руб

От «мифотеки» к «гибким схемам»

Согласно последним данным статистики, ипотека в России составляет приблизительно 0,1% ВВП, или 29 200 млн рублей. Доля смехотворно низкая с точки зрения претензий на статус великой державы. В странах ЕС средняя доля ипотеки в ВВП составляет 53%. В Колумбии (развивающаяся аграрная страна) – 12% ВВП, в Южной Корее – 14%.


Официальная точка зрения на подобный перекос основывается на убежденности в недоверии российского населения к банкам, привычке к наличным расчетам и т.п. К этому следует прибавить неуемное рвение налоговых служб, неразвитость страхования, неоправданно высокие банковские проценты и гнетущие инфляционные ожидания. Здесь же играет определяющую стратегическую роль зависимость отечественной экономики от спроса на мировом рынке сырьевых ресурсов. Тем не менее, формирование законодательства по ипотеке – огромный шаг вперед, по крайней мере еще 5–6% населения могут стать участниками отношений на рынке жилья.


Модель российской ипотеки


Действующее законодательство РФ (уточненное и дополненное в 2004 году) отдает предпочтение трехуровневой модели ипотечного жилищного кредитования. То есть помимо кредитора и заемщика непременным участником кредитных отношений становится ипотечное агентство, выполняющее функцию перераспределения финансовых ресурсов на цели создания недвижимой собственности.


Законодательство об ипотечных ценных бумагах предоставляет агентствам широкие эмиссионные права и возможности. То есть эмиссия, например, облигаций с различного рода ипотечным покрытием должна, по замыслу законодателя, приобрести обыденный, повседневный характер. Разумеется, законодатель учел уроки истории, и теперь эмиссия необеспеченных бумаг или строительство пирамид исключается. Функции обеспечения бухучета и отчетности в ипотечном агентстве исполняет внешний аудитор. Кроме того, внесены серьезные дополнения в законодательство об обеспечении страхования рисков, детальной регламентации процедур установления и прекращения прав собственности, регрессных исков и т. п.


Гражданин как потенциальный заемщик


Российские граждане, если рассматривать их сквозь призму ипотечного законодательства по признакам платежеспособности подразделяются на следующие категории:


– те, кто нуждается в кредите, составляющем 25% от стоимости приобретаемого жилья;

– нуждающиеся в 50% кредите от стоимости приобретаемого жилья;

– те, кому на новое жилье не хватает 75% стоимости;

– и те, у кого нет сбережений, кто нуждается в 100% стоимости жилья.


Пытливый ум, усилиями которого проведена подобная стратификация, видимо, не учел, что в нашей стране в число последних категорий входит большинство трудоспособного населения. И выходит, что именно активная часть граждан – по замыслу законодателя – перспектив на улучшение жилищных условий практически лишена.


Однако в развитых странах разрабатываются разнообразные схемы кредитования, в которых учитывается невысокая стоимость залогов (не более 30%) от размера необходимого кредита, увеличиваются сроки кредитования, используются механизмы наследования кредитных обязательств.


Где взять кредитные ресурсы?


Отечественные банки также заинтересованы в расширении клиентской базы, пополнении активов и оборотного капитала. Но откуда брать кредитные ресурсы? Эксперты оценивают размер инвестиций в ипотечные ценные бумаги на ближайшие пять лет в сумме 120 млрд рублей. Считается, что эту сумму способны предоставить альтернативные пенсионные фонды и ПИФы.


Много это или мало? Примем за точку отсчета Петербург, где по данным статистики существует 300 тысяч очередников. Размер необходимых финансовых ресурсов для удовлетворения жилищный нужд этой категории составит $6 млрд (если взять за основу $20 тыс. в качестве минимально возможной стоимости нового жилья). Таких оборотных средств, или длинных кредитных ресурсов, нет ни у банков, ни у других финансовых учреждений, а у застройщиков, включая компании №№ 1, 2, 3 – подавно. Не сможет такой суммы предоставить и городской бюджет, – соответственно, не сможет городская власть выдать соответствующие гарантии и обеспечить налоговые льготы, так как основная часть налоговых поступлений отправляется в федеральный бюджет.


