руб

Михаил Москвин: «Там, где нет спроса, реновация не работает»

Большая стройка – это вам не просто так! На площадке пересекаются интересы граждан, которые здесь будут жить, и застройщика, который должен не просто построить дом, но и получить прибыль; а еще есть чиновники, которые отвечают за дороги и энергетику, водоснабжение и социальные службы.

Значит, нужен человек, который все это держит в голове и координирует разнонаправленные интересы участников процесса по направлению к приемлемому результату.

И такой человек есть. Это заместитель председатель правительства ЛО Михаил Москвин.

Дмитрий Синочкин: Много шума наделала столичная инициатива, связанная со сносом и расселением «хрущевок». В Ленобласти что-то подобное планируется? У нас ведь тоже «хрущевок» хватает…

Михаил Москвин: Идея реновации правильная, но она будет работать только в крупных городах. Есть два условия: дефицит свободных участков и высокий спрос на жилье. Ну, и третье, желательное – наличие серьезных средств в городском бюджете. Это возможно в населенных пунктах, где проживают не менее полумиллиона жителей. Даже в «стотысячниках» не хватит спроса для запуска «волны» расселения. Проще на чистых участках строить, чем сначала переселять, а потом сносить… Попытки реновации время от времени предпринимаются в области. Некоторые руководители муниципальных образований у нас действительно увлеклись «развитием застроенных территорий» - в Токсово, Юкках… И даже заключили договоры с подрядчиками. Семь лет прошло – кроме договора так ничего и нет. Для расселения жителей из старых домов в Юкках нужно 10 квартир – их так и не предоставили. Сейчас ищем возможность купить жилье на вторичном рынке…

Д.С.: Но ведь беда общая: жилье, которое массово строилось в 1960-е, изнашивается, приходит в негодность. С этим-то что делать?

М.М.: Есть программа расселения аварийного жилья. По ней в области уже расселено 8500 человек. Это немало, но недостаточно. Пока универсального решения нет. Недавно как раз по этой теме – по аварийному жилью - проходило совещание в Москве, его вел помощник президента Игорь Левитин, участвовал заместитель главы Минстроя Андрей Чибис. Они подчеркнули, что условия в регионах разные. Москва, Петербург, областные центры могут использовать механизм реноваций. Но это лишь один из вариантов, там, где нет спроса, эта система не работает. Понадобятся федеральные субсидии, условия для привлечения инвесторов. Нужны дифференцированные нормы для населенных пунктов разного масштаба. В мае в администрации президента снова будет большое совещание по аварийному жилью, где, как мы ожидаем, будут предложены интересные механизмы.

Д.С.: Не только регионы различаются – муниципалитеты тоже не похожи. Трудно сравнивать деревни Кудрово с Алеховщиной… Как выстраиваются отношения с муниципальными властями? Вы ведь у них все градостроительные полномочия забрали.

М.М.: Ну не все, не надо преувеличивать. Землей под ИЖС распоряжаются местные власти, стройками до 1500 кв.м – тоже. Областной закон о перераспределении градостроительных полномочий принят в 2014 году: с 1 января 2015 года полномочия по утверждению проектов планировки, правил землепользования и застройки и утверждение генпланов переданы на региональный уровень. Разработкой по-прежнему занимаются муниципалы. Конечно, досадно, что в серьезных вопросах иногда приходится работать не вместе с муниципалами, а вместо них. Например, в Кудрово мы вынуждены собирать застройщиков, чиновников и представителей муниципальной власти, давать поручения – чтобы они организовали и приняли схему дорожного движения. Вместе с тем без контроля над действиями местных властей не обойтись. Любимая забава муниципальных властей – требовать расширения границ населенных пунктов и перевода сельхоземель или «промки» под жилую застройку. В Бугровском СП «нарисовали» в поправках к генплану большие объемы жилья, а транспортного каркаса территории нет совсем. Конечно, мы такой документ отклоним. У нас должно быть право вето, это нормальное распределение: в ОМСУ готовят генплан или поправки, но только вместе с социальными объектами, инженерией и транспортными связями. Если понадобится – поможем информацией, специалистами. Если все необходимое в генплане есть – конечно, согласуем. Бывает, что муниципалы еще только готовят документы об изменении категории земли, а на этих площадках уже вовсю идет строительство. Такие ситуации отмечены под Всеволожском, в Виллозском СП («Офицерское село»). Без визы губернатора перевод земель невозможен, и такие стройки незаконны.

