руб

Кому поможет ипотека?

По мнению экспертов, ипотека не для тех, у кого денег нет, а для тех, кто умеет их зарабатывать. Ведь по ипотечным кредитам нужно платить. Как шутят финансисты, для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо доказать, что деньги тебе не нужны. Сегодня ипотечные кредиты берут и очень богатые люди, которым выгоднее платить проценты банку, чем вынимать деньги из своего бизнеса. Так станет ли когда-нибудь ипотека массовой формой покупки квартир в Петербург или так и останется уделом одиночек? Об этом и о многом другом рассуждают участники бизнес-форума «Как купить квартиру в рассрочку?», который провели на днях газета «МК в Питере» и интернет-издание «Невастройка». Представители застройщиков, риэлтеры, банкиры и страховщики обсудили самые острые вопросы о состоянии строительного рынка, ипотечном кредитовании и долевом строительстве.


Меньше тыщи квартир не сыщешь!


- Сколько сегодня стоит метр в среднем по городу?



Сергей Марков, начальник отдела долевого строительства, корпорация "Адвекс":

Начальник отдела долевого строительства Сергей Марков. Корпорация


Если говорить о первичном рынке, то средняя цена по городу - около тысячи долларов за квадратный метр. Вообще, стоимость квартиры зависит от множества факторов. Цена метра на окраинах города, естественно, ниже. Но даже в таких районах есть свои престижные места. Московский и Василеостровский - традиционно дорогие районы, где цены в строящихся домах подходят к двум тысячам долларов за квадратный метр. А в Центральном еще выше. Наличие паркинга в центре города по понятным причинам увеличивает привлекательность, а значит и стоимость объекта во много раз.

Напомню так же, что при единовременной оплате стоимость жилья получается ниже, чем при покупке в рассрочку.



Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования. Корпорация "Адвекс":

Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования. Корпорация


На вторичном рынке – так же, как и на рынке строящегося жилья - лидирующим фактором, влияющим на цену, является место, затем - качество самого жилья. Стоимость метра небольших однокомнатных квартир выше, чем больших - многокомнатных. Особенно в центре - здесь однокомнатных квартир очень мало, а больше коммуналки, зачастую перестроены не всегда удачно.










- Насколько снижает конечную стоимость квартиры покупка на ранней стадии строительства?


Сергей Марков:

Сегодня практически не снижает. Вновь создаваемые объекты по уровню цен достигают тех, которые продаются на этапе сдачи.


Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»


Но на первоначальном этапе вы можете выбрать этаж, расположение квартиры, планировку. Очень важно, когда ты платишь свои деньги за то, чего действительно хочешь, а не за то, что тебе осталось после того, как лучшее уже купили другие.











Въезжаешь быстро, платишь медленно


- Как купить квартиру, если не можешь заплатить все сразу?


София Станковская, руководитель пресс-службы, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

София Станковская, руководитель пресс-службы, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»


Строители, так же, как и покупатели, заинтересованы в том, чтобы объемы строительства не снижались. Совместно с банками мы разрабатываем финансовые механизмы, которые позволили бы приобретать жилье людям со средним достатком. И сегодня такие возможности действительно есть!


Мы были готовы предложить реальные ипотечные программы с финансистами в 2004, но после принятия закона о долевом участии потребовалось время, чтобы адаптировать наши договоренности к изменившемуся правовому полю. Пока банкиры размышляли, мы запустили собственные квазиипотечные схемы рассрочки, позволяющие растянуть платежи не только на период строительства, но еще на два года после сдачи дома Госкомиссии, и при этом не очень влиявшие на финальную стоимость квартиры. Это предложение имело значительный успех.


А сегодня уже вместе с банками можем предложить покупателю очень интересные условия.


Ирина Онищенко:


Приобретая квартиру у нас, вы можете не закладывать имеющееся у вас жилье. Первоначальный взнос – от 5 процентов. Если вы хотите увеличить срок выплаты, можете выбрать объект, который находится на самой ранней стадии строительства. До сдачи дома Госкомиссии дольщик выплачивает 40 процентов от стоимости жилья. Далее в течение полугода вы ничего не платите. Можете выполнить отделку, переехать и решить вопрос со старой квартирой – продать или теперь уже спокойно заложить ее в банке и взять кредит, чтобы погасить остаток долга единовременным платежом. Цена новой квартиры фиксируется в момент заключения договора, так что вы все можете посчитать заранее.


