руб

Недвижимость Москвы и Петербурга: сходство и различия рынка

Имея представительства в Москве и Петербурге, компания «Бекар» имеет возможность сравнивать рынки недвижимости обеих столицах. По мнению специалистов АН «Бекар» анализируя столичный рынок, можно сделать примерные выводы о том, что ждет петербургский рынок в ближайшем будущем.


Доходность недвижимости России


В последние годы Россия считается одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран Европы. В рейтинге развивающихся стран Восточной и Южной Европы Россия занимает первое место по политической стабильности, а значит, является оптимальной по соотношению доходности инвестиций и величине инвестиционных рисков. Следом за Россией следуют Турция, Болгария и Румыния. В первой половине 2005 года Россия показала рекордно высокие результаты по уровню прямых иностранных инвестиций - $9.3 млрд.


Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов. Доходы населения (а значит и платежеспособность) растут во всей России – только за последний год прирост составил от 10% до 25% по различным регионам. Как следствие этого растет товарооборот. Интересно, что Москва уже не является лидером по динамике роста этих двух показателей. Например, по динамике роста доходов в 2004 году лидировал Калининград (26% против 24% в Москве), а по росту товарооборота - Екатеринбург (19,6% против 8,3% по Москве).


К сожалению, непрозрачность региональных рынков серьезно уменьшает их инвестиционную привлекательность. Если говорить о недвижимости, то в настоящее время в регионах практически отсутствуют регулярные исследования этого рынка, информация противоречива, объемы рынка, заявленные различными источниками, различаются в разы. На фоне этого достаточно изученный рынок недвижимости Санкт-Петербурга с его высокой доходностью представляет наибольший интерес для инвесторов.


В настоящее время по доходности рынок недвижимости Петербурга опережает рынки не только Европы, но и Москвы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге 17-20%.


В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.


Разные столицы


Рынок офисной недвижимости в Москве и Петербурге развивался разными темпами. В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 90-х годов. Соответственно началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса «А» в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса «А»: «Атриум», «Белые ночи» и «Золотая Казанская». При этом в Петербурге активно развивался рынок редевелопмента, рос сегмент бизнес-центров класса «В» и «С».


В настоящее время объемы офисного рынка Москвы и Петербурга несопоставимы. По данным аналитиков ГК «Бекар» объем рынка офисных помещений в Москве сейчас составляет около 13,2 млн.кв.м. Структура рынка офисных помещений представлена следующим образом: класс «А» и «В» составляет 4 млн.кв.м, класс «С» - 6 млн.кв.м, офисные площади в функционально и морально устаревших объектах 1,5 млн.кв.м., встроенные офисные площади -1,7 млн.кв.м.


В Петербурге эти цифры меньше на порядок. Общий объем рынка на середину 2005 года оценивается в 3,2 млн. кв.м. 38 470 кв.м. занимает класс «А», 267 800 кв.м.– класс «В», 545 000 кв.м. – класс «С». При этом встроенные офисные площади составляют 464 500 кв.м., а офисы в бывших административных зданиях, НИИ и т.д. – около 96 000 кв.м. В итоге московский рынок бизнес-центров на конец 1 полугодия 2005 года оценивается в 10 млн. кв.м., а Петербурга – в 850 тыс. кв.м. – разница более чем в 10 раз.


При общей несопоставимости объемов рынка интересно сравнение его структуры. В Москве рынок бизнес-центров всех классов составляет почти 76% рынка. В Петербурге этот сегмент занимает чуть более 25%.


Сравнение рынка бизнес-центров Петербурга и Москвы затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в Москве и Петербурге разнится. И в Москве, и в Петербурге, как и во всей России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес-центра). «Бизнес-центрами» могут называться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).


Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского Исследовательского Форума (действует только в Москве) и Классификация Гильдии Управляющих и Девелоперов (действует в Москве и Петербурге). Однако даже эти уважаемые классификации не являются общепринятыми. Таким образом, право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий переоборудованных в бизнес-центры вызывает всевозможные споры.


В итоге в Москве принято считать раздельно качественные площади («А» и «В») и отечественные «С». Причем, большинство консалтинговых компаний вообще не дает аналитики по классу «С», считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге за счет небольшого общего объема рынка бизнес-центров аналитики считают офисные площади всех классов вместе. Это вызывает некоторую путаницу в цифрах при сравнительном анализе. При этом следует отметить, что доля бизнес-центров класса «С» в Москве и Петербурге вполне сопоставима – 60% и 64% соответственно.


