руб

М.Ю.Викторов: Стройкомплекс предстал в невыгодном свете – значит, это кому-то выгодно?

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый в начале прошлого года, еще более усугубил ситуацию на рынке, и без того непростую. Дольщиков он не защитил и строителям не помог. «Текст закона внешне направлен на защиту прав людей, по внутреннему своему содержанию направлен на запрет схемы долевого участия как таковой!» - утверждает Михаил Викторов, кандидат экономических наук, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Петербургские эксперты подготовили ряд поправок в законопроект, которые будут рассмотрены в первых числах апреля на парламентских слушаниях. О том, кто грозится «убить» долевку, и рассказал Михаил Юрьевич.

- Кто был основным инициатором создания закона об участии в долевом строительстве?

- Инициатором жилищного пакета законов выступил фонд Института экономики. Структура не новая, ей порядка десяти лет. Но интересна история ее появления. На начальной стадии эту организацию финансировало грантами UACT (Агентство международного развития США). В последующем времени фонд прошел обойму российских экспертных структур, начал работать с центром стратегических разработок. А в 2004 году фонд получил заказ на разработку этого пакета жилищных законов.


- А что предлагают разработчики закона взамен долевого строительства?

- Директор фонда Надежда Косарева прямо заявила: «Долевка – это схема дикого периода экономики. А мы должны переходить в новую фазу». Что такое новая фаза? Это рынок готового жилья. Строитель должен уходить от схемы долевого участия, брать кредит в банках, строить дом и по окончании строительства продавать готовые квартиры. Но почему, задавал я ей вопрос, взяв за основу защиту интересов людей, вы фактически нарушаете экономические интересы этих же самых людей?


Я сам проходил схему долевого участия. Причем два раза. И я все нормально прошел. Собрал информацию по объектам, уделил максимум внимания шлифовке договора. Да, не надо вписываться в стройку на уровне котлована. Лучше всего, когда уже построены первые этажи (к тому времени большая часть правовых, финансовых, разрешительных моментов уже завершены). Долевка дает 25 процентов экономии моих средств. Я, по сути, получаю рассрочку. Люди за счет этой схемы получают дополнительные квадратные метры.


Строители получают дешевый кредит. Ведь они тоже сдерживают свою себестоимость.


- Михаил Юрьевич, первую реакцию строителей на появление закона иначе как шоковой не назовешь. Неужели вы не были готовы к тому, что такой закон может появиться?

- Та скорость, с которой он появился, больше напоминает пулеметную очередь. Конечно, мы как профессиональное объединение заинтересованы в нормальных законах, поэтому следили за процессом. У нас в повестке одного совещания в ноябре 2004 года был вопрос по обсуждению закона о долевом участии граждан. Мы его разбирали, сделали какие-то замечания, отправили в Москву, в Росстрой. Хотя тогда по наивности отправили просто бумагу, надеясь, что там все принимается и учитывается. Но наши предложения к разработчикам даже не попали.


- У вас есть тому объяснение?

- Я предполагаю, что не случайно были подняты многие конфликтные ситуации, которые шли эти годы. Осенью прошлого года все телеканалы заполонили сюжеты, повествующие о строительных пирамидах, их жертвах. Я был в декабре 2005 года на совещании, где присутствовал министр регионального развития Яковлев, прокурор Москвы, несколько групп пострадавших дольщиков. Пригласили и нас – строителей, видимо в качестве «мальчиков для битья». Но стравить дольщиков со строителями не получилось. Дольщики схлестнулись с московским прокурором. Вышла характерная мизансцена. Дольщики упрекали прокурора в том, что он не обеспечивает порядок на рынке. «А что же вы нам не писали?» - спрашивает прокурор. «А мы вам писали!» – «И что мы вам ответили?» Они показали ему отписку, где речь шла о споре хозяйствующих субъектов, поэтому, мол, вмешиваться не можем. Прокурор озадачился и пригласил дольщиков на личную беседу. Этот пример показателен. Есть задача показать строительный комплекс в невыгодном свете. Я не говорю, что строители безупречны. Но в основной своей массе – это люди, которые дорожат своей профессиональной репутацией.


