руб

Коррупция и монополии губят загородный рынок

Сколько стоит дом с участком, какие документы необходимо иметь, чтобы считать себя собственником земли, о коррупции и беспределе, о росте спроса мы поговорили с генеральным директором R5 Group Александром Козловым.

Эксперты уже не первый год фиксируют падение спроса на загородном рынке. Обычно называются экономические причины, мол, денег у населения стало меньше. Как вы считаете, какие основные причины, мешают развитию загородного рынка?

В первую очередь развитию загородного рынка мешает коррупция. Существуют проблемы с переводом земель из одной категории в другую. Например, неделю назад правоохранители задержали начальника кадастровой палаты и его заместителя по подозрению в получении взятки в 56 млн рублей за помощь в постановке на кадастровый учет земель в Ленобласти. Да и в целом я могу вспомнить по меньшей мере пять эпизодов, когда чиновники вымогали деньги, написав какую-то нелепую отписку. Бороться с такими ситуациями можно, лишь получив решение суда о том, что их действия неправомочны, а это занимает годы, поэтому никто из загородных застройщиков и собственников больших территорий по такому пути идти не будет, так как время уходит, а бизнес стоит. Поэтому я считаю, что первым краеугольным камнем является коррупция в Росреестре и Кадастровой палате.

В нашей стране выстроена такая система подчинения, где за сроки никто не отвечает. Можно вспомнить множество случаев, когда документы ходили по инстанциям в течение 4-6 месяцев и никто не понёс никакой ответственности, а Росреестр, чтобы не попадать под подозрение, ставит дату регистрации задним числом, якобы всё было зарегистрировано в срок полгода назад. Соответственно, доказать уже ничего невозможно. Также тормозит развитие рынка тот факт, что государство вообще не выделяет деньги администрации на проектирование дорог. Этим никто не озадачен, кроме застройщиков. Администрация при этом всячески старается уклониться от этих платежей и перевесить их на кого-то другого. Ещё одним краеугольным камнем можно назвать монополизацию газификации участков. С января 2017 года вступило в действие постановление правительства РФ №1314, и теперь для того чтобы газифицировать 4 гектара, ты должен подписать договор с «Газпромом», согласно которому выполнять технические условия будут только они по 100% предоплате. Срок исполнения при этом составляет 4 года. При этом газовики не несут никакой ответственности, если участок в течение 4 лет не был газифицирован. Это тоже фактор, который реально мешает развиваться.

Тем не менее проекты новые начинаются, участки продаются, дома строятся. Конечно, не в таком количестве, как, наверное, того хотелось бы. Как вы оцениваете текущий спрос? Есть ли предпосылки для его роста?

На данный момент спрос достаточно высокий. Был сезонный всплеск спроса в феврале-марте этого года, однако в этот период всегда популярность загородной недвижимости увеличивается. Если же сравнивать с прошлым годом, то объём продаж в нашей компании в этом году вырос в три раза. По поводу предпосылок для роста, в первую очередь спрос стимулирует снижение ипотечной ставки Сбербанка. Сбербанк на данный момент является лидером ипотечного кредитования земельных участков и чем ниже он устанавливает годовую ставку, тем больше потенциальных покупателей. Также на повышение спроса влияет укрепление рубля. Сейчас на фоне макроэкономических факторов, в частности снижения курса доллара и укрепления экономической политики, курс рубля растёт. Соответственно, народ покупает участки активнее.

Как различаются покупатели участков и коттеджей у Петербурга и на удалении от мегаполиса?

Различаются они, естественно, кардинально, так как у них разная цель покупки. Те, которые покупают рядом с Петербургом, приобретают загородное жильё для постоянного проживания, это их основная цель. В свою очередь 95% покупателей, к примеру, в нашем посёлке «Центральное раздолье» рядом с горнолыжным курортом «Игора», в 70 км от Петербурга, приобретают такую недвижимость для того, чтобы там проводить выходные, летом развлекаться на каникулах, а зимой кататься на лыжах. И только 5% из них покупают домовладения вдалеке от Петербурга для того, чтобы переехать за город и жить в тишине. Такой вариант больше подходит для пожилых людей.

Какие участки и дома сейчас выбирают, каков необходимый минимум «удобств», чтобы участок был востребован?

Если говорить о посёлках, которые находятся на удалении от Петербурга, то тут людям достаточно электричества, хорошей дороги и питьевой воды хорошего качества. Остальные удобства зависят от самого участка. Если говорить о посёлках, которые расположены ближе к городу, то тут чаще всего покупателей интересуют участки площадью 7-9 соток. Цена в таких посёлках не имеет большого значения. Главную роль для покупателя имеет наличие газа для отопления домов. Однако у меня есть знакомые застройщики, которые убеждены, что газ — это не панацея, так как он «съедает» много ресурсов помимо подключения и обслуживания. При газовом оборудовании требуется котельная площадью не менее трёх квадратных метров, которые придётся вычеркнуть из полезной площади дома. Другого выхода у собственника нет. При этом не стоит забывать, что себестоимость одного квадратного метра дома в среднем составляет 40 тыс. рублей. При этом с электрическими котлами ситуация гораздо лучше. В целом, если дом построен качественно и утеплён, то лучше потратить незначительно больше денег на то, чтобы построить более тёплую подушку термозащиты фундамента, чем больше денег тратить на то, чтобы топить дом газом.

Каковы должны быть права на участок, чтобы нельзя было оспорить его собственность и статус по использованию?

Разумеется, должна быть собственность ЕГРН, то есть у объекта должна быть чистая история. Также обязательно необходимо смотреть какие подъездные пути к участку находятся и кому они принадлежат, так как практика показала, что если по пути до твоего участка есть чей-то участок, либо есть участок, который как бы принадлежит администрации, то это достаточно рискованное мероприятие и можно вдруг потерять подъезд до своего участка.

За какой срок клиент принимает решение о покупке?

Приобретение участка — важная покупка, поэтому средний цикл сделки (между моментом, когда человек позвонил, и моментом заключения сделки) составляет 55-65 дней. Но есть также и такие клиенты, которые выбирают в течение полугода или года и никуда не спешат.

Какова сейчас стоимость самых популярных участков, площадь?

Мы продаём участки недёшево. Наша стандартная цена — 300 тыс. рублей за сотку. Минимальный размер наших участков — шесть соток, соответственно цены на участки начинаются от 1,8 млн рублей. Обусловлено это высокой себестоимостью подведения инженерных сетей. Если к 1,8 млн прибавить небольшой домик за 2,2 млн площадью 100-130 кв. м, то получится всего 4 млн рублей — за такую сумму хорошую квартиру площадью 100 кв. м с парковкой и остальными удобствами в Петербурге купить не получится. Поэтому такое предложение пользуется спросом у покупателей. При этом цена участка «размазывается», если посчитать всё «под ключ»: дом, канализация, парковка, забор и всё остальное. Если говорить о средней цене продаваемых объектов (если считать покупку «под ключ») — это 5-10 млн рублей. Наиболее «популярный» бюджет 6 -7 млн рублей.

Если же говорить о самых популярных участках в плане площади, то самым ходовым товаром являются участки площадью 8 соток.

27 Сентября 2017

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Этот год может стать рекордным по выдаче ипотечных кредитов. Но вместо того, чтобы стимулировать спрос, ипотечные кредиты пока что только поддерживают его на стабильном уровне. Об этом, а также о развитии КОТ «На Царскосельских холмах» рассказал гендиректор компании «Красная стрела» Николай Урусов.
19 Октября 2017Красная стрелаЖК На Царскосельских холмах, ЖК Неоклассика, ЖК Горки Парк
Проект Yolkki Village, который реализуется в деревне Скотное неподалеку от Петербурга, готовится к сдаче первой очереди. О спросе на квартиры в Ленобласти, квартирографии и ипотеке мы поговорили с коммерческим директором ООО «Гранд-Строй» Константином Матыцыным.
18 Октября 2017Гранд-СтройЖК Yolkki Village
За летний сезон особых потрясений на рынке загородной недвижимости не произошло. Всплесков активности покупателей, как и сильного спада, не наблюдалось. Август внезапно отметился скачком продаж в элитном секторе, чего никто уж точно не ожидал.
02 Октября 2017«ФАКТ. Коттеджные поселки», Кивеннапа, Сигмакс Девелопмент, ЮИТ ДОМЖК Inkeri, ЖК Прибрежный квартал, ЖК Молодежный квартал, ЖК Румболово Сити, Отрадная Бухта, ПриЛЕСный
Наступил сентябрь, и вместе с пожелтевшими листьями падают и ставки на ипотеку. Как отразится снижение ставок на рынке недвижимости? А главное: увеличится ли количество кредиторов, с учетом снижающегося уровня платежеспособности наших сограждан? Пока что можно сказать одно: ипотечные кредиты неуклонно вытесняют «живые» деньги.
26 Сентября 2017Эталон ЛенСпецСМУ, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Л1, Норманн, Аквилон-Инвест, Гранд-СтройЖК СолнцеPark, ЖК 4YOU, ЖК Yolkki Village
Несовершенство законодательства, экономически неблагоприятная ситуация и отсутствие единой политики, регулирующей строительство частных домов, вот лишь несколько причин, мешающих развитию в этой области.
20 Сентября 2017Кивеннапа, Старт ДевелопментЖК Петровская мельница, Кивеннапа Юг
Петроградка не входит в список самых застраиваемых районов. Появляющиеся здесь комплексы — товар штучный, недешевый и немассовый. Сам район накладывает особые обязательства на застройщика. О своем новом «петроградском» проекте рассказал нам директор по развитию компании «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
20 Сентября 2017Аквилон-ИнвестЖК Kingdom, ЖК 4YOU, ЖК СолнцеPark, ЖК КосмосStar
Все статьи1259