Темпы роста


Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге близки по значению – 9,5% и 6,3% по сравнению с концом 2004.


В Москве объем введенных площадей «А» и «В» (построенных и реконструированных) составил 385 000 кв.м. Из них 38% составили бизнес-центры класса «А» и 62% - класса «С». По традиции ввод площадей класса «С» считается отдельно – как правило это объекты редевелопмента. По экспертным оценкам «Бекара» на 1 полугодие 2005 года введено приблизительно 70 тыс. кв. м офисных площадей класса «С» (около 15% от общего ввода бизнес-центров всех классов).


По данным компании «Бекар. Консалтинг» в Петербурге реальный объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах по итогам первого полугодия составил 50 300 кв. м. Большая часть введенных в Санкт-Петербурге бизнес-центров в 1-ом полугодии 2005 года относится к классу «В» (86%). К классу «С» отнесено 14% введенных бизнес-центров. Ввода высококачественных площадей класса «А» в 2005 году пока не произошло. Это объясняется тем, что заявленные к вводу бизнес-центры класса «А», не были введены в установленные сроки.


По прогнозам в Москве объем введенных площадей к концу 2005 года достигнет отметки в 800 000 -850 000 кв.м. (общий объем рынка Петербурга!) и составит до 1 850 000 кв.м.


В Петербурге по экспертным оценкам (учитывая, что реально от заявленного объема будет введено около 50%) объем предложения на конец 2005 года может составить 895 000- 900 000 кв. м.


При этом оба рынка пока далеки от насыщения. Заметной тенденцией является преобладание сделок по предварительной аренде еще на стадии оформления документации по новым проектам. В Петербурге опасения операторов по поводу затоваривания рынка в связи с масштабным вводом новых бизнес-центров не оправдались. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офис ы, «старые» здания удерживают заполняемость, близкую к 100%-й, и при этом дают мало рекламы, ликвидируя вакансии на освобождающиеся площади за счет существующих клиентов.


В Москве объемы поглощения в I полугодии 2005 г. составили 395 000 кв.м. (напомним, что уровень ввода составил 385 000 кв.м.). Объемы поглощения в 2005 г. увеличатся на 10-15% по отношению к 2004 г. По оценкам аналитиков насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет.


Арендные ставки


В Москве за 1 полугодие 2005 года арендные ставки в сравнении с концом 2004 года выросли на 10-12% по классу «В». Рост ставок по классу «А» практически отсутствовал. В итоге по классу «А» средние арендные ставки составляют $600-850 за кв.м. в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), по классу «В» - $420-550 за кв.м. в год. В классе «С» минимальные арендные ставки составили $250 за кв.м. в год, максимальные – $445 за кв.м. в год.


В Петербурге за 1-ое полугодие 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем по классу «А» рост составил 17%, по классу «В» - 14%, по классу «С» - от 14% до17%. В итоге на конец первого полугодия средние арендные ставки в Петербурге составляли: для класса «А» - $450-823, для класса «В» $354-573, для класса «С» - $160-375 за кв. м. в год.


В прогнозах роста арендных ставок питерские и московские аналитики единодушны: уровень арендных ставок останется высоким, и в связи с высоким уровнем прогнозируемого спроса продолжит свой рост. Прогнозируется также срытый рост арендных ставок, связанный с вариациями номинирования арендных ставок в разнообразных валютах и играми на их курсе. По Петербургу рост арендных ставок в 2005 году прогнозируется на уровне 15%, в Москве – на уровне 5%.


Рынки разные, тенденции общие


Несмотря на разницу в объемах тенденции развития рынков офис ной недвижимости Москвы и Петербурга близки. По оценкам специалистов петербургский рынок отстает от московского на 2-3 года. При этом Москва на 2-3 года отстает от Европы, а регионы – на 2-3 года – от Петербурга. В итоге московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы. В итоге московский опыт делает рынок недвижимости России более прогнозируемым.


В настоящее время московский рынок офис ной недвижимости характеризуется высоким спросом, высокими арендными ставками, незначительным ростом уровня свободных площадей, а также высоким объемом ввода новых офис ных площадей. То же самое можно сказать о рынке офис ной недвижимости Петербурга с той лишь разницей, что количество свободных площадей пока не обнаруживает тенденции к росту.


В последние годы на московском рынке бизнес-центров происходит постепенная децентрализация. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца приводит к экспансии за его пределы: увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАДа.


