срок максимально удовлетворить нужду?

Каплан. Я неоднократно повторял, что восприятие ипотеки в нашей стране идет через три мифа. Первый миф – это убежденность в том, что ипотека решит все вопросы с доступным жильем, предоставит квартиры очередникам. Почему-то все забыли, что ипотечное кредитование рассчитано на строительство комфортного, современного, дорогостоящего жилья, которое можно реализовать на рынке в любой момент, в том случае, если заемщик отказывается от своих прав. А доступное, то есть дешевое жилье в эту схему никак не вписывается.

Второй миф – это убежденность в том, что ипотека может служить инструментом инвестирования в жилищное строительство. Это, конечно же, не так. Ведь ипотека – это «длинные» деньги, выплаты длятся десятилетиями, а для того, чтобы построить объект, деньги нужны на 2–3 года. Впоследствии, постепенно, ипотека принесет в жилищное строительство инвестиции, – но это будет происходить очень и очень медленно, несоразмерно с имеющимися у строителей потребностями в финансировании.

И, наконец, третий миф – это убежденность в том, что систему ипотеки могут поддерживать коммерческие банки. Вследствие веры в эту иллюзию государство и не считает себя обязанным выделять на развитие ипотеки большие средства. Между тем, это совершенное заблуждение! Ведь все коммерческие банки состоят из акционеров, которые вложили свои деньги в банк, чтобы быстро получить прибыль. А ипотечные кредиты скорой прибыли не дают. Кроме того, если сложить все активы всех российских банков, то получившаяся сумма едва покроет активы одного из крупных мировых банков – Дрезднер-банка или Сити-банка. Поэтому очевидно, что никогда банковский сектор не будет инициатором ипотеки. Ипотеку финансировать может только государство.

Корр. Однако именно в схемах потребительского, как вы выразились, кредитования действует и государство, в частности, решая вопрос обеспечения жильем военнослужащих, государство обеспечивает накопление 30% стоимости квартиры для внесения первого взноса.

Каплан. Готовых квартир у государства нет. Поэтому накопление средств на счетах военных проводится в соответствии с правилами, которые выгодны банкам, то есть у военного должна быть накоплена сумма на первый взнос, а на последующие выплаты ему предоставляется кредит на 20 лет. Тем не менее, государство решило проблему обеспечения жилья для военных, хотя бы в форме утверждения накопительной схемы.

Корр. Возможно ли выведение из кризиса системы обеспечения жильем за счет строительства дешевых домов, например, из сборного железобетона?

Каплан. 6 апреля на общественном совете у министра Владимира Яковлева я сказал, что нужно строить дешевое жилье. Яковлев говорил Медведеву – куратору федеральных программ – о том, что жилье из сборного железобетона сравнительно недорогое, но вице-премьер Владимира Анатольевича, видимо, не понял и доложил президенту о необходимости государственного финансирования возрождения домостроительных комбинатов. Сейчас поднять из разрухи домостроительные комбинаты государству не под силу, для этого необходимы колоссальные средства, огромные…

Корр. Неужели все ДСК разрушены?

Каплан. В нашем регионе не все. ДСК-3 еще дышит на ладан, Гатчинский ДСК что-то пытается делать, остальные – мертвы. Все они в частном владении. При чем тут государственные программы? Итак, государство не сможет поднять из развалин ни Обуховский комбинат, ни Полюстровский. Но государство может принять меры, способствующие привлечению бизнеса к строительству дешевого жилья из сборного железобетона, к вложению капитала в развитие производственной базы домостроительных комбинатов. Но я решительно против того, чтобы на новых ДСК создавались комплектующие для «хрущоб». Их везде сносят. Бизнес вправе иметь гарантии прибыли, но и обязан создавать жилье 21 века.

Корр. Что такое программа «Доступное жилье для граждан России» применительно к Санкт-Петербургу и отчасти к Ленинградской области?

