руб

Несколько мифов об элитной недвижимости Петербурга

В отличие от граждан, испытывающих «космические» стрессы, когда из-за ажиотажного спроса желанные квартиры просто ускользают из рук, покупатели элитной недвижимости вроде бы могут быть спокойны. Как оказалось, у богатых свои проблемы: предложение крайне скудно, а цены не оправдывают ожиданий. О типичных заблуждениях насчет элитной петербургской недвижимости рассказывает директор департамента «Продажи квартир V.I.P.» агентства «Бекар» Леонид Рысев.

 

Миф №1: Элитную недвижимость в Петербурге можно купить не очень дорого

Московские и иногородние покупатели элитной недвижимости, как правило, надеются на то, что элитную квартиру в Петербурге можно купить дешевле, чем в Москве. На самом деле, в Петербурге сейчас – дефицит предложения, поэтому интересные элитные проекты продаются по ценам, сопоставимым с московскими.

Относительно дешевы только некачественные квартиры или те, что лишь позиционируются как элитные, а в реальности, мягко говоря, отличаются от того, что обещают буклеты строителей.

«Если покупатель элитной квартиры согласился ждать, то за те 2–4 года, пока строится дом, меняются все – и мироощущение покупателя, и семья, и приоритеты, – объясняет директор департамента «Продажи квартир VIP» АН «Бекар» Леонид Рысев. – Поэтому нередко получается, что «суперпроект» 4-летней давности превратился в добротную квартиру, но уже не класса «элита».

Цены на квартиры в новых домах элитного класса в «обычном» месте – от $3500 за кв. м. Рекордная продажа была зафиксирована у Дворцовой площади в реконструированном доме, когда предпоследняя квартира «ушла» по цене $12 000 за кв. м, а последняя продается сейчас по $18 000 за метр.


Миф №2: При наличии денег в Петербурге можно купить квартиру без недостатков

Недвижимость Петербурга очень специфична, и те критерии элитного жилья, которые, например, действуют в Москве, не совсем подходят северной столице. В центре города застройка очень плотная, много длинных проходных дворов и дворов-колодцев. Пятен под элитную застройку в центре Петербурга практически нет, всегда существуют серьезные ограничения на габариты дома, его высотность и планировку.

Даже если фасадом дом обращен к воде или бульвару, окна с обратной стороны все равно выходят в крошечный двор. «Запросы же покупателей, напротив, с каждым годом становятся все жестче и «неинтересная» недвижимость может продаваться годами, – говорит Леонид Рысев. – Поэтому и получается, что за «разумные» деньги найти квартиру без недостатков практически невозможно, и процесс выбора превращается в поиск квартиры с теми минусами, с которыми покупатель готов мириться». Тем не менее, Петербург обладает своей неповторимой красотой и атмосферой, и покупателю необходимо понимать, что если он хочет здесь жить, надо воспринимать город, таким, каков он есть.


Миф №3: Элитное жилье в Петербурге – это только центр города

Из-за особенностей градостроительного регламента и наличия болотистых почв, в Петербурге сложно найти идеальный элитный объект. Кроме того, превышение спроса над предложением и более низкие доходы населения, чем, например, в Москве, также накладывают свой отпечаток на формирование рынка элитной жилой недвижимости.

Объекты, элитные и по местоположению, и по техническому оснащению, с удобными подъездами и парковками, да еще и в социально однородном районе, найти практически невозможно. «Фактически, всю имеющуюся в городе «элитку» можно разделить условно на два вида, – добавляет Леонид Рысев. – Это элитная недвижимость в центре – в дворцовой части, в так называемом «золотом треугольнике», и элитная недвижимость в зеленом поясе – между центром и спальными районами. У той и у другой есть свои плюсы и минусы».

«Золотой треугольник» весьма невелик, и потенциал для расселений там быстро закончился. В нем практически не ведется строительство. Поэтому район исторического элитного месторасположения в Петербурге расширяется, все больше смещаясь к Таврическому саду и Смольному собору.

С другой стороны, центр – это немногочисленные новые или реконструированные дома, где парковка или вовсе отсутствует, или ограничивается одним парковочное место на квартиру. А также минимальная инфраструктура – не всегда есть своя котельная, а у дома могут быть неблагополучные соседи.

Элитная недвижимость в нецентральных районах – более качественная по техническому оснащению и соответствует всем критериям – кроме местоположения в центре

Один их таких районов – Острова – Каменный, Крестовский.


Миф №4: Любую квартиру в центре Петербурга можно выгодно сдавать

Уверенность в том, что элитную недвижимость можно очень выгодно сдать, не всегда оправдывается. В сфере краткосрочной аренды элитным квартирам сложно конкурировать с мини-отелями.

Краткосрочная  аренда, которая долгие годы была одним из самых доходных сегментов, постепенно стала менее популярна. С 2003 года загрузка квартир, сдаваемых на короткие сроки, снизилась с 60% до 40%. Конкуренция стала обостряться. Сегодня в посуточной аренде в основном представлены объекты повышенной комфортности и элитные объекты – сдавать в краткосрочную аренду типовое жилье становится все менее выгодным делом. По мнению Леонида Рысева, серьезную конкуренцию для арендодателей составляют сегодня мини-гостиницы. Многие клиенты, которые ищут жилье на несколько дней и ночей, предпочитают снимать номер в мини-отеле, нежели просто арендовать квартиру. Клиенты отдают предпочтение мини-отелям по причине наличия в них, в отличие от квартир, дополнительных услуг, которые входят в цену или оплачиваются отдельно. В мини-отеле предоставляются питание (завтрак часто включается в стоимость номера), охрана, доступ в Интернет, автобус (транспорт), организация мероприятий, конференций и т.д.

