руб

Кризис рынка недвижимости: строители не могут, а покупатели не хотят

В жилищном строительстве Петербурга сложилась ситуация, когда строительные компании не могут продавать, а покупатели квартир не хотят рассчитываться за недвижимость по-старому. Впервые за последние годы, по данным Госкомстата, объем продаж жилья не только не вырос и даже не остался на прежнем уровне, а упал на 20 - 25%. Городские строительные чиновники уверяют, что это все мелочи, а по году опять будет рекорд... На самом деле нас, похоже, ждет рекорд иного рода: первое полугодие продемонстрировало семикратное снижение числа закладки новых домов.


По сведениям союза строительных компаний «Союзпетрострой», в I полугодии 2005 года городскими властями было выдано всего 31 разрешение на проектно-изыскательские работы для застройки жилых домов, тогда как за аналогичный период 2004 года - 198. А разрешений на строительство жилья застройщики получили за январь - июль 2005 года только 40. Для сравнения - в 2003 году их было 227. Есть и другие тревожные симптомы. Так, кадровые потери петербургских строительных компаний за последний год составили более 5 тыс. человек. В то же время застройщики продолжают лихорадочно достраивать ранее начатое, чтобы успеть продать дома до наступления настоящего кризиса.


Динамика продаж свидетельствует о серьезном падении покупательского спроса. Строители пытались удержаться на плаву за счет снижения цен на жилье. За последнее полугодие они действительно упали на $15 за кв. м. Но дальше это будет вряд ли возможным. Налицо начинающийся кризис перепроизводства: жилье строится, продажи падают, а снижение цен упирается в планку себестоимости. Она постоянно поднималась, а сегодня практически почти догнала продажную стоимость и достигает 750 долл. за кв. м. Себестоимость росла семимильными шагами, только за период с августа 2003-го по август 2004 года она увеличилась на 300 долл. за кв. м. И тому было много причин. Одной из важнейших, как считает руководитель Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве Павел Горячкин, является опережающий рост цен на строительные материалы и конструкции, доля которых в себестоимости строительства составляет 55 - 68%. В последнее время стоимость стройматериалов выросла еще на 17%. На рынке происходит монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат и нерудные материалы. Достаточно вспомнить возбужденное недавно Федеральной антимонопольной службой России дело, касающееся установления монопольных цен на цемент холдинга «Евроцемент групп». Да и производство «обычных» стройматериалов — железобетонных конструкций, кирпича и прочего в нашем регионе фактически монополизировано одной известной строительной группой.


Впрочем, высокая — даже по сравнению с западными странами — себестоимость строительства объясняется и обычным разгильдяйством. Например, низким уровнем организации строительного процесса, когда потери от брака и простоев составляют 12 — 15% от себестоимости. Влияют на цену частая смена подрядчиков (каждый новый начинает с переделок уже сделанного), остановки производственного цикла, а то и консервация объектов из-за отсутствия финансирования. Причем возобновление строительства ведет к 10-процентному росту сметной стоимости объекта. Повышают себестоимость строительства расчеты через бартер, когда зачет стоимости материалов и услуг идет по более высоким ценам, а также затраты застройщиков на получение разрешения на строительство (включая взятки) и на инженерную подготовку, которые составляют 12 — 22% от его стоимости. Себестоимость накручивают (чтобы занизить налогооблагаемую прибыль) и сами строители, например путем приписок в сметах и завышения объемов выполненных работ. Плюс к тому в цену включаются высокие банковские проценты при выдаче кредитов на строительство (кредиты составляют 10% в общем объеме финансирования строительства).


В ближайшее время в Петербурге будет построено, но не продано примерно 600 - 800 тысяч кв. м. жилья. Куда же денут инвесторы-застройщики такое количество нереализованных площадей? И на что будут достраивать уже начатые объекты? По мнению городских властей, которым крайне важно сохранение строительного рынка, выходом из критической ситуации могла бы стать покупка за счет средств бюджета 100 тыс. кв. м для очередников по цене 750 долл. за кв. м. Однако городские строительные компании пока не желают продавать построенную недвижимость за такие деньги. Хотя, например, президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко прогнозирует, что в конце концов некоторым фирмам придется сдаться и пойти на такие условия, чтобы избежать банкротства.


А пока строители ищут способы привлечь выжидающих покупателей. В ход идут даже приемы, характерные для товаров массового спроса, а отнюдь не для недвижимости, - лотереи и розыгрыши жилья. Покупателям внушают, что в дальнейшем цены будут расти и недвижимость обойдется им еще дороже - впрочем, это старая песня. Некоторые компании используют скрытый демпинг, применяя различные бонусы и скидки. В то же время меняется сам рынок жилья. Если раньше многие покупали просто квадратные метры, то теперь более придирчиво стали смотреть на потребительские качества квартиры. Фактором, формирующим спрос, становятся архитектурные достоинства, дизайн, инженерная обустроенность. А руководство ряда строительных компаний со своей стороны начинает понимать, что строить жилье прежними темпами сейчас нерационально, и корректирует свои планы. Например, тот же «Строймонтаж» снизил в этом году ввод жилья вдвое.


При всем этом городские власти воспринимают обвал на жилищном рынке довольно спокойно. По мнению вице-губернатора Александра Вахмистрова, спад продаж жилья хотя и вносит определенную диспропорцию, но все же приносит и пользу, потому что крупные строительные организации меняют свою политику, улучшают планировки, переходят к более качественному строительству. Нынешний кризис расценивается им как «психологически отложенный спрос». А прогнозы А. Вахмистров высказывает самые светлые: продажи жилья должны возрасти к октябрю-ноябрю, а к концу 2005 года их уровень будет сопоставим с лучшими периодами прошлого года. Достаточно оптимистичен и председатель комитета по строительству Роман Филимонов, который считает, что наконец-то строительный комплекс начал вводить жилье равномерно, не оставляя объекты на конец года. Он уверен, что на достройку начатого деньги у строителей есть, хотя высказывает опасение о снижении у строительных компаний объема оборотных средств и сомнение по поводу выхода на планируемые показатели в 2006 — 2007 годах. Однако спокойствие чиновников объясняется не только их верой в светлое будущее, но тем простым фактом, что лично им кризис строительного рынка ничем не грозит.


Зато строительные фирмы, привыкшие жить в условиях развивавшегося гигантскими темпами рынка, воспринимают сегодняшний спад как конец света. Весь вопрос в том, обрушит ли кризис большую часть отрасли или лишь отдельные ее сегменты и компании. Выжившим предстоит серьезно задуматься о путях снижения себестоимости и, соответственно, продажных цен. Или в городе будет строиться доступное жилье - или вообще строительства (за исключением домов для новорусской псевдоэлиты) не будет.

01 Сентября 2005Строймонтаж Источник: «Санкт-Петербургские Ведомости»