Каплан. В Ленинградской области с жильем дело обстоит значительно лучше. Прежде всего, это самое жилье должно быть дешевым. В Москве, например, его цена растет со скоростью 4% в неделю. В Петербурге темп роста составляет 1,6% в неделю. С октября месяца прошлого года рост цен составил 22%, а к концу года прогнозируется рост еще на 50%.

Корр. Почему так происходит?

Каплан. Прежде всего, потому, что строительная отрасль пребывала в течение последних 1,5–2 лет в состоянии стагнации. Городские власти все время это отрицали, но сейчас говорят: мы успешно выходим из кризиса. Причиной стагнации являются ожидания граждан. Им было обещано, что заработает закон о дольщиках, и они будут полностью защищены от произвола застройщиков. Закон так и не заработал – с апреля прошлого года по правилам, регламентированным на основании этого закона, в России ни один дом не был заложен. В том числе и в Петербурге.

Корр. Да, но закон о долевом участии едва ли не единственный правовой акт, в основе которого лежат и Всеобщая Декларация и Европейская Конвенция по правам человека. В соответствии с которыми человек всегда должен иметь больше прав, чем организация?

Каплан. Власти опоздали с принятием закона лет на пять. Застройщик оказался поставлен в неудобную позицию. Любой дольщик, если ему показалось, что застройщик не так себя ведет, может во внесудебном порядке отозвать свои деньги, спровоцировав тем самым других дольщиков на подобные поступки и, лишив застройщика финансирования. Так что отечественные частные застройщики по этому закону работать не могут. Они разрабатывают хитроумные схемы предварительной продажи квартир, а дольщики не могут решить свои жилищные проблемы, к тому же такое непонимание интересов провоцирует напряженность на рынке.

Далее, люди убедились, что строительство 150 тыс. кв. м жилья, предпринятое городской властью, было предназначено для расселения улиц Шкапина и Розенштейна, а не для очередников. И, начиная с середины сентября, на фоне обманутых ожиданий возник ажиотажный спрос.

Корр. То есть, надо понимать так: предложение на рынке резко падает?

Каплан. Безусловно, и вот почему. В октябре прошлого года были приняты Земельный кодекс и Градостроительный кодекс. В соответствии с этим документами пятна под застройку должны выделяться только на аукционах. А все другие объекты недвижимости – на конкурсах. И, в результате, количество задельных объектов снизилось в несколько раз. Они оказались монополизированы крупными компаниями: ЛЭК, ЛенСпецСму, Строительный трест, Невский Синдикат, Строймонтаж. На остальные питерские компании приходится менее 10% задела.

В октябре 2005 года были организованы торги. Мы все их ждали с большой надеждой, но в их провале главную роль сыграла городская власть. Для подготовки документов были приглашены никому не известные фирмы. Было заключено порядка 360 договоров. Из них 175 были расторгнуты сразу же, по исполнению львиной доли оставшихся договоров были нарушены сроки. В сухом остатке имеем 48 договоров, по которым ведутся работы.

И – в качестве красноречивой  иллюстрации: за два года Комитетом по инвестициям во главе с господином Винником продано 8 полных пакетов при потребности нормального функционирования строительного комплекса в 300.

Корр. Может быть, имело бы смысл крупнейшим предприятиям объединить вокруг себя небольшие строительные фирмы, тогда, возможно, новым структурам было бы легче получать кредиты? Или применить эмиссионные схемы?

Каплан. Более двух лет тому назад мы встречались с банкирами, и они обозначили свою позицию предельно четко: кредитовать без ликвидных залогов невозможно. Сейчас все осталось без изменений. Во всем мире существует проектное кредитование, так как кредит на строительство должен получить подрядчик, а не частное лицо. А нашим застройщикам нечего заложить. Земля продается только на вторичном рынке, то есть объект незавершенки не может быть залоговым имуществом. Здания и сооружения тоже залоги мало ликвидные. И продажа бизнеса невозможна. Кто будет возиться с реализацией недвижимого имущества? Вот и приходится застройщикам прибегать к уродливым схемам кредитования частных лиц с целью аккумулирования оборотных средств для строительства. Не спасает и эмиссионная практика. Попытались в свое время заняться выпуском бумаг ЛенСпецСму, ЛСР, Северный город, получили финансовую, так сказать, передышку – и ничем существенным их начинания не закончились. Нет у нас в стране рынка корпоративных ценных бумаг строительных компаний.