- Как сказался закон о долевом участии на рынке жилья?

- Крупные строительные холдинги сдают по 100-150 тысяч метров каждый год. Закон в таком виде, какой он есть сейчас, не позволяет им привлекать средства граждан. Разработчики закона не учли массу факторов: взаимодействие застройщиков с монополистами, неурегулированность правовых отношений по земле… В результате строители прямо сказали: «По этому закону мы не сможем заключить ни одного договора долевого участия». А поправки все это время не принимались. Ждали наработки правоприменительной практики. Но этой практики нет!


- Что имеется в виду? Компании больше не строят новые дома?

- Не строят. После того как закон вышел в свет, компании отказались строить по новым правилам. Ни одного объекта, под этот закон попадающий, не выведено. Соответственно не работает механизм проектной декларации и не регистрируются договоры долевого участия, как раз то, что нужно быстрее внедрять в жизнь.


- Партия, правительство, президент ставят задачу – удвоение объемов строительства. А кто будет удваивать?

- В 2005 году с рынка долевого строительства ушли все инвесторы, в том числе частные. Это люди, которые не держали деньги под подушкой, а несли их в экономику. Формировался рынок аренды жилья. Я знаю случай, когда три семьи скинулись, построили «однушку» и сдают ее в аренду. Их актив – это метры, которые ежегодно растут в цене, и плюс еще аренда. Что в этом плохого? Наоборот, это надо стимулировать. Но эти инвесторы ушли. Другая отдельная тема – риски строительства. Не урегулированы отношения с монополистами. В результате срыв сроков в порядке вещей. Дом сдан, но не подключен. Почему «Ленэнерго», получив деньги еще год назад, не выполняет свои обязательства? Мне один эксперт в администрации президента сказал: «А вы судитесь!» А вот вы сядьте в кресло руководителя строительной фирмы и посудитесь, когда вы сейчас получаете разрешение на техусловия. Как результат – в течение прошлого года строители начали проводить ревизию своих адресных программ в сторону сокращения. Поскольку спрос стоял на месте, инвестиционные деньги частично ушли, банки заняли выжидательную позицию, и получилось недофинансирование стройки…


- Как следствие - долгострой?

- Да, и неначатые новые объекты. Я знаю примеры, когда первую очередь жилья «добивали», потому что надо было сдать ее до конца года. Вторую очередь тормозили, потому что остановить стройку - значит получить колоссальные убытки. А третью очередь даже не начинали. И вот именно третья очередь – это метры 2007 года. Мы предполагаем, что объемы строящегося жилья могут упасть ниже цифры 2 миллиона квадратных метров, если ситуация не улучшится в ближайшие годы.


- А как все-таки можно помочь 12 тысячам пострадавших дольщиков? Ведь Петербург не в силах возместить им ущерб. Тем более построить им квартиры из собственного бюджета, как это делается уже в Москве.

- Мне непонятно, из чего складываются такие цифры. Что это – данные судов, заявления, поданные в прокуратуру? Двенадцать тысяч пострадавших… Один средний дом – примерно от 120 до 200 человек. Это сколько домов брошено и не построено? Это шестьдесят домов!


- По нашим подсчетам, в Петербурге сегодня 20-25 домов с конфликтной историей.

- С этой цифрой еще можно согласиться. Это проблемная зона, возникшая за три-четыре года. Ежегодное появление ошибок не столь значительное, оно на порядок ниже, чем в банковской сфере. Их около пяти в год. Пять домов из двухсот сдающихся ежегодно домов - это, согласитесь, процент незначительный. Хотя строителям чести не делающий. Уже одно это заставляет делать схему долевого строительства более цивилизованной и защищенной. Интересы людей надо защищать – это постулат. Нормальный производственный строительный холдинг не заинтересован в каких-либо аферах. Но нужен контроль.


