руб

Квартплата в апартаментах - terra incognita?

Эксперты отмечают то, что доля апартаментов на рынке недвижимости в крупных городах России составляет от 7% до 30% всех новостроек. Спрос на апартаменты продолжает расти: этот вид жилья - дешевле. Однако, есть и подводные камни, одним из которых является повышенная оплата коммунальных услуг и квартплата в апартаментах. Насколько оправданы эти опасения?

Комментарии от девелоперов, полученные при подготовке этой статьи, позволяют предположить, что существенные убытки покупатели не понесут:

Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!: «Сейчас мы ориентируем своих покупателей на сумму в 45-50 руб./кв.м в месяц без учета показаний счетчиков. Точную цифру можно будет назвать только после запуска комплекса. При этом, мы полагаем, что управляющие компании апартаментов в борьбе за арендаторов будут вводить различные сберегающие системы, позволяющие экономить. Общий платеж, в нашем случае, можно будет снизить за счет объемов комплекса – на больших объектах себестоимость работ традиционно ниже. Поэтому рассчитываем, что итоговая сумма будет вполне конкурентной».

Мы решили подсчитать, оправдывает ли меньшая цена апартаментов большие, по сравнению со стандартными квартирами, коммунальные и эксплуатационные платежи.

Для сравнения выбраны два строящихся по соседству комплекса. Первый - многофункциональный комплекс Salut!, строится в Московском районе Петербурга. Стоимость в нем однокомнатных апартаментов площадью 36,43 кв. метра на сегодня составляет 2 850 000 р. при единовременной оплате. Такая же жилплощадь в строящемся по соседству обычном жилом комплексе оценивается уже в 3 851 400 р. Таким образом покупатель экономит около одного миллиона рублей.

Квартплата в соседнем жилом комплексе, по данным эксплуатационной компании, которая занимается его обслуживанием, составляет около 35 рублей за квадратный метр площади квартиры. В комплексе апартаментов эта сумма будет равна 50 рублям. Несложные расчёты позволяют заключить, что разницы в стоимости недвижимости в один миллион рублей хватит, чтобы оплачивать повышенный эксплуатационный сбор в течение более 150 лет, что вдвое больше средней продолжительности жизни граждан в России. В Москве для сегмента премиальных апартаментов срок окупаемости заметно ниже - около 40 лет.

То, что выгоду от покупки апартамента или лофта имеет смысл оценивать в долгосрочной перспективе, подтверждает и коммерческий директор московской компании Sminex - Максим Каварьянц.

Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex: «При разнице в стоимости покупки апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 USD за кв. м (70 000 USD или 2 450 000RUB), ежемесячная переплата в 5 000 руб. (60 000 RUB в год) будет окупаться 40 лет».

Если говорить о коммунальных платежах, то показательными здесь будут данные комитета по тарифам Санкт-Петербурга. На горячей линии этого ведомства нам сообщили, что, к примеру, согласно распоряжению №501 от 18.12.2013 г. на второе полугодие тариф за холодную воду для жилых помещений составит — 21,03 р. за м3. При этом для «нежилых» помещений, которыми фактически являются апартаменты и внушительное количество проектоd Loft, тариф на аналогичную услугу составляет 21, 84 р. Разница, таким образом, составляет 81 копейку.

Ситуация с электроэнергией сложнее, тарифы на неё в нежилых помещениях не регулируются государством. При этом стоимость киловатта должна быть указана в договоре, который подписывает собственник с эксплуатационной компанией.

Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex: «Помимо оплаты коммунальных расходов за собственное потребление, жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением. Стоимость услуг управляющей компании определяется целым рядом факторов, среди которых, в частности, класс комплекса, общая площадь строений, состав инженерных систем, количество и качество дополнительных услуг. В среднем стоимость эксплуатационных услуг УК в Москве варьируется от 30 до 60 USD за кв. метр в год. Что касается нашей компании, то в Sminex ставка эксплуатации для апартаментов составляет около 35-40 USD за кв. метр в год».

По оценке московского эксперта, обслуживание апартаментов на 15-20% дороже и сравнимо с расходами на жилье бизнес-класса и элитного. Стоит отметить, что в вопросе коммунальных платежей сходятся интересы как покупателей масштабных апарт-комплексов комфорт-класса, так и аудитории клубных премиум-проектов, стилизованных под лофты. Состоятельные покупатели не готовы переплачивать за воду, какой бы концептуальной ни была идея. Однако, с другой стороны, ни одна эксплуатационная компания не станет неоправданно завышать тарифы, рискуя лишиться перспективного, с точки зрения доходности, комплекса.

Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!: «Апартаменты – объекты рыночные, функционирующие в конкурентной среде. Ни у застройщика, ни у собственников нет никаких мотивов работать с управляющей компанией, самостоятельно завышающей цены. В городе работает множество организаций, которым интересно управлять крупными объектами, поэтому застройщик, а в дальнейшем и собственники, имеют возможность выбора».

11 Сентября 2014SALUT!

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Дорожно-транспортная ситуация в Петербурге стабильно сложная. По пальцам можно пересчитать городские районы, в которых не возникают пробки или заторы, а дорожное полотно не требует срочного ремонта.

16 Октября 2014SALUT!

Если раньше апартаментами называли любую жилплощадь, иронизируя или, наоборот, оценивая престиж помещения, то сейчас за этим понятием четко закреплен тип недвижимости. Это помещение, имеющее статус «коммерческого», приобрести которое можно на 15-20% дешевле обычной квартиры. Причём это обстоятельство справедливо для обеих столиц России.

26 Сентября 2014SALUT!
Все статьи1244