Корр. Способна ли придать импульс развитию отрасли федеральная программа доступного жилья?

Каплан. О решении каких федеральных жилищных программ может идти речь? О каком серьезном улучшении жилищных условий можно говорить, если всего произведенного за год цемента у нас в стране едва хватит для строительства 45 млн кв. м? А необходимые объемы, при которых возможно радикальное изменение в лучшую сторону на жилищном рынке, составляют 80 млн кв. м ежегодного введения в эксплуатацию. Я говорил об этом Медведеву, я обращал его внимание на риск, который будет преследовать программу благоустроенного жилья. А состоит этот риск в том, что без изменения подходов к организации деятельности отрасли любая программа превратится в сказку вроде: «Каждому к 2000 г. отдельную квартиру». И Чубайсу говорил, что разделилась единая энергетическая система на какие-то структуры, и теперь дома подключить к энергообеспечению невозможно. Многие уже введенные объекты до сих пор запитываются по временным схемам, которые использовались во время строительства. А двухэтапная система сдачи объектов? Это же придумали для того, чтобы подогнать цифры к искомым 2 млн 300 тыс. кв. м годового ввода. Более двух лет 235 домов в Петербурге не могут быть заселены, так как строительный этап был сдан, а к сетям они не подключены, хотя по статистике числятся введенными. И предполагается, что там живут люди. Зачем эти дутые цифры? Это пирровы победы. Тревогу надо бить, а не тешить себя «великим достижениями».

24 Мая 2006

Обсуждение
Злобный / 27 Июня 2006
Да об этом можно говорить сколько угодно, все равно ни фига не изменится
миха / 16 Июня 2006
действительно правительству надо принимать неотложные меры в сфере строительства
Денис / 15 Июня 2006
И я согласен с ним!
пузико / 15 Июня 2006
во! умный дятька
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

С 2006 года наблюдается тенденция к устойчивому росту дефицита цемента в строительстве. В будущем году это вызовет устойчивый рост цен на цемент при одновременном прекращении роста объемов ввода жилья, утверждает сайт beton.ru, основываясь на данных собственного мониторинга.

29 Мая 2006

Вчера в Агентстве Бизнес Новостей прошел круглый стол на весьма неотложную тему: «Развитие системы общественных туалетов в Петербурге». Как показала дискуссия, государственные структуры и частные компании оказались по одну сторону. В данном случае – писсуара.

25 Мая 2006

Сегодня в пресс-центре «Итар-ТАСС» за продолговатым «круглым столом» собралось великое множество тех, кто неусыпным тщанием своим создает нам жилищные условия. Среди присутствующих один человек имеет совсем уж экзотическую должность – президент-элект. Что-то совсем средневековое, но прошу не путать, не электор, не курфюрст Гессенский или маркграф Пфальцский.

Тема стола «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости». Городские, у которых опыта поболее, передают областным откровение тайного ипотечного знания. Или…

24 Мая 2006

Сегодня цены на вторичном рынке растут на 0,8–1,5% в неделю. К лету рост замедлится и составит порядка 0,6–0,8%. По мнению аналитиков, в сентябре цены опять увеличатся, а к Новому году рынок ожидает очередной ажиотаж.

24 Мая 2006

Если раньше арендаторы элитных квартир охотно селились в старом фонде, то сегодня они предпочитают уже новые дома в центральных районах Петербурга. Важным стало наличие современных систем вентиляции и кондиционирования, фильтров для очистки воды и воздуха и другого современного оборудования.

24 Мая 2006

Люди стремятся за город, и, как обычно, к началу лета активность на рынке жилой аренды падает. Между тем, цены на аренду квартир, не снижаются. Специалисты агентства «Бекар» объясняют этот феномен.

24 Мая 2006
Все статьи1242