руб

Основные последствия возможной обсуждаемой отмены долевого строительства

На осенней сессии Государственной Думы планируется внести поправки к законодательным актам, регулирующим строительство и продажу жилья в новостройках. Пока поправки в 214 ФЗ и другие законы, определяющие реформу, не внесены, однако профессиональное сообщество активно обсуждает вынесенные на обсуждения изменения. Впервые о преобразовании текущего порядка долевого строительства речь зашла более года назад и целью всех изменений называли исчезновение понятия - обманутый дольщик. В соответствии в обсуждаемой реформой строительной отрасли, покупателям с 2018-2020 годов будет невозможно приобрести квартиру в недостроенных домах.

Застройщики же должны будут сперва построить жилье на собственные или кредитные средства и лишь после оформления собственности смогут открыть продажи квартир в готовых домах. На время переходного периода (ориентировочно 2016-2018 гг.) планируется схема, по которой застройщики смогут продавать квартиру в стройке, но лишь при условии наличия проектного банковского финансирования. Таким образом, девелопер сперва должен будет одобрить и открыть кредитную линию в одном из банков на строительство конкретного жилого комплекса, и лишь после этого сможет открывать продажи квартир в нём. В таком случае, уровень продаж застройщика не будет влиять на текущие темпы строительства, а деньги от продаж будут поступать на счет банка, предоставившего кредит – даже если продажи остановятся стройка будет завершена на кредитные средства.

Полный запрет на продажу недостроенного жилья планируется к 2018-2020 гг. Тогда схема возведения новых домов будет выглядеть так: получение проектного банковского финансирования стройки – завершение строительства и оформление собственности – продажи квартир покупателям по договору купли-продажи. Стоит отметить, что такую схему некоторые застройщики используют и сейчас, в частности, застройщик Балтрос таким образом реализовал квартиры в квартале Славянка. В итоге планируемых изменений уменьшится количество обманутых дольщиков, покупатели будут застрахованы от остановки строительства, неверных финансовых моделей, банкротств девелоперов. Но, по мнению большинства экспертов, цены на новостройки вырастут, квартиры в новых домах станут менее доступны. Ведь нынешняя схема привлечения средств дольщиков на строительство, начиная от уровня проекта и котлована, по сути, является кредитованием строителей на беспроцентных условиях. Покупатели предоставляют застройщику финансирование в полном объеме сейчас, а получают ключи от квартир после окончания стройки. В будущем, тот процент, что выплатит застройщик банкам за полученные на время строительства средства, будет заложен в стоимость квартир.

Предстоящие изменения отразятся на участниках строительного рынка. Частные инвесторы, зарабатывающие на росте цен по мере строительства – лишатся заработка. Сейчас 15-20% квартир на котловане выкупается с целью дальнейшей перепродажи в готовом доме по более высокой цене. Доходность таких инвестиций значительно превышает проценты по банковскому депозиту. Например, купив квартиру на котловане за 2 миллиона после окончания строительства такую квартиру можно продать в среднем за 2,8-3 миллиона. Инвестиции в новостройки приносят от 20% годовых. Также реформа коснется и профессионалов - многие некрупные застройщики уйдут с рынка, ведь им обеспечить кредит и договориться с банками о проектном финансировании сложнее. 

Крупные застройщики смогут лучше адаптироваться к предстоящим изменениям, сформируются конгломераты застройщиков и банков, которые поделят рынок новостроек между собой. В результате реформы в выигрыше останутся банки, которые будут обеспечивать проектное финансирование строительства, потенциальные обманутые дольщики, которые без реформы смогли бы доверить свои сбережения ненадежному застройщику. Останутся в проигрыше инвесторы, зарабатывающие на перепродаже квартир в новостройках, а также все покупатели первичной недвижимости – ведь для них жилье станет менее доступным из-за роста цен.

16 Сентября 2015

Обсуждение
Валерий / 19 Сентября 2015
давно пора , меньше будет паразитов и мошеников
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Сегодня рынок жилья переполнен предложениями с высотными новостройками, этажность которых превышает 25, в связи с чем жители мегаполиса испытывают невероятный дискомфорт для проживания.
25 Сентября 2015Петергофский кварталЖК Петергоф Парк
В этой статье мы расскажем, как происходит регистрация права на квартиру в новостройке, какие документы необходимо предоставить в ФРС, и с какими трудностями может столкнуться владелец квартиры.
08 Сентября 2015
Все статьи1242