Если же у вас не получается выплатить до завершения строительства 40 процентов, поможет ипотека. Вместе с Росбанком предлагаем такой вариант: первоначальный взнос 15 процентов, рассрочка до 15 лет. С дольщиком заключаем договор предварительной купли-продажи, позволяющий выбрать квартиру на любом нашем объекте. Программа со Сбербанком касается пока только «Золотой гавани» и «Гражданки-Сити»: – там первый взнос от 10 процентов и рассрочка до 20 лет.


Ирина Забродина:


Существуют три схемы покупки жилья в рассрочку. У каждой свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим подробно каждую из них.

Первая – приобретение квартиры в строительной компании через заключение договора долевого участия. Если вы приобретаете квартиру по этой схеме, Вам не потребуется подтверждать кому-либо свои доходы. Но при этом Вы принимаете на себя солидарно со строительной компанией все риски.


Вторая – через членство в жилищно-накопительном кооперативе. По этой схеме Вам предложат очень привлекательные проценты, но до полной выплаты пая собственность, как правило, будет оставаться на кооперативе. Как результат - в квартиру нельзя прописаться, она еще не Ваша собственность. Кроме того, существует временной срок и размер накоплений, до достижения которых пайщик должен свои сбережения хранить на счетах этого кооператива. Лишние риски пайщика, но низкий процент по займу.


И, наконец, третий вариант: получение ипотечного кредита в банке.


Это наиболее надежный способ приобретения жилья в долг. Как мы с Вами понимаем, выдача кредитов – это все-таки удел именно банков. Каждый должен заниматься своим делом, и каждое дело должен делать профессионал.


Хотите взять денег в долг - обращайтесь именно туда. При этом Вы сразу становитесь собственником квартиры, она только находится в залоге у банка. Конечно, в этом случае Вам придется подтверждать банку свою платежеспособность. Но квартира Ваша: там можно жить, туда можно прописываться, сдавать ее в аренду, ее нельзя только обменять, продать или подарить, пока Вы не расплатитесь по кредиту. Если Вы решите сдавать ее в аренду, то с арендных платежей Вы сможете расплачиваться по кредиту.


Казалось бы одна из оптимальных схем ипотечного кредита – правильное совмещение ипотечного кредита и долевого строительства: тут и качество современного жилья, и примерно одинаковый социальный уровень соседей, и приемлемые платежи. Надо только не ошибиться в выборе надежной строительной компании.



Виктор Барилов, руководитель отдела контроля коллективных инвесторов, Федеральная служба по финансовым рынкам:

Виктор Барилов, руководитель отдела контроля коллективных инвесторов, Федеральная служба по финансовым рынкам


По поводу кооперативов. С момента вступления в силу 215-го федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» контроль за их деятельностью был возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам. Мы проверили 500 кооперативов, и оказалось, что на Северо-Западе лишь 12-13 кооперативов преобразовалось в ЖНК. Сейчас ряд кооперативов занимается оказанием помощи гражданам по приобретению жилья: потребительские ипотечные (ПИКи), кредитно-потребительские (КПКГ). Но привлекать денежные средства граждан на покупку жилой недвижимости на законных основаниях могут только ЖНК. В Питере их - порядка десяти, они находятся под контролем государства. Здесь никакой пирамиды нет, схема простая и надежная. Человек вступает в кооператив, два года накапливает половину стоимости квартиры, после этого с помощью кооператива приобретает квартиру. Хотя она учитывается на балансе кооператива до погашения кредита, член кооператива вселяется в нее, прописывая всех членов семьи. Полностью рассчитывается за три следующих года, и тогда становится собственником. Каждый ЖНК обязан иметь свой сайт, на котором раскрывает всю информацию. Надежность такого кооператива в том, что реестр членов кооператива обязательно фиксируется в налоговой инспекции.


- Какие ипотечные программы предоставляют банки?


Дмитрий Булычев, заместитель директора ипотечного департамента, Инвестиционный банк КИТ-Финанс:

Дмитрий Булычев, заместитель директора ипотечного департамента, Инвестиционный банк КИТ-Финанс


Наиболее безрисковая, гибкая и удобная схема для человека, который желает приобрести недвижимость – это ипотечный кредит. Некий всплеск ипотечного кредитования наступил в середине 2005 года: ставки снизились и находятся примерно на уровне инфляции, первоначальный взнос опустился до 10 процентов, либерализовались требования к заемщику, а также к объектам недвижимости, которые можно приобрести. Банки реально повернулись лицом к заемщику.


Да, можно согласиться со следующей точкой зрения – квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита, в конечном итоге, обходится несколько дороже. Но давайте посчитаем! Цена квартиры фиксируется в данный момент – в момент приобретения. По мнению риэлтеров, цены на недвижимость будут расти в среднем процентов на пятнадцать в год. Таким образом, рост цен в любом случае обгоняет процентные ставки по ипотечному кредиту. Железный аргумент в пользу ипотеки! В Европе в крупных городах цены на недвижимость астрономические, там люди всю жизнь живут в съемных квартирах. У нас еще есть возможность купить, и пока недорого. Сейчас ипотека действительно стала доступной для очень широкого круга населения. Так, например, на получение ипотечного кредита в размере, достаточном как для приобретения недвижимости, так и для улучшения существующих жилищных условий, может рассчитывать гражданин с доходом (своим личным или же совместным, всех членов семьи) в размере 15-18 тыс. рублей.


Основная идея, можно сказать, лозунг текущего состояния рынка ипотечного кредитования в России: сегодня ипотека - это и просто, и не дорого!


В свое время для потенциальных заемщиков камнем преткновения была необходимость документального подтверждения своих доходов. Сегодня достаточно заявления, подписанного самим заемщиком - даже справки от работодателя не требуется. А о поручителях мы уже давно забыли. На сегодняшний день одним из основных требований, предъявляемых банками к заемщикам, является наличие стабильного и достаточного для погашения кредита дохода. Поэтому на получение кредита вполне может рассчитывать квалифицированный работник, с достаточным стажем работы по специальности в совершенно различных сферах деятельности. В качестве иллюстрации можно привести такой пример: в нашем банке уже получили кредиты на приобретение собственного жилья моряки, представители рабочих специальностей, мастера по маникюру.


У нас предложение по ипотеке - от 9,75 процентов годовых в валюте и от 11,75 в рублях. Кредиты предоставляются на срок до 30 лет. А в самое ближайшее время появится беспрецедентное предложение по кредитам в рублях, т.е. в той валюте, в которой каждый из нас получает заработную плату.


Ипотека в чистом виде, т.е. под залог приобретаемой недвижимости, у нас пока только на вторичном рынке. «Первичку» кредитуем под залог существующей недвижимости, но в самое ближайшее время начнем самую активную работу с застройщиками. Это очень интересный и перспективный сегмент рынка, как для самих банков, так и для их клиентов.


Алексей Флек, начальник отдела рекламы и связей с общественностью, Банк Москвы, Санкт-Петербургский филиал:

Алексей Флек, начальник отдела рекламы и связей с общественностью, Банк Москвы, Санкт-Петербургский филиал


Кредитование строящегося жилья – это очень перспективный банковский продукт, который только начинает развиваться. Банк Москвы уже заключил соглашения о кредитовании строящегося жилья в Петербурге с компаниями «ЛенСпецСМУ», «Невский синдикат» и «Петербургская недвижимость». Думаю, что в будущем этот список будет увеличиваться. Сейчас идет согласование конкретных объектов, по которым в самое ближайшее время банк начнет выдачу ипотечных кредитов.


Условия кредитования «первички» будут отличаться от условий кредитования квартир на вторичном рынке. В частности процентные ставки могут быть выше на 2 пункта до момента регистрации в собственность построенного жилья. Тем самым банк компенсирует повышенные риски, связанные с кредитованием объектов, имеющих, если так можно выразиться, виртуальную залоговую стоимость до тех пор, пока объект не будет построен. Или другой вариант – ставки будут аналогичны ставкам по «вторичке», но до момента получения прав собственности на построенное жилье в залоге у банка будет находиться имеющееся жилье.


Что касается условий кредитования покупки жилья на вторичном рынке, то они, на мой взгляд, очень привлекательны. Мы одними из первых снизили размер первого взноса до 10% и увеличили срок кредитования до 15 лет. Процентные ставки – также одни из самых низких в городе, от 10% в валюте и от 13% в рублях. Конечно, эти ставки еще далеки от уровня ставок в Западной Европе. Но я надеюсь, что с развитием нашей экономики вслед за снижением ставки рефинансирования ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться. В любом случае, наш заемщик всегда может погасить кредит досрочно, причем через полгода без каких-либо штрафных санкций.


Наталья Бруй, начальник отдела кредитования, Банк Москвы, Санкт-Петербургский филиал:

Наталья Бруй, начальник отдела кредитования, Банк Москвы, Санкт-Петербургский филиал


Хочу заметить, что в Банке Москвы ипотечные кредиты на покупку жилья в Петербурге и Ленинградской области могут получить граждане РФ, проживающие практически в любом регионе России.













Руслан Черемисинов, начальник отдела организации кредитования частных клиентов Управления кредитования частных клиентов, Северо-Западный банк Сбербанка России:

Руслан Черемисинов, начальник отдела организации кредитования частных клиентов Управления кредитования частных клиентов, Северо-Западный банк Сбербанка России


Сбербанк России в целом и Северо-Западный банк Сбербанка России в частности определили участие в приоритетном национальном проекте “Доступное и комфортное жилье — гражданам России” как одно из основных направлений своей деятельности.


В течение 2005 года банком предоставлено жителям Санкт-Петербурга около 30 тысяч кредитов на общую сумму более 7,7 миллиарда рублей. Более 1600 петербуржцев получили кредиты на улучшение жилищных условий в размере 1,5 миллиарда рублей. Прошлый год был для нас показательным: в Питере мы выдали каждый третий кредит на недвижимость.


Северо-Западный банк кредитует население на приобретение жилой недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынке. Если раньше у нас не было ипотеки в чистом виде, то с февраля текущего года появился «Ипотечный» кредит, выдающийся под залог приобретаемого жилья.


Существенную долю в кредитном портфеле банка занимают кредиты, предоставленные по схеме «Ипотечный плюс» в рамках договоров о сотрудничестве, заключенных с крупнейшими застройщиками Санкт-Петербурга. Девятнадцать жилых комплексов возводится в Санкт-Петербурге с участием кредитных средств банка и участвуют в ипотечных программах банка. Кредитование по программе «Ипотечный+» на сегодняшний день пользуется особым спросом, поскольку основным обеспечением по договору служит залог имущественных прав на жилье.


Так, если в 2005 году в рамках ипотечных программ банка с застройщиками было предоставлено 300 кредитов на сумму более 350 млн. руб., то за первые два месяца 2006 года уже 150 покупателей строящегося жилья получили ипотечные кредиты на общую сумму более 297 млн. руб. Суммарный объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных на приобретение и строительство жилья, в Санкт-Петербурге с начала года составил более 400 млн. руб. За 2 первых месяца текущего года более 14 тыс. кв. м. жилья приобретено с участием кредитных средств Северо-Западного банка, 273 петербургские семьи улучшили свои жилищные условия.


С февраля текущего года Сбербанк существенно изменил условия кредитования на приобретение жилой недвижимости: процентные ставки снижены с 18% до 14-16% годовых по кредитам, предоставляемым в рублях; по кредитам, предоставляемым в иностранной валюте в зависимости от вида кредитной программы, процентные ставки составляют 10,6%-11% годовых. При кредитовании по схеме “Ипотечный”, “Ипотечный+” возможно применение дифференцированной процентной ставки после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости.


Значительно привлекательнее стали условия в части срока кредитования: он увеличен с 15 до 20 лет. Также снижен размер первоначального взноса до 10% от стоимости объекта недвижимости и до 5% для молодых семей с детьми.


Стоимость обслуживания кредита фиксирована и не увеличивается за счет дополнительных требований к клиентам по страхованию жизни и страхованию титула, нотариальному заверению договора ипотеки, без комиссий банк принимает платежи в погашение кредита и не взимает штрафы за досрочное погашение кредита.


Кроме того, теперь можем предложить более выгодные условия для тех, кому в рамках программ субъектов федераций предоставляются субсидии на приобретения жилья: 13 процентов годовых в рублях.


Наши программы очень прозрачны и понятны. И, конечно, существенную роль играет высокая степень доверия к Сбербанку. Для популяризации ипотеки в феврале текущего года банк открыл первый ипотечный центр на ул.Фурштатской д.5. В марте открылся второй ипотечный центр по адресу Невский пр., 101.


Ирина Забродина:


Каждый день заемщик слышит о новых ипотечных программах: там хорошо, а здесь еще лучше. Огромный выбор вариантов. Попробуй разберись самостоятельно!


Для того, чтобы сделать оптимальный вывод и выбрать кредит именно для себя, для того, чтобы не подвергать себя ненужным рискам и переживаниям, правильно обращаться к специалистам, которые владеют этими вопросами. У нас, в Центре Жилищного кредитования Адвекса, собраны программы всех ведущих банков города, и мы понимаем, что идеального банка, в котором собраны все плюсы, – нет. Кто-то дает кредиты на долевку, кто-то работает с неподтвержденными доходами. Каждый банк готов рисковать в своем поле.


Сегодня 80 % выданных кредитов – это кредиты на вторичный рынок, и только 20 % на «долевку».


И еще важно понимать, что при снижении размера первоначального взноса, например, до 10% зарплата заемщика должна тянуть на получение кредита на оставшиеся 90% от стоимости приобретаемого жилья.


- Реально ли вписываться в ипотечную схему молодому, активно работающему человеку без особых сбережений?


Руслан Черемисинов:


Для этого нужны деньги на первоначальный взнос. Если вы покупаете квартиру за полтора миллиона рублей, первый платеж составит около тысячи долларов. У нас дифференцированная система оплаты, так что каждый последующий платеж уменьшается за счет уменьшения основного долга по кредиту. Последний взнос будет порядка 5 тысяч рублей. Увеличение срока кредита до 15-20 лет не говорит о том, что человек будет так долго выплачивать кредит. Просто при увеличении срока ежемесячный платеж уменьшается: клиент может взять при той же зарплате большую сумму, и, соответственно, приобрести большую квартиру. А кредиты в основном погашаются досрочно, в среднем - лет за семь-восемь. Тем более что у Сбербанка нет никаких штрафов за досрочное погашение задолженности буквально со следующего дня.


Наталья Бруй:


Конечно, доходы студентов или молодых специалистов редко достаточны для получения ипотечного кредита. Но для этого в ипотечной программе нашего банка предусмотрена возможность учета совокупного дохода заемщика и трех его созаемщиков. Причем созаемщики могут не быть его родственниками. Через какое-то время доход молодого человека увеличивается, и он выплачивает кредит сам.


София Станковская:


ЛенСпецСМУ специально открыло представительства по продаже квартир прямо в вузах: уже работает киоск недвижимости в ИНЖЕКОНе и на подходе - в Архитектурно-строительном университете и академии Госслужбы. Студент может рассчитывать на скидку, если он учится прилично. Приходит отличник с зачетной книжной – ему скидка 5 процентов. Если профессор найдет вкладыш к своему диплому о высшем образовании, и там будут все пятерки, он тоже получит скидку 5 процентов.



- Если у меня нет денег, а только старая квартира?


Наталья Бруй:


Иногда для того, чтобы внести первоначальный взнос за приобретаемую квартиру и получить ипотечный кредит, приходится продавать уже имеющееся жилье. В нашем банке эти расчеты могут происходить одновременно, поэтому не возникает ситуации, когда какое-то время заемщику и его семье негде жить.


Ирина Забродина:


Это смотря, что Вам нужно. Варианты могут быть разные:


Можно заложить свою квартиру, взять под нее кредит и использовать по своему усмотрению. Можно продать ее, и средства от продажи использовать как собственные первоначальные средства. Но при этом не надо забывать, что банк все равно будет интересоваться Вашими доходами. Предъявлять взыскание на заложенное в его пользу имущество – это не для него. Уж лучше спокойно жить на проценты по кредиту.


- Банк увеличивает сроки ипотечных кредитов, но все говорят о проблеме «длинных» денег. Не рухнет ли эта система?


Виктор Барилов:


Почему в конце 2004 года был принят 214 закон «О участии в долевом строительстве…» и целый пакет из 27 законов, на который болезненно отреагировали некоторые застройщики? Это связано с развитием рынка недвижимости. В соответствии с требованием законодательства, на строительные компании была возложена обязанность раскрывать информацию о своей деятельности. Раньше основными игроками на рынке недвижимости были продавец, покупатель и риэлтер. Сегодня на него активно выходят профессионалы.


Банