руб

Критерии успешности бизнес-центра

Золотые рыбки в аквариуме в вестибюле, сверкающий брызгами фонтан и бесшумный лифт, скользящий между этажами офисного центра вовсе не признаки его успешности. Директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов оценивает успешность бизнес-центра по двум параметрам: эффективность бизнеса собственника и востребованность бизнес-центра на рынке.  


Доходность

«Понимая под «успешностью» бизнес-центра доходность бизнеса его владельца, определить, насколько объект успешен по внешним признакам практически нереально, – уверен Алексей Чижов. – Даже если бизнес-центр забит арендаторами и весь сверкает позолотой и мрамором, вовсе не значит, что он успешен. Возможно, на всю эту красоту владелец потратил слишком много денег, и теперь сидит в «минусе». Формальные признаки – внешний вид, арендная ставка и т. д. – никоим образом не являются критериями успешности».

Чтобы определить доходность, нужно знать как минимум уровень вложений и уровень операционных расходов на эксплуатацию и управление офисным центром. Поскольку рынок недвижимости закрыт, такие данные получить из открытых источников невозможно. Однако общие тенденции назвать можно. Окупаемость офисных центров в Петербурге сегодня составляет пять-восемь лет. Постепенно приближается к показателям Западной Европы (15 лет). Доходность объектов офисной недвижимости также снижается. Самые высокие показатели доходности сейчас в регионах – они достигают 20%. В Петербурге она меньше – 17%, но вот по сравнению с Европой российские офисные здания более прибыльны – доходность европейских офисных центров – всего около 7%. Алексей Чижов из «Бекар-консалтинг» утверждает, что наибольшая доходность сегодня у бизнес-центров класса В. Объекты класса А требуют больших затрат от инвестора, при этом размер арендных ставок кое-где сравнялся со стоимостью аренды в объектах класса В. В классе С вложения в объект невелики, но поскольку арендные ставки низкие, то и доход у собственника сравнительно небольшой. При этом класс В дает сбалансированное соотношение инвестиций и доходов.


Внешний признак успешности

Единственным внешним признаком, по которому можно судить об успешности, является уровень заполняемости (скорость заполнения объекта арендаторами и уровень их «текучести»). Существует заблуждение, что 100%-ная заполняемость – это гарантия успеха для бизнес-центра. На самом деле, сегодня полностью заполненный арендаторами объект может быть сигналом для собственника – возможно, в офисном центре арендные ставки занижены по сравнению с рыночными. Кроме того, сейчас собственнику выгоднее оставлять резерв для роста компаний, то есть не заполнять некоторые свободные помещения (чтобы уровень заполняемости составлял 97-98% в целом). Они могут в любой момент понадобиться якорным или другим «выгодным» арендаторам. Если арендаторы быстро меняются, это нехороший знак – в успешном бизнес-центре компании сидят годами.


Уровень востребованности

По мнению Алексея Чижова, если под «успешностью» офисного центра понимать востребованность рынком, то сегодня в Петербурге успешны, например, все бизнес-центры класса А. Так, успешным проектом, потому что он востребован рынком и имеет соответствующие характеристики по местоположению, инженерии и управлению, можно назвать бизнес-центр «Невский, 38».Также к условному списку успешных можно отнести офисные центры класса А – «Атриум», «Северная столица», Genium и «Строгановский». Местоположение этих объектов уникально, поэтому они будут успешны в любом случае.

Однако в офисной недвижимости существует тенденция, когда местоположение играет уже не такую важную роль. Несомненно, оно до сих пор важно, но есть объекты, которые находятся вне элитной зоны, а по остальным качествам ничуть не уступают классу А. Можно сказать, что транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят их даже несколько выше традиционных «элитных» бизнес-центров с точки зрения удобства для арендатора. Такие объекты могут находиться на Московском пр., Петроградской стороне (на набережных Невы), а также на Выборгской и Ушаковской наб. Сейчас в городе всего 14 объектов класса А. Если же границы класса А расширить, к высшему классу можно будет отнести в 1,5–2 раза больше офисных центров (считая строящиеся и заявленные к строительству). Эти объекты благодаря их комфорту и удобству также можно смело причислить к успешным проектам.


Семь составляющих успешного бизнес-центра

1. Знание сегодняшних требований к объектам недвижимости.

2. Знание новых тенденций и формирующихся требований к объектам недвижимости.

3. Правильный выбор классности объекта («места под солнцем» и конкурентного окружения).

4. Грамотное зонирование объекта.

5. Грамотное инженерно-техническое наполнение в соответствии с классностью объекта.

6. Привлечение сторонней/создание собственной управляющей структуры (нужны профессионалы, имеющие многолетний опыт создания и управления объектами недвижимости).

7. Уверенность в том, что инвестирование в рынок недвижимости в сегменте офисной недвижимости действительно необходимо,  и вы хотите сделать это профессионально.


Материал подготовлен АН «Бекар»

29 Мая 2006

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Российским гражданам и экономическим агентам следует готовиться к тому, что рубль уже не будет стоить столь дешево, как прежде, и строить планы исходя из этого. Рубль будет становиться все более конвертируемым, но платой за это станет повышение его курса и значительное ужесточение условий конкуренции для российских производителей.

13 Июня 2006

Французский физик-теоретик рассчитал дату начала мирового кризиса на рынке недвижимости. Однако российские риелторы с ним категорически не согласны. По их прогнозам росту цен на недвижимость в России не помешает ничто. Именно поэтому они считают задачу обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем, поставленную президентом Владимиром Путиным, невыполнимой и требуют ее переформулировать.

13 Июня 2006

Мы привыкли рассматривать любой рынок и, в частности, инвестиционно-строительный, как динамично развивающиеся, структурообразующие взаимоотношения компаний, дела которых идут лучше или хуже при изменении баланса спроса и предложения на их продукцию. В нашем случае – это строящиеся объекты. Тем не менее, назрела необходимость в уточнении определений некоторых феноменальных проявлений рынка вслед за изменением формы организации работы в новых условиях.

Точка зрения Александра Макарова, президента ИС ФПГ «РОССТРО»

05 Июня 2006

С 2006 года наблюдается тенденция к устойчивому росту дефицита цемента в строительстве. В будущем году это вызовет устойчивый рост цен на цемент при одновременном прекращении роста объемов ввода жилья, утверждает сайт beton.ru, основываясь на данных собственного мониторинга.

29 Мая 2006

Вчера в Агентстве Бизнес Новостей прошел круглый стол на весьма неотложную тему: «Развитие системы общественных туалетов в Петербурге». Как показала дискуссия, государственные структуры и частные компании оказались по одну сторону. В данном случае – писсуара.

25 Мая 2006

Сегодня в пресс-центре «Итар-ТАСС» за продолговатым «круглым столом» собралось великое множество тех, кто неусыпным тщанием своим создает нам жилищные условия. Среди присутствующих один человек имеет совсем уж экзотическую должность – президент-элект. Что-то совсем средневековое, но прошу не путать, не электор, не курфюрст Гессенский или маркграф Пфальцский.

Тема стола «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости». Городские, у которых опыта поболее, передают областным откровение тайного ипотечного знания. Или…

24 Мая 2006
Все статьи1272