То же самое происходит сейчас в Петербурге. Более суровые ограничения по застройке центра привели к тому, что при общем отставании рынка процесс децентрализации идет в Петербурге быстрыми темпами. По итогам 1 полугодия 2005 года наиболее лидерами по вводу новых площадей оказались не только центральные районы, но и «спальный» Красногвардейский. Началось развитие территорий вне исторического центра города (например, Выборгский район, которым активно занимается компания «Бекар» в качестве агентства развития территории).


Другая тенденция московского рынка бизнес-центров, актуальная в Петербурге – постепенное снижение доходности по мере увеличения конкуренции. На сегодняшний день по сравнению с рынками офис ной недвижимости Европы (7% доходности) Россия демонстрирует высокую доходность – 17% в Петербурге, 14% в Москве, до 20% в регионах. Окупаемость офис ных центров Москвы (6-8 лет) медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет). В Петербурге сроки окупаемости также имеют тенденцию к росту – на сегодняшний день они составляют 4-6 лет.


Оба рынка имеют тенденцию к укрупнению площадей, хотя само понятие «крупных площадей» в двух столицах разнится. В Москве запросы на офис ные площади до 100 кв.м. составляют 25%, 100-200 кв.м. - 25%, 200-400 кв.м.- 28%, 400-800 кв.м. - 12% и 800 и более - 10%. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу крупных помещений.


В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офис ы размером 40-50 кв. м. Если раньше около 50% арендаторов снимала офис ы подобного размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20%, причем как в бизнес-центрах класса «В», так и в бизнес-центрах класса «С». В бизнес-центрах класса «В» высоким спросом пользуются также помещения размером 100 – 200 кв. м (21%), а также помещения более 500 кв. м (28%). Основная масса заявок в бизнес центрах класса «В», по-прежнему, ориентирована на небольшие офис ы, однако их доля постепенно снижается.


Естественно, тенденция к укрупнению площадей усиливается благодаря структуре переложения. Сдавать в аренду небольшие помещения (до 100 кв м ) в бизнес- центрах достаточно трудоемко, так как это увеличивает количество арендаторов, что усложняет процесс управления зданием. В итоге одной и наиболее острых проблем для малого бизнеса Москвы и Петербурга сегодня является аренда помещений от 50 до100 кв м. Доля предложения таких площадей в общей структуре невелика. Снять помещения такого размера в качественных бизнес-центрах очень трудно.


Вследствие схожести тенденций, можно вывести единый прогноз развития рынка офис ной недвижимости двух столиц. Ввод качественных площадей будет способствовать поступательному движению к стабилизации рынка, резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет. Уровень арендных ставок останется высоким на протяжение всего II полугодия 2005 г., возможен незначительный рост. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу этих объектов в более низкий класс с его характерными арендными ставками.

14 Октября 2005 Источник: Агентство "Бекар"

Обсуждение
Старый Лексус / 15 Октября 2005
В рейтинге развивающихся стран Восточной и Южной Европы Россия занимает первое место по политической стабильности, Жаль только, что там политическую стабильность почему-то называют диктатурой :)
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

На рынке наблюдается кризис, который начался еще два года назад. Какое-то время рынок развивался инерционно, сохранялась благоприятная конъюнктура. Однако затем строительные компании столкнулись с дефицитом финансирования, который возник из-за оттока покупателей.

17 Октября 2005

Многие события нынешнего года, например, трудности с продажами жилья, заставили петербургских застройщиков пересмотреть свою политику на строительном рынке.

17 Октября 2005

Закон о долевом строительстве предоставляет дольщику почти неограниченные права. Также по новому закону возможны штрафы с застройщиков до 75 процентов стоимости квартиры за просрочку сдачи дома. А в случае невыполнения обязательств со стороны дольщика строительная компания может взыскать с него деньги только через суд,

14 Октября 2005

Усилия государства по совершенствованию вторичного рынка недвижимости постепенно приносят свои плоды. Например, после введения технических паспортов исчезла мошенническая схема по продаже аварийной квартиры под видом вполне благоустроенной. Зато проблемы с регистрацией привели к возрождению забытого несколько лет назад вида обмана клиента.

12 Октября 2005

Нынешний год, по оценкам специалистов, был не самым удачным для строителей: дорожали строительные материалы, росла себестоимость квадратного метра, граждане, разочарованные в системе ипотечного кредитования, вынужденно умерили свои потребительские запросы.

12 Октября 2005
Все статьи1273