Ирина Молчанова


Полный текст статьи читайте в газете «Ваш Тайный советник». Ее новый номер вышел в свет 27 марта.

27 Марта 2006

Обсуждение
юрнике / 25 Января 2007
Появление обманутых дольщиков это- следствие общепринятой схемы финансирования строительства объектов жилой недвижимости (приобретения жилья гражданами для личных целей). Пока существует данная схема, будет существовать "институт обманутых дольщиков". Вступивший в законную силу ФЗ-214 "О долевом строительстве..." является полумерой, не носящими к применению обязательного характера. Следствием чего является монополизация компаниями-застройщиками, вопреки ФЗ-214, обходных схем привлечения денежных средств дольщиков-инвесторов, а именно: 1. Предварительный договор купли продажи доли в объекте строящейся недвижимости; 2. Привлечение денежных средств инвесторов через создаваемые под каждый объект ЖСК, где дольщики являются пайщиками кооператива и несут вместе с застройщиком субсидиарную ответственность в объёме своего паенакопительного взноса. Главное, что отсутствует в ФЗ-214 – это указание обязательного его применении при «выдачи» разрешения на строительство объекта жилой недвижимости при применении инвестиционной схемы. К сожалению редакция ФЗ «О прокуратуре РФ» лишает надзирающий орган опротестовывать действия хозяйствующего субъекта. Возможно только внесение представления в разные структуры, не носящие обязательного характера к исполнению. Проводить митинги, голодовки, различные акции общественного характера для привлечения внимания к «своей обманутой персоне»-это нонсенс (чушь), не имеющая под собой никакой правовой основы, как следствие, только раздражение исполнительных властей всех уровней. Бизнес всегда ищет для себя способы и возможности обогащения. Откуда появляются бедные и богатые, коррумпированные чиновники. Соблазн обогатиться, велик. Следовательно, всегда проявляется и будет низменное человеческое начало, о чём изложено и в «Ведах», и в «Библии», и в «Коране». В сложившейся ситуации можно предложить следующее решение вопроса: 1. В судебном порядке решить вопрос о признании «обманутого дольщика-инвестора» инвестором доли объекта, в полном объёме выполнившим свои инвестиционные обязательства по условиям договора (ДДУ). 2. Признание права собственности на полностью проинвестированную долю незавершённого строительством объекта. 3. Объединение «обманутых дольщиков-инвесторов» незавершённого строительством объекта в организационно-правовую форму- некоммерческое партнёрство с последующей регистрацией таковой (общественная организация с льготным режимом налогообложения, не противоречит требованиям ЖК РФ в действующей редакции). В последствии- форма объединения собственников жилой недвижимости по её управлению. 4. Через депутатский корпус добиваться внесение следующих поправок в ФЗ-214 «О долевом строительстве…»: 4.1. Обязательным инвестиционным условием при выдаче исполнительными властями разрешения на строительство объекта жилой недвижимости с привлечением денежных средств граждан должен быть применён ФЗ-214 «О долевом строительстве…». 4.2. В случае замены компании- застройщика (по любым основаниям) новая компания- застройщик обязана решить вопрос со всеми дольщиками-инвесторами в объеме выполненных инвестиционных обязательств (не только по инвестиционным обязательствам по договору с КУГИ (КУМИ, что соответственно относится не к городу, а к иным субъектам Федерации). С уважением ко всем прочитавшим.
/ 24 Октября 2006
//М.Ю.Викторов: Стройкомплекс предстал в невыгодном свете – значит, это кому-то выгодно? Да, представь себе, невыгодно. Мне невыгодно когда я два года назад отдал 40 тыс. долларов за квартиру и до сих пор нихрена не получил.
ъх / 29 Марта 2006