Обсуждение
потенциальный покупатель / 05 Сентября 2005
Вот пишут "кризис, нет спроса". Так и предложения подходящего мало! Или клетухи-"студии" в общагах, или уродские планировки с огромными коридорами, а некоторые ("Чайка" Прагмы) ещё и совмещают это в одном доме! А нормальных квартир в приличных местах в домах с близким срокам сдачи почти нет или по ценам далеко за 1000! Хочу двушку 55-65 кв.м. в Приморском районе, у нового метро, в сдающемся или сданном доме с отделкой, до 60000. А нету!
Житель России / 05 Сентября 2005
И это только начало. Хотя цены на стройматериалы в такой ситуации по определению должны расти. Это намек цементщиков строителям, что сверхприбылью надо делиться.
Дима 194156 / 05 Сентября 2005
ИМХО: 1. Жителей в городе 5 миллионов 2. "Житель Города" и "житель города" хоть и сходно до стпени смешения но все-таки имеет отличия :-) 3. Пользуйтесь никами, которые не позволят вас отождествлять со всеми Жителями Города
Житель Города / 03 Сентября 2005
Подписавшемуся "Житель города" на сообщение от 02.09.2005 16:41: Эй, гражданин!!!! Использовать чужой ник некультурно! На этом форуме уже есть один человек, который подписывается Житель Города - это я. Я много пишу на Невастройке по разным вопросам, и многие уже знают здесь меня под этим именем. Поэтому просьба - подписываться как-нибудь по другому. Извини, но этот ник уже занят. Моя позиция по вопросу жилья немного другая - стагнация на рынке жилья - вещь закономерная, и полезная для города. Навряд ли цены упадут серьёзно - они уже и так подобрались к себестоимости, и фирмы начали разоряться. (Кстати, у кого есть несколько лишних миллионов, может прикупить себе сейчас задёшево строительную фирму с несколькими незавершёнными объектами, достроить их в самом качесчтвенном виде, и распродать по дешёвой, справедливой цене - и получить за это заслуженное звание строитель века ;)) Во многом кризис был вызван перегревом рынка со стороны инвесторов и спекулянтов. Но они не могут продать дешевле чем купили. Скорее они предпочтут ещё подержать квартиры - до следующего подъёма. Так что обвала цен ждать не стоит. Полезный эффект будет в другом - в условиях жёсткой конкуренции продавцам квартир придётся бороться за качество - они уже не смогут продавать кривые косые квартиры с недоделками, как они могли в период ажиотажа. А самым слабым игрокам - тем, у кого стены в новых домах отваливались, кто на 1,5-2 года сдачу дома задерживал - придётся уйти с рынка. Таковы правила рыночной экономики. Не умеешь производить хороший продукт - иди в баню.
Жадный / 02 Сентября 2005
Да блин купил двушку с видом на залив 3 года назад отремонтировал а уже вида нема, однако хочется когото стукнуть
зажравшийся / 02 Сентября 2005
А я лучше за бугром себе жилье куплю - и лучше и дешевле
Procol Harum / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "Зажрались" на сообщение от 02.09.2005 17:24: Так и не покупаем: ждем-с богатеньких буратин из Уфы (или из Урюпинска?). Вот и осень - говорят, что нефтяники с газовщиками начали формировать специальные поезда для поездки в Питер (мешки с деньгами уже готовы). Квартиры будут улетать как горячие пирожки ! (а также фундамент и котлованы). Уух!
МММ / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "Зажрались" на сообщение от 02.09.2005 17:24: Ты не таись, ты прямо скажи где ж такие цены то. Я если в стране не знают какие цены в Питере, то вот тебе страна ссылочка: www.bn.ru и скорее все к нам. Мы вас ждем!!!
пузико / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "Зажрались" на сообщение от 02.09.2005 17:24: а примеры регионов можно привести? хотя бы первые 10 :) чета во многих был но цены отличаюца ведь и значительно или это по ушам проезд? тогда хоть бы подмигнул :))
Зажрались / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "Житель города" на сообщение от 02.09.2005 16:41: Ведомоли вам, товарищи петербуржцы, что цены в Питере на сегодня один в один с ценами еще 36 (!) регионов страны, а в 15 цены выше, чем в Питере. Это при том, что город и его жители живут на порядок в лучших условиях, чем остальные. К вам сюда и инвестор прет, и работы до фига, и вузов, и развлекухи всякой. Проблема в том, что жители этих других регионов не знают, что здесь такие цены. Они когда слышут, что в Питере по 800 баксов метр - уверены, что им врут, это обычное кидалово... В регионах четкое мнение, что в Питере цена метра на уровне 1200-1300 баксов. А вы тут стоните, покупать типа не будете. так и не покупайте, другие купят. И счастливы будут, что выбрались сюда из своего болота!
Житель города / 02 Сентября 2005
Не хочу платить чинушам покупать жилье сейчас = отстегивать ворам в смольном
пузико / 02 Сентября 2005
обоснованность или необоснованность цен тока рынок определяет если не хочут брать по таким ценам дык ежу понятно что они задраны необоснованно :p
икс / 02 Сентября 2005
С чего все решили, что цены задраны необосновано? Строительством занимаются частные фирмы, принадлежащие физическим лицам, гражданам. Эти граждане хотят получать прибыль и красиво жить, иначе на кой хрен вообще работать?! Бизнес довольно рискованный - часть квартир в любом доме может не продаться, из-за этого в стоимость метра закладывается возможная потеря денег. Все логично, если хотите дешево - то это ЖСК образца 1983 года, где не было буржуя. А ипотека не будет работать, пока не изменят законы о невыселении граждан из жилья в связи с отсутствием денег. (В том числе и Конституцию). Гуманистический пережиток совка.
Елена / 02 Сентября 2005
Цены на жилье, конечно, задраны - денег у народа много наворовано, надо во что-то вкладывать, вот и скупают квартиры. Мой сосед (живем 3 года в новом доме) покупает по новой квартире во всех домах, которые рядом строятся. Но обидно то, что за немаленькие деньги строители совершенно не несут ответственности за качество. Через год после заселения у нас возникли проблемы с горячей водой - то есть, то нет, то цвета кофе. Председатель ТСЖ не придумал ничего лучше, чем собирать деньги не замену труб. Это через три года в новом доме!!! Говорят, строители и на крыше сэкономили. Значит, скоро потечет. И опять мы будем собирать деньги. А уж сколько заплачено за выравнивание стен, потолков и полов - я и не говорю.
Старый Лексус / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "МММ" на сообщение от 02.09.2005 10:11: Кредит не выдается под закладываемое жилье, потому что нет легальных механизмов, по которым банк мог бы забрать жилье, если кредит не погашен. В принципе банк может обратиться в суд и даже есть большая вероятность выиграть процесс. Но появляется много "но" и "если", которые банки не устраивают.
пузико / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "Саша" на сообщение от 02.09.2005 08:53: а в каком районе, сколько комнат, каком дом, состояние квартерки?
МММ / 02 Сентября 2005
Все в конечном итоге загнется, если не будет дешевых кредитов под жилье, и возможности заложить свое имеющееся жилье под небольшой процент. Странно что банки не делаю такого. Куча сделок стоит потому что построить длинные цепочки невозможно, а заложить имеющееся жилье и получить деньги не первый взнос нельзя. Нужен кредит с рассчетом в конце срока. А банки на это не идут.
Счетовод / 02 Сентября 2005
Себестоимость строительства выше чем в западных странах... А в чем она отличается? Гастрайбайтерам денег почти не платят... Материалы примерно столько же стоят... Главное отличие - вороватый российский чиновник Пора на смольном проверять, насколько, судя по официальным экспертизам, реактивные огнеметы безвредны для здоровья. Чиновники не детки, наверное им понравится.
Гы Гы Гы / 02 Сентября 2005
60 тыс в год.... зарабатывает мент, что ежедневно проверяет регистрацию у гастройбайтеров, которым для этого мента и на лапшу ежедневно денег выдают, гы
Саша / 02 Сентября 2005
едавно купила квартиру вторичный рынок стоит 900 дол. кв.м. Рада
пузико / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "Procol Harum" на сообщение от 01.09.2005 22:28: "РЕАЛЬНО ОТЛОЖЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ" новое слово в экономике с учетом рассейского менталитета гы гы такого нету понятия есть или востребованный рынком товар или висяк который никому не нужен да еще и диньгов не хватает на его завершение
пузико / 02 Сентября 2005
Подписавшемуся "Палыч" на сообщение от 01.09.2005 18:19: ага скока у них там ипотека? уж явно не 11%$ /15%р што характерно
Procol Harum / 01 Сентября 2005
Еще раз для крутых экономистов: если жилье продолжает вводиться (планы пока выполняются), а продаж почти нет, то это не "психологически отложенный спрос", а РЕАЛЬНО ОТЛОЖЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ. Когда закончится соль для засолки сданого (и несданого) жилья, все оно вывалится на рынок. Цену угадайте сами . Намекаю: себестоимость вообще не имеет никакого значения- только спрос/предложение.
Леший / 01 Сентября 2005
Подписавшемуся "Витек" на сообщение от 01.09.2005 19:31: Гастарбайтер-строитель 60 тыс в год?? Витек акстись? Скажи где так платят и я стану гастарбайтером-строителем...
/ 01 Сентября 2005
Подписавшемуся "Витек" на сообщение от 01.09.2005 19:31: Они наркотой активно торгуют. А это самый выгодный бизнес. И таким Витькам как ты продают. И детишкам твоим продают.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Пока банк планирует выделить 50 млн долларов. Это слишком мало, чтобы серьезно повлиять на российский рынок ипотеки, однако достаточно для начала работы программ жилищного кредитования в ряде региональных банков. Скорее всего, ЕБРР собирается запустить в России долгоиграющую ипотечную программу, а 50 млн – это «пробный камень».

06 Сентября 2005

С 1999 года город вдвое увеличил объемы промышленного производства, однако пока так и не достиг уровня производства 1990 года. О том, как правительство Петербурга представляет перспективу развития города на Неве, шла речь на заседании Совета Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты.

02 Сентября 2005

Супермаркеты, гипермаркеты, универсамы и прочие магазины различных торговых сетей давно стали привычными для жителей города. Причем если раньше рынки, «магазины у дома» и сети имели примерно равную долю в структуре розничной торговли, то сейчас наблюдается значительный перевес в сторону сетей.

01 Сентября 2005

КУГИ нашел способ переложить бремя ответственности за соблюдение законодательства об охране культурного наследия только на арендатора объектов-памятников и заключать договоры аренды без дополнительных согласований.

30 Августа 2005

Проходя мимо любой масштабной стройки в Петербурге редко услышишь русскую речь. Нечасто среди рабочих мелькают и славянские лица. Факт налицо - большинство жилых домов и промышленных объектов в нашем городе строят гастарбайтеры.

29 Августа 2005
Все статьи1274