Д.С.: За минувший год проблемных объектов стало больше или меньше?

М.М.: Примерно столько же, сколько и было – около 15 адресов. Ввели в эксплуатацию небольшой проблемный дом в Сосново; в Янино на объектах СУ-155 продлили разрешения на строительство. Появилось понимание, как разбираться с серьезными долгостроями.

Д.С.: Масштабные поправки в 214-ФЗ осложнили ситуацию?

М.М.: В новом порядке не все понятно, компенсационный фонд пока не работает. К лету обещают отладить все процедуры. Но возможность строить есть, работы не остановлены, каких-то непреодолимых проблем я не вижу.

Д.С.: Какие адреса вызывают наибольшую тревогу?

М.М.: ЖК «Ванино», «Силы природы», «Воронцов»… Все на слуху, вы же сами не раз об этом писали. По «Ванино»: на мой взгляд, как следует из представленных документов, проект экономически целесообразен. Нужно согласовать условия и сроки, найти компромисс между требованиями покупателей и интересами нового инвестора. (К проекту проявляет интерес компания «Навис».) Похоже, в этом случае оптимальный путь – через процедуру банкротства, по той схеме, которая принималась для санации СУ-155. С передачей новому застройщику объекта, очищенного от долгов. По объекту О2 тоже встречаемся с потенциальным инвестором, чтобы согласовать сроки. В компании «СпецКапСтрой» (фирма строила ЖК «Воронцов») уже введена процедура наблюдения, дольщики включаются в реестр. Я встретился с ними, объяснял: мы при таком подходе теряем время, но выигрываем в чистоте процедуры, четко понимаем обязательства по проекту и его экономику, что исключительно важно для инвестора. Мы отделяем требования владельцев будущих квартир от требований тех, кто отказался от квартир и рассчитывает на компенсацию. Есть сложный объект в Выборге, на Садовой, 10. Застройщик, компания «Гринвич», уверяет, что попал в тяжелую экономическую ситуацию. Дом практически готов, но вместо того чтобы достраивать, он все встроенные помещения и большинство квартир оформил на аффилированных лиц. Теперь просит помочь достроить. Инвестор — компания «КВС», готов включиться, если свободные квартиры вернут в оборот, что снизит стоимость его вложений.  Не только застройщики, дольщики порой ведут себя странно, если не сказать безответственно. На объектах предпринимателя Евгения Бонда суд запретил продавать жилье – а граждане несут и несут ему деньги. Спрашиваешь - почему? Отвечают — потому что у него дешевле… А что риски там высокие – не хотят видеть.

Д.С.: В конце прошлого года областные власти заявили, что не будут принимать в эксплуатацию объекты с локальными сетями… Это решение выполняется? И кстати, как дела в «Черничной поляне» (в Юкках)?

М.М.: «Черничная поляна» запускалась до принятия этого решения. Кроме того, на этом объекте очистные сооружения уже трудно назвать локальными – фактически они становятся головным инженерным сооружением на целый микрорайон застройки. Надеюсь, строители сдадут первую очередь и приступят к строительству второй. Хотя к застройщику – IMD Group – у нас есть вопросы. Там используется кооперативная схема, мы считаем ее более рискованной. Настаиваем, чтобы застройщик привел документы в соответствие с новыми требованиями законодательства – как и в случае с О2 Development…

Д.С.: В большом пакете поправок в 214-ФЗ помимо отчислений в компенсационный фонд есть еще какие-то условия, представляющие сложность?

М.М.: Появилась дополнительная опция – застройщик должен получить заключение о соответствии. Мы называем это разрешением привлекать деньги. Выдали такой документ компании «Строй Бизнес Групп» (входит в НСК, строит ЖК «Верево-Сити»), получила заключение фирма «Авеню» (строит в Сертолово), еще пятнадцать подали бумаги. Троим откажем, так как они направили документы по старой схеме. Остальные на рассмотрении. На последнем съезде строителей были волнения по поводу того, что стройка может встать с новыми ЗОСами. Но, как видим, этого не произошло.

Д.С.: Форма проектной декларации изменилась – теперь застройщик должен публиковать все-все-все, включая подробности по каждой будущей квартире. Кто это прочтет? Зачем это дольщикам?

М.М.: Здесь, конечно, есть странности. Допустим, дольщики еще найдут нужную информацию в этих сотнях страниц – а вот как быть Госстройнадзору? Специалистам комитета придется изучать проектные декларации по десяткам новых объектов. Людей катастрофически не хватает. Четыре человека работают на этом направлении – а объем работы за последние пять лет вырос в 2,5 раза. Еще летом вступят в силу статьи о размере уставного капитала застройщика – это тоже надо будет проверять. Люди могут физически не справится.

Д.С.: И что с этим делать?

М.М.: Самый надежный вариант – переходить к продажам готового жилья, в уже сданных домах. Но при отсутствии в экономике «длинных» денег, дешевых кредитов это нереально и приведет к существенному повышению цен и сокращению объемов строительства.

Д.С.: Последнее время много говорят и пишут о транспортных проблемах в новых кварталах. Что с «транспортным каркасом» на территориях комплексной застройки?

М.М.: Про Кудрово я уже упоминал: процесс организован, застройщики участвуют, дороги строятся. В конце 2017 года должна быть принята дорожная схема, расставлены знаки.

Д.С.: Там ведь есть еще протесты жителей…

М.М.: Да, была странная история прошлым летом - люди остановили сооружение новой улицы в Кудрово, обратились в суд. Но теперь есть решение суда, оно в пользу строителей. Жители, скорее всего, будут его оспаривать. Мы тем временем продолжили переговоры с застройщиком — компания решила выкупить участок с парковкой и за счет него расширить дорогу. На самом деле, насколько мне известно, там вопрос вовсе не в дороге. Это имущественный спор одних собственников с другими. Дорога – это лишь повод, рычаг воздействия. Ее строить нужно, и строить, конечно, будем.

Д.С.: Главная тема – финансирование. Федеральный бюджет помогает?

М.М.: По многим планам транспортного развития источники пока не определены. Федеральный бюджет дает очень скупо. На что-то рассчитывать можно, видимо, лишь после 2018 года. Ищем варианты, например, обсуждаем с Россельхозбанком возможность заключения контрактов жизненного цикла - на мой взгляд, схема жизнеспособна. Суть ее в том, что банк финансирует строителей, те возводят инфраструктурный объект, и после этого бюджет начинает понемногу возвращать деньги.

Д.С.: В каких локациях самые сложные проблемы?

М.М.: Традиционный перечень: Бугры, Мурино, выезд на продолжение проспекта Культуры, Токсовское шоссе, продолжение улицы Дыбенко, выезды из Всеволожска. Это самые сложные места по транспортной нагрузке. На южном направлении узкое место – то, что Таллиннское шоссе и КАД не соединены нормальной трассой. Только региональными дорогами – Ропшинским шоссе или Санкт-Петербургским. Если эту задачу решить – половина проблем Ропши и Красного Села уйдут. Основной поток идет через Ропшу. Но у нас есть проект соединения магистралей, его поддерживает Минтранс.

Д.С.: Еще из свежих вопросов: в Думу поступил законопроект о «Лесной амнистии»: Минэкономразвития предлагает «леса двойного учета» приписать к населенным пунктам…

М.М.: Проблема известная и наболевшая. Но давайте все же не будем обсуждать законопроект: в него еще могут по ходу обсуждения внести уйму поправок. Пока у нас такое мнение: включать лесные территории в границы поселений только по решениям суда, на себя мы такую функцию не берем.

Д.С.: И под занавес: объемы ввода жилья будут сокращаться?

М.М.: Больше двух миллионов метров в год нам не нужно. Сейчас сохраняется привычная картина: по уже выданным разрешениям застройщики могут возвести 8-9 млн кв.м. Хотя отказов в выдаче разрешений на строительство действительно стало больше: мы подходим к проектам более строго. Нам больше нравится ввод в эксплуатацию. Достроили бы уже начатое…

05 Апреля 2017ЖК Силы природы, ЖК Ванино, ЖК Воронцов

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Пешая доступность станции метрополитена вкупе с бюджетными ценами остаются мощными драйверами спроса на проекты в Девяткино, и проекты этим множатся. Мы изучили четыре интересных комплекса с симпатичными для небогатого новосела ценами и постарались определить, где жить окажется комфортнее всего и к минимуму сведен риск сюрпризов от застройщика.
28 Апреля 2017МАВИС, Лидер Групп, ЛенСпецСтройЖК Три кита, ЖК Охтинская Дуга, ЖК Ленинградская перспектива
Площадь квартир в Петербурге за последнее время уменьшается. «Однушками» и студиями забит весь рынок недвижимости. Как девелоперы, так и эксперты в недвижимости уверяют, что такое жилье строят, потому что на него есть спрос.
28 Апреля 2017Главстрой-СПб, Полис ГруппЖК Неоклассика
Строительные компании Петербурга решили отменить все акции и скидки. Видимо, сделали вывод, что цены на жилье итак хорошие. Поэтому приятные бонусы в виде автомобиля или бытовой техники при покупке квартиры исчезли. А те акции, что сейчас есть, кажутся довольно скудными. Например, 3% от ГК «КВС» на жилье в ЖК «Новое Сертолово» или 2,5% от «ИнтерГрупп» на недвижимость в ЖК «Две столицы».
27 Апреля 2017КВС, Эталон ЛенСпецСМУ, Лидер Групп, ПОБЕДА-девелопмент, Кивеннапа, ГК «Факт»ЖК Новое Сертолово, ЖК Две Столицы, ЖК Галактика, ЖК Самоцветы, ЖК Маршал, ЖК Босфор, ЖК ПОБЕДА-Юг, Кивеннапа Подгорное, ПриЛЕСный, Кокосы, Нева-ДА!, Любимово
Большинство ипотечных программ нацелены на реализацию жилья в многоэтажных домах, а не загородных. Хотя, никакой официальной, подтвержденной статистики по выдаче ипотечных кредитов на рынке загородной недвижимости нет.
30 Марта 2017ГК «Факт», ЛенСтройГрад
Спрос на индивидуальное строительство в России и Ленобласти на протяжении последних лет регулярно падает. А ведь именно подобный формат жилья мог бы помочь многим людям решить проблему с жильём, без кварталов массовой застройки и обманутых дольщиков.
30 Марта 2017ГК «Факт», ГарантЪ, Villa-HouseAurinko Бор
Формат блокированной застройки в кризисные годы оказался «живчиком» загородного рынка: по сравнению с соседями без подряда продажи шли вполне успешно. Но вдруг интерес к таунхаусам, по мнению экспертов, заметно снижается...
28 Марта 20171-я Академия недвижимости, ЛенСтройГрад, Кивеннапа, ГарантЪ, Villa-HouseСчастье, Aurinko Бор
Все статьи1255