Ситуация на рынке долгосрочной аренды более стабильная, однако и здесь сегодня конкуренция стала обостряться. Требования к элитным квартирам ужесточаются. Арендаторы теперь предпочитают не «старый фонд», а элитные квартиры в новых домах в центре города. Популярностью пользуется Московский пр. (здесь квартиры часто используются для проведения переговоров и для деловых целей), а также Васильевский остров (современные квартиры в новых домах в районе станции метро «Приморская»). Большинство арендаторов ожидают сегодня от элитной квартиры наличия современных систем вентиляции и кондиционирования, автономной системы энергообеспечения, фильтров для очистки воды и воздуха, радиаторов с возможностью регулировки температуры и др.  

 Спрос на аренду среди иностранцев за последние годы несколько снизился, однако до сих пор большинство арендаторов – это топ-менеджеры западных компаний.

Людям, которые покупают квартиры для последующей сдачи в элитном сегменте, можно посоветовать переориентироваться с квартир в старых домах в центре города на современные здания с более однородным окружением, удобными планировками и оборудованием по последнему слову техники.

На рынке наблюдается переизбыток недостаточно качественной недвижимости, которую собственники позиционируют как элитную. Следует отметить, что предложения в действительно элитных домах всегда востребованы по самым высоким ставкам – $6000–7000. При этом в Петербурге наблюдается дефицит таких предложений.


Миф № 5: Новое строительство лучше реконструкции

Рынок элитной недвижимости Петербурга начинался с расселения коммуналок, однако сегодня такие квартиры уже не соответствуют современным представлениям об элитном жилье.

На рынке элитной недвижимости все больше заметна тенденция: люди меняют квартиры, купленные в 1993–2000 году. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970–80-х годов постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня выяснилось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки. Кроме того, очень немногие «наполовину расселенные» дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Ремонты, сделанные 5–7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев. К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим «детищем» за ту сумму, которую диктует рынок.  

«Но в расселенных коммуналках есть то, чего никогда не будет в новострое – отличные широкие парадные, высокие потолки. Окна – это дворцовое наследие времен, когда земли для строительства было много, и подтверждение того, что Россия всегда любила поражать размахом, - объясняет Леонид Рысев. – Новые дома в центре – это всегда минимум неиспользуемой площади. Узкие парадные, невысокие потолки и скромные планировки».


Миф № 6: Элитная квартира в небоскребе

Возможно, именно из любви к размаху некоторые покупатели полагают, что вне центра города элитные квартиры должны располагаться непременно в небоскребах. Эта мысль кажется петербургским риэлторам парадоксальной, – но покупатели чаще всего именно так и полагают. Хотя на самом деле именно малоэтажные дома обладают эксклюзивностью, а также всеми атрибутами элитности: место, виды, охрана, гаражи. В малоэтажных домах подбирается однородный контингент и проще создать неповторимую ауру дома.


Материал подготовлен АН «Бекар»

20 Сентября 2006

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

зачем Петербургу небоскреб, а судьям сауна  

Главный принцип архитектурно-строительная практики в Петербурге: желание начальства - закон. Самый характерный пример - 300-метровая башня "Газпром-сити". Ибо в истории с ней непреклонность - то единственное свойство, которое начальство обнаружило.

28 Сентября 2006

Стою я как-то посреди Невского, в очередной раз, не успев перебежать его на зеленого человечка – очень быстро краснеет. Делать нечего – любуюсь рекламами, в которые заботливо обернут угловой дом, что на улице Восстания. Можно и так, вместо ремонта, – заодно скучающие на перекрестке граждане образуются на предмет мобильника и снимут шляпу, у кого имеется, перед пивом.

25 Сентября 2006

Сейчас уже не все и помнят, что такое ВСМ. Нет, это не "Всероссийская строительная мафия". Это "Высокоскоростная магистраль". На 13 сентября приходится ее 15-летие.

12 Сентября 2006

Газпром продолжает подготовку к конкурсу на проект 300-метрового небоскреба. В обстановке полусекретности нескольким участникам грядущего состязания (известно, что приезжали г-н Нувель и Пьер де Мерон) показывали территорию «Петрозавода» – в том числе с катера и с вертолета.

11 Сентября 2006

Когда-то давно, 230 лет назад, выросли на улицах Рузовской, Звенигородской и Загородной (тогда еще не проспекте) солдатские казармы Лейб-гвардии Семеновского полка. Охватывали они огромное П-образное пространство и были украшением бывшего предместья столицы. Был, как полагается, и плац, и госпиталь, и собор был, назывался Введенским. А еще был Введенский канал, соединяющий Обводный и Фонтанку…

В разное время канал засыпали, собор взорвали, госпиталь сильно пострадал во время В.О.В.

08 Сентября 2006
Все статьи1274