руб

Обделенные «квадратами»

Тема обеспеченности жильем, пожалуй, самая острая на сегодняшний день. И чем больше пишется на эту тему, тем меньше ясности, станем ли мы когда-либо жилищно-обеспеченными.


Мечта о кооперативе


С 1 апреля вступил в силу Федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах". Цель разработчиков пакета законов по "доступному жилью" – активизировать платежеспособные 30% населения, которые могли бы улучшить свое жилищное положение за свой же счет (сейчас, по различным данным, на вкладах физических лиц в российских банках находится около 71 миллиардов долларов). Для счастливого освобождения граждан от излишних накоплений государство придумало разные схемы и заговорило даже о «подстраховке» жилищного строительства.


В первую очередь, надежды возлагаются на ипотеку. И только вице-президент международной ассоциации ипотечных фондов Валерий Казейкин осмелился упомянуть, что в 2004-м году количество квадратных метров жилья, приобретенного по ипотеке, составило всего 0,05% от общего объема рынка.


Другая «схема», предложенная государством - жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Это не те кооперативы, что были в советское время. ЖНК – организация, осуществляющая накопительную деятельность и основанная на членстве: существует вступительный взнос (обычно 3-5% от стоимости жилья) и ежемесячные членские взносы (0,1-0,2%). Член ЖНК вносит часть стоимости жилья, покупаемого на первичном или вторичном рынке, остальное оплачивает кооператив, предоставляя пайщику рассрочку на 5-10 лет. До окончательной выплаты пая жилье находится в собственности кооператива.


У нас существуют (кроме откровенно мошеннических) три модели жилищных кооперативов. Первая построена по принципу "пирамиды", вторая работает по схеме "живой очереди", и третья, наиболее сбалансированная, – где сроки накопления и рассрочки взаимосвязаны. В любом случае до момента получения квартиры в собственность пайщик сильно рискует своими деньгами.


Для защиты инвестиций граждан в ЖНК закон требует, чтобы кооперативы в обязательном порядке были участниками профессиональных организаций (в Москве это Гильдия народных кооперативов, в Петербурге – Межрегиональная федерация жилищных кооперативов), а численность ЖНК не должна превышать 5000 человек. Новый закон обязывает ЖНК сбалансировать расходы и доходы, иметь резервный фонд для обеспечения непредвиденных расходов и запрещает нецелевое использование привлеченных средств и размещение временно свободных средств.


Регулирование - дело хорошее, но мы так и не поняли, насколько оно одно приблизит общество к заветное цели – доступному жилью. А ведь это – не только юридическая форма, но и финансовое содержание. Само собой разумеется, что семья с доходом 500 долларов в месяц вряд ли вступит в кооператив, а в жилье она нуждается. Вот кредит бы кто дал…


Говорят, у людей много денег в банках – не спорим. Но еще больше их в специальных фондах при государстве, призванных развивать экономику, рынок и т.п. Например, в Стабилизационном Фонде, который совершенно не хотят расходовать внутри страны, боясь инфляции. Впрочем, государство все же может приступить к решению наболевшей проблемы в петровских традициях.


Догоним, перегоним, перераспределим


Президент России Владимир Путин намерен лично возглавить национальный совет по жилищной политике для придания ей статуса приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В соответствии с этим проектом, в России должно в обозримом будущем (а именно - к 2008-2010 годам) вводиться 80 миллионов квадратных метров жилья в год. Для сравнения - в прошлом (вполне ударном для строителей) году в стране было введено лишь 47 миллионов квадратных метров, то есть, почти в два раза меньше планируемых объемов.


По мнению директора Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Льва Каплана, за последние годы объем продаж квартир не только не вырос или хотя бы остановился на прежнем уровне, а упал на целых 20-25%. А поскольку у компаний снизились продажи, то в семь раз снизилась закладка новых домов. Это связано с тем, что земельные участки приобретаются строительными организациями на торгах за деньги, а деньги взять негде, кроме как у покупателей. Из 55 торгов, которые состоялись в Петербурге в прошлом и этом году, успешно закончились лишь 27, и покупателями, в основном, стали не петербургские, а московские компании.


В этих условиях президенту стоит пожелать большой удачи - ведь реальных механизмов по развитию рынка доступного жилья в России до сих пор не создано. Написаны законы, трудоустроены чиновники, опубликованы программы – а кредитных ресурсов на 20 лет вперед никто выделять не хочет. А доступного (читай – малометражного) жилья как не было, так и нет.


Причины отсутствия доступного жилья могут быть следующими. Во-первых, строительным и риэлтерским монополистам (а что у нас везде монополии, надеюсь, никто спорить не станет) не выгодно выбрасывать на рынок малометражное жилье. До сих пор работает принцип дикого капитализма: «продать поменьше, да подороже». Пусть квадратные метры постоят в ожидании покупателей.


