руб

Новый закон о долевом строительстве

Федеральный закон, который должен внести ясность в отношения между государством, застройщиками и покупателями жилья, обеспечить безопасность сделок и четкое выполнение функций всех участников рынка новостроек, был принят Государственной думой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года и подписан Президентом РФ В. Путиным 31 декабря 2004 года.


Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.


В документе сказано, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.


Какой должна быть содержательная часть договора участия в долевом строительстве? Об этом также подробно сказано в законе. Здесь следует отметить, что договор заключают в письменной форме, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.


Согласно закону договор должен содержать:


  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.


    Следует обратить особенное внимание на ст. 6 закона «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Процитируем ее.


    «1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.


    2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.


    3. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».


    Что касается гарантий качества, предусмотренных договором, то один из пунктов ст. 7 звучит следующим образом: «В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:


  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.


    В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого - строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с настоящим законом».


    Согласно ст. 9 закона «участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях:


  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • в иных предусмотренных договором случаях.


    При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства».


    Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17).


    В законе отмечено, что проектную декларацию застройщик публикует в средствах массовой информации и (или) размещает в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.


    В случае нарушения застройщиком установленных настоящим законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего закона.


    Информация о застройщике (ст. 20) должна содержать следующие сведения:


  • о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения (для застройщика — юридического лица), о фамилии, имени, отчестве, месте жительства (для застройщика — индивидуального предпринимателя), а также о режиме работы застройщика;
  • о государственной регистрации застройщика;
  • об учредителях (участниках) застройщика;
  • о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.


    Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:


  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности в течение менее трех лет;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.


    Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации (ст. 21) и содержать информацию:


  • о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • о разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
  • о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  • о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
  • о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
  • о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  • о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).


    Важным пунктом закона является ст. 22 «Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», где, в частности, отмечено, что при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:


  • приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
  • рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.


    В законе существенное внимание уделено государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.


    Настоящий Федеральный закон вступает в силу 1 апреля 2005 года (через три месяца после дня его официального опубликования).

    26 Января 2005 Источник: "Недвижимость и цены"

  • Обсуждение
    Наталья / 01 Марта 2008
    В апреле 2006 г. между мною и "Застройщиком" заключен договор на долевое строительство жилья, в частности квартиры в многоэтажном доме. Оплата за квартиру внесена полностью. В мае 2007 г. мною заключен договор уступки прав требования. Государственная регистрация данного договора не осуществлялась. Считается ли договор уступки прав требования в данном случае заключенным.
    наталья / 18 Августа 2007
    Подписавшемуся "Марина" на сообщение от 09.04.2005: Подписавшемуся "Ден" на сообщение от 16.02.2005: Подписавшемуся "ВВЕ" на сообщение от 13.02.2005: Подписавшемуся "ВВЕ" на сообщение от 13.02.2005: Подписавшемуся "ВВЕ" на сообщение от 13.02.2005: Подписавшемуся "Марина" на сообщение от 09.04.2005:
    Марина / 09 Апреля 2005
    Если договор заключен до 1 апреля подлежит ли он государственной регистрации?
    kto / 21 Февраля 2005
    Закон не идеален, много в нем пробелов. Считаю пустыми крики застройщиков что закон ставит их в невыгодное положение. Застройщики сами виноваты в том, что сформировали по сути пирамидообразную систему воведения жилья посредством долевки. Поэтому естественно им будет туго. Кто мешал не сейчас, когда действие закона не за горами, а года три-четыре назад выпускать облигации как это щас решило ЛенСпецСМу делать? Кто им мешал брать кредиты в банках? Кто им мешал делать качественно и в срок? Вот когда дольщик был по сути бесправен, а мне приходилось такие глупейшие вещи читать в договорах по долевке, то застройщики считали это положение вещей нормальным, и пользовались, злоупотребляли бесправностью дольщиков. Ну и юристы у застройщиков, даже не знают что делать после вступления закона с договорами заключенными до даты вступления....позор, идите еще раз на юрфак!
    ВВЕ / 19 Февраля 2005
    В нашей строительной компании нам объяснили,что закон начнет действовать на объекты о строительстве которых будет заявлено после 1 апреля 2005 г. А вообще я читала,что хотят на год приостановить вступление этого закона. Я думаю для того ,чтобы строительные компании могли придумать схемы его обхода, ведь многие считают,что этот закон работает только против застройщика.
    Ольга / 16 Февраля 2005
    Подписавшемуся "-" на сообщение от 08.02.2005 10:15: вЫ ЧЕ НАРОД??? Действие закона распространяется только на те оправоотношения, которые возникли после вступления его в силу
    Ольга / 16 Февраля 2005
    Работаю юристом в строительной фирме, считаем данный закон ужасным и ограничивающим права застройщика, к примеру, взять расторжение договора, и другие моменты. Понимаю, что закон призван оградить првава лиц, покупающих квартиры от фирм-однодневок, но зачем усложнять жизнь тех, кто работает на строительном рынке по 15-16 лет??????
    Ден / 16 Февраля 2005
    Подскажите пожалуйста! Будет ли распространяться действие этого закона на договора долевого строительства, заключенные до 1 апреля 2005года?
    ВВЕ / 13 Февраля 2005
    Ответ пока не найден, но очень хочется его получить, так как договор ДУ заключен в октябре 2004,а дом будет построен в 2006 году.
    / 08 Февраля 2005
    Подписавшемуся "ВВЕ" на сообщение от 28.01.2005 21:20: Я юрист строительной компании. В настоящее время маюсь с тем же вопросом, что и Вы: что делать с ранее заключенными договорами? Если Вы где-то нашли ответ, скиньте, пожалуйста, ссылку на primula@list.ru
    Евгений / 08 Февраля 2005
    по этому закону "Застройщиком" может быть только владелец или арендатор земли, а как быть с договорами о совместной деятельности по строительству? Может ли владелец или арендатор земли возложить обязанности (организацию строительства, бух. учет, и т.д.) "Застройщика" на другое лицо (договором о совместной деятельности + генеральной доверенностью)?
    Екатерина / 03 Февраля 2005
    Если договор долевого строительства заключен в феврале 2004 г., но факт того, что объект будет сдан гораздо позже положенных сроков налицо, возможно ли с 1 апреля расторжение сделки без уплаты штрафа (штрафные санкции за одностороннее расторжение предусмотрены договором)? Спасибо
    илья / 02 Февраля 2005
    Здравствуйте. Планируем купить квартиру в строящемся доме. Будет ли распростроняться новый закон на этот объект, если дом будет достроен в июле-августе 2005г.
    ВВЕ / 28 Января 2005
    Договора долевого участия заключенные до 01 апреля 2005 года подлежат государственной регистрации ?
    Добавить комментарий
    Другая картинка

    Правила написания комментариев

    Другие статьи

    С введением нового Жилищного кодекса расширится круг схем, по которым можно будет купить жилье. Однако основной «концептуальный посыл» кодекса – живите, где хотите! Отныне обеспечение граждан жильем – не функция и бремя государства. Оно лишь будет «содействовать» в решении жилищных проблем.

    01 Февраля 2005

    По итогам прошлого года в Петербурге введено в эксплуатацию около 100 000 кв. м офисов в новых или реконструированных зданиях, – хотя в планах девелоперов значилось почти в 2 раза больше.

    25 Января 2005

    Новый жилищный кодекс предусматривает право собственника жилища сдавать его в аренду. Всегда ли такая деятельность является предпринимательской? Какие налоговые обязательства возникают у граждан?

    25 Января 2005

    Объединяющий элемент транспортной системы региона, который соединит в единое целое все основные дорожные магистрали, расходящиеся из центра Санкт-Петербурга

    24 Января 2005
    Все статьи1244