В обозримой перспективе Россия планирует увеличить ежегодный ввод жилья в два раза и довести его до 70 млн кв. метров. Рассчитать среднюю по стране себестоимость квадратного метра жилья не просто. Умозрительные оценки дают сумму в пределах $35–42 млрд, то есть 7%–10% от планируемого в 2004 году объема ВВП. Такой рост только за счет одной отрасли вряд ли возможен, особенно при сырьевом характере отечественной экономики.


Реальная картина


Возвращаясь к нашему городу и к принятой российским законом трехкомпонентной схеме ипотечного жилищного кредитования, отметим следующее. Давно рассчитана минимальная сумма прибыльной эмиссии ценных бумаг, в данном случае – облигаций жилищного займа. Эта сумма составляет 50 млн рублей или приблизительно $1,7 млн (стоимость затрат на строительство небольшого многоквартирного дома). Многие петербургские компании способны понести издержки на изготовление красивых и наделенных всеми степенями защиты финансовых документов, но только единицы способны дать этим бумагам реальное финансовое обеспечение. В этом году компания RBI подобную эмиссию успешно провела. Но, не являясь ипотечным агентством, деятельность которого обеспечивается банковским капиталом, эта строительная организация будет не в состоянии проводить эмиссии на более значительные суммы и не сможет повлиять на расширение жилищного рынка.


Ипотечными схемами петербургских банков способны воспользоваться очень немногие. Средние ставки по кредитам составляют 15% в рублях и 12% в валюте в год, средняя продолжительность кредитования не превышает 3–5 лет. То есть клиент может кредитоваться только на сумму, составляющую 25%–30% от полной стоимости жилья, а остальное выплачивать за счет собственных сбережений. Обеспечивать гарантии тем, кому не хватает 50, 75 или 100 процентов для приобретения жилья, государство пока не торопится. Резервы роста большинством предприятий отрасли израсходованы. Взаимопонимание с банкирами до сих пор не найдено, поэтому в развитии ипотеки или аналогичного способа финансирования строительства жилья как фактора существования отрасли серьезную практическую роль если кто и может сыграть, – так это только государство.


А как еще?


Примеры есть. В работе с малообеспеченными категориями населения применим опыт не могучих европейских держав, а стран с менее развитой экономикой. Одним из поучительных примеров может быть жилищная политика Турецкой республики, которая начала проводиться в 60–70-е годы XX века. Смысл ее состоит в том, что граждане Турции получили возможность приобретения жилья в кредит. Срок кредитования не ограничен. Семья заемщика выплачивает 25% от совокупного дохода вне зависимости от его абсолютной величины. При этом малоимущим семьям предоставляется право выплачивать долги в течение нескольких поколений, то есть кредитные обязательства могут передаваться по наследству без каких-либо ограничений прав владения, пользования и распоряжения обремененным этими обязательствами объектом собственности. Для банков государство установило гибкие схемы обеспечения интересов за счет налоговых льгот, обеспечения инфляционных потерь и т.п.


Таким образом, строительные компании на долгие годы обеспечены прибыльными заказами, ликвидированы очаги социальной напряженности, существенно выровнялось имущественное положение различных категорий граждан.


Олег Громичук

15 Декабря 2004

Обсуждение
Орнитолог / 13 Января 2005
А зачем деньги куда-то вкладывать. горздо велее Центробанку отрапортовать: объем резервов вырос на столько-то. Но ни населению, ни гражданам от этого нет проку.
Некто / 11 Января 2005
Непонятно одно, если государству так нужна ипотека, если населению она тоже нужна, но более приемлемая и доступная, если ипотека государством рассматривается как панацея в решении проблемы армии очередников как официальных, так и просто нуждающихся, почему на это дело не направляются излишние средства от продажи нефти (в бюджет была заложена цифирка куда меньше той, которую реально государство получает)? Ведь помимо решения этой проблемы государство проинвестирует целую отрасль, поддержит косвенно создание тысяч рабочих мест в строительной сфере, разовьет инфраструктуру многих чахлых районов, освоит новые (в том числе - перспективные северные), и в результате - получит еще и неплохой девиденд?
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Создание современного общественно-делового многофункционального центра культурной и социально-экономической жизни города.

08 Декабря 2004

Многодетная семья хотела улучшить жилищные условия и доверилась одному из потребительских обществ, узнав о нем из печатной и телевизионной рекламы.

08 Декабря 2004
Все статьи1259