Все, кто сталкивался с покупкой жилья, знает, насколько трудно купить студии и небольшие однокомнатные квартиры. Эти объекты расходятся сразу, число их невелико. Зато трех- и четырехкомнатных – сколько душа пожелает.


С другой стороны, рынок доступного жилья не создать, пока не будет дешевого кредитного ресурса, создать который под силу только государству. Частный сектор не рискнет кредитовать под низкий процент на 15-20 лет. Хочешь – не хочешь, придется раскрывать государственную «копилку».


Наконец, монополисты должны призадуматься над практикой ценообразования, когда стоимость объекта определяется не платежеспособным спросом, а себестоимостью. Вначале все в кучу, потом прибавим рентабельность (у нас в моде цифра «100%) – вот тебе и цена. А есть ли деньги у населения, нет – мало волнует.


Александр Вертячих,

специально для «Невастройки»

02 Августа 2005

Обсуждение
Sergey Cheban / 04 Августа 2005
"Так, может, на кусочек стаб. фонда с хрущобами что-нибудь решим?" Легко! 1. Откупориваем стабилизационный фонд. 2. Достаем оттуда доллары. 3. На эти доллары покупаем недвижимость в тех странах, где доллары имеют хождение. Ну, например, в США. 4. Договариваемся насчет виз и переселяем жителей хрущоб в США. Я правильно излагаю? Замечу, что данный вариант - самый безвредный для экономики России. Есть и другой вариант: 1. Откупориваем стабилизационный фонд. 2. Достаем оттуда доллары. 3. Нанимаем на эти доллары американских рабочих, покупаем американский цемент. 4. Американские рабочие из американского цемента строят в России жилье. 5. Переселяем в это жилье жителей хрущоб. Этот вариант, к сожалению, дороже первого (меньше жилья получится, поскольку часть средств будет потрачена на перевозку американского цемента в Россию).
Sergey Cheban / 04 Августа 2005
"А кто мешает расплатиться этими "нефтедолларами" внутри страны?" Никто не мешает даже просто раздать нефтедоллары гражданам по $1000 на рыло. И в каком-то смысле это даже справедливо: нефть народная, нефтедоллары тоже должны быть народными. Но есть две проблемы: 1. У нас есть долги. Пока мы их не выплатим, раздавать деньги - преждевременно. 2. Раздача долларов населению приведет к падению спроса на российскую продукцию. А наши производители и так еле живы. Если их добить, они перестанут платить зарплату, что как раз компенсирует ту $1000, выданную на руки гражданам. В результате люди будут жить в тех же самых хрущобах и есть примерно ту же самую пищу, но при этом будут безработными. Нам это нужно?
/ 04 Августа 2005
Так, может, на кусочек стаб. фонда с хрущобами что-нибудь решим? А то ведь посыпятся скоро.
Viktor / 03 Августа 2005
Ипотека создается не для нуждающихся в жилье, а чтобы сохранить сущестующий уровень цен. Все для обдираловки, как все в нашем ублюдочном государстве.
Тупизм министров / 03 Августа 2005
Подписавшемуся "Sergey Cheban" на сообщение от 02.08.2005 17:02: Если жилье является приоритетной программой, то стаб.фонд должен быть направлен на развитие ипотечной программы, а процент годовой по ипотеке должен быть равен инфляционному проценту, который официально озвучивается... Одно понятно, почему это не делается. Озвучиваемый процент инфляции ничего общего не имеет с реальным, а потому государство себя грабить не хочет. "Мы, - говорят чиновники, - не население, нам беднеть нельзя. А населению можно".
/ 02 Августа 2005
Подписавшемуся "Sergey Cheban" на сообщение от 02.08.2005 17:02: А кто мешает расплатиться этими "нефтедолларами" внутри страны? А потом получившие их сами смогут "купить окорочков" или что захотят.
Sergey Cheban / 02 Августа 2005
Стабилизационный фонд, к сожалению, невозможно израсходовать внутри страны. Дело в том, что состоит он из иностранной валюты ("нефтедолларов"), а оборот валюты в России жестко ограничен (и это правильно). Стабилизационный фонд можно растратить: на нефтедоллары купить, допустим, цемента у США. Или окорочков. Или еще чего-нибудь. Проходили мы все это в 90-х, ни к чему хорошему эта стратегия не приводит.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

У застройщиков появился еще один повод повысить цены на строящееся жилье: новый закон о долевом строительстве и другие поправки увеличили налоговую нагрузку на бизнесменов. Дополнительные расходы вскоре лягут на плечи покупателей.

02 Августа 2005

Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, в Петербурге растет.

28 Июля 2005
Все статьи1274