руб

Новые налоги на недвижимость – будут и парадоксы

В начале 2015 года был одобрен новый законопроект, призванный приблизить оценку недвижимости к ее рыночной стоимости. Одним из основных нововведений стал переход к начислению налога на недвижимое имущество на основе оценки не инвентаризационной, а из кадастровой стоимости объекта.  Такая модернизация закона позволит более точно взимать налоги.  

Данная  система налогообложения будет вводиться поэтапно, планируется в 2016 году сделать расчёт  20 % от налога кадастровой стоимости и 80% от инвентаризационной. И к 2017 году увеличить пропорции 40% на 60%. Ставка налога пока не озвучена, минимум — она составит 0,1%, максимум — 0,3%. Зато с итогами кадастровой оценки можно ознакомиться уже сегодня. Планируется, что  в 2020  году собственники будут оплачивать 100% налога от кадастровой стоимости жилья.

Ранее оценивалась только стоимость самого  сооружения, теперь же при оценке учитывается такой фактор, как местоположение здания. При таком раскладе, однокомнатная квартира в «золотом треугольнике», по умолчанию,  должна стоить дороже аналога в московском районе. Однако, на практике это не всегда так. Если сравнивать с 2012 годом, то кадастровая стоимость квартир  в северной столице   увеличилась в  1,66 раз. Что касается средней стоимости квадратного метра, то на данный момент она составляет 92,77 тыс. рублей за кв. м., подобный рост связан с изменениями методики оценки.

На сегодняшний день самое дорогое по кадастровой стоимости жилье предлагается к продаже по адресу Большая Конюшенная ул. дом 17. Общая площадь квартиры стоимостью в 8 млн. рублей составляет 21 кв.м., итого 370 тыс. рублей за квадрат. Даже элитные новостройки от группы  ЛСР уступают  ей по стоимости, так жилье в Зоологическом переулке обойдется покупателю по цене  240 т.р за кв. м, а в фешенебельном «парадном квартале» 180-220 тыс. рублей за кв. метр.

Аналогичные цены держатся на коттеджи для судей Конституционного суда - 290 тыс. рублей за квадратный метр, хотя коттеджи – это  федеральное имуществом, а значит,  налоги с них не платятся.  В районе знаменитого  «золотого треугольника», а так же на Крестовском острове  и Каменном острове  средние показатели держатся в районе 160 тыс. рублей. Неожиданно низкой оказалась кадастровая стоимость квадратного метра в ЖК «Пятый элемент», находящемся в ЦПКиО, здесь квадратный метр оценивается в 33,4 тыс. рублей за квадрат.

Возможно, нюанс в том, что по документам ЖК является аппарат-отелем и с юридической точки зрения помещения в нем являются коммерческими.  Для примера средняя кадастровая цена коммерции в этом районе 92,7 тыс. рублей, что в три раза превышает  стоимость  апартов «Пятый элемент». Если рассматривать в качестве сравнения государственные резиденции, то  стоимость квадратного метра здесь оценивается более чем скромно.  В резиденции К – 5 , стоимость квадратного метра составляет  всего лишь  17,5 тыс. рублей. В К-1 всего 22,5 тыс. рублей, а в более  престижной резиденции  К-2 на Каменном острове квадратный метр оценивается в 35 тыс. рублей.

Рассматривая самое бюджетное жилье на территории Санкт-Петербурга, можно сделать  выводы, что  в ближайших пригородах цена квадратного метра колеблется в пределах 40-50 тыс. рублей за метр, здесь лидирует Фабричный поселок,  недалеко от Красного села именно там располагается самая недорогая квартира (36 тыс. рублей за квадрат), далее  поселок Серово,  Белоостров, Ушково, Лахта. В пределах КАД  средняя стоимость квадратного метра не опускается ниже 80 тыс. рублей, например в районе метро Международная стандартная квартира общей площадью 45 кв. м. будет стоить 3,8 млн. рублей, что в 2,5 раза больше, чем вышеупомянутые правительственные резиденции.

В приморском районе в районе улицы Оптиков площадь квартиры стоимость 4 млн. рублей будет составлять  39 метров, и  такая стоимость максимально приближена к рыночной.  Тот факт, что резиденции в самых дорогих районах Петербурга оценен так, что стоимость квадратного метра в них была в 3-4 раза ниже цены квадрата в однушке в спальном районе – заставляет ожидать волны судебных исков несогласных с оценкой и начисленными налогами собственников.  Ведь  размер налога для владельцев квартир  увеличится во много раз, а результаты оценки часто могут выглядеть, по крайней мере, несправедливо.  Но не следует забывать – при завышенной кадастровой цене, собственник может оспорить ее в судебном порядке.

Сергеев Константин
ведущий аналитик E3 Investment

18 Сентября 2015

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Государственная  программа «материнский капитал»  начала действовать с января  2007  года и действует по сей день, за это время   сумма выплат увеличилась с 250 000 рублей до 453 026 рублей.
25 Сентября 2015
Сегодня рынок жилья переполнен предложениями с высотными новостройками, этажность которых превышает 25, в связи с чем жители мегаполиса испытывают невероятный дискомфорт для проживания.
25 Сентября 2015Петергофский кварталЖК Петергоф Парк
Все статьи1242