2 27.03.2006 // - ""Партия, правительство, президент ставят задачу ..." - это что ещё за бред ? КПСС уже давно нет, или кто-то на её роль претендует ?" ЕР -ум, честь и совесть нашей эпохи. Не слабо? Но одно знаю точно:такой генеральный директор ассоциации, задающий вопросы читателю, должен идти торговать семечками или сажать картошку на своих 6 сотках. На большее он не тянет.
/ 29 Марта 2006
Интонация диалога проста и понятна:поскольку этот закон при всех его многочисленных минусах впервые(подчеркну:ВПЕРВЫЕ) гарантирует определенные права и второй стороне(затюканному и властями, и застройщиком дольщику), то он для застройщиков - кость в горле, а посему неприемлем ни под каким видом. Будем помнить, что Ирина Молчанова ведет разговор не с дольщиком(даже самым подкованным и настрадавшимся), а с генеральным директором Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». А на вопрос-заголовок ""М.Ю.Викторов: Стройкомплекс предстал в невыгодном свете – значит, это кому-то выгодно?"" отвечу: Да, выгодно, дольщику,тому, для кого и на чьи деньги все это и строится. Как это ни может быть противно Викторову.
Троглодит / 28 Марта 2006
Господа, из букв "А". "П", "О" и "Ж" нельзя построить слово "СЧАСТЬЕ". Если с жильем кто-то мухлюет, значит, это кому-то надо. Тем более, что за это никому ничего пока не было, YES? А вот кто может назвать более-менее порядочные стройкомпании в Петербурге?
Разумный / 28 Марта 2006
А более 40-50 домов опаздывают со сроком заявленной сдачей более чем на год.
пек / 28 Марта 2006
Местами просто прелесть. Например вот это: Я был в декабре 2005 года на совещании, где присутствовал министр регионального развития Яковлев, прокурор Москвы, несколько групп пострадавших дольщиков. Пригласили и нас – строителей, видимо в качестве «мальчиков для битья». Но стравить дольщиков со строителями не получилось. Дольщики схлестнулись с московским прокурором. Вышла характерная мизансцена. Оказывается дольщики уже не строителями недовольны. А прокурором. Впрочем мизансцена и правда характерная - плевали мыне только на дольщиков, но и на прокурора. Или вот это: Да, не надо вписываться в стройку на уровне котлована. Лучше всего, когда уже построены первые этажи (к тому времени большая часть правовых, финансовых, разрешительных моментов уже завершены). Честно признался, что строят никаких правовых, финансовых, разрешительных моментов не учитывая. А когда полдома отстроят иногда начинают решать. И может даже большую часть и решат.
/ 27 Марта 2006
"Партия, правительство, президент ставят задачу ..." - это что ещё за бред ? КПСС уже давно нет, или кто-то на её роль претендует ?
fserges / 27 Марта 2006
Ну да, строители белые и пушистые, а дольщики что-то рыпаются - хотят чтобы их дома были построены быстро и в срок. Но чудес то не бывает!
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

После зимней спячки начинается сезон на рынке загородной недвижимости. В последние несколько лет хитом продаж на нем является коттедж в обжитом поселке.

29 Марта 2006

Специалисты склоняются к мысли, что рынок долевого строительства не умрет, но, видимо, изменит свою форму. Вместо стандартного договора долевого участия уже заключаются инвестиционные договоры, где дольщик дает «кредит» строительной компании.

27 Марта 2006

Дома 600.11-й серии начали строить еще в советское время и продолжают до сих пор. Для людей со средним достатком, которым не хватает денег на квартиру в современном кирпичном или кирпично-монолитном доме, - это самый подходящий вариант.

24 Марта 2006

Вопрос о продлении приватизации сегодня остается по-прежнему актуальным. Риелторы советуют все-таки не тянуть с приватизацией, чтобы впоследствии не лишиться тех преимуществ, которые дает недвижимость собственнику.

23 Марта 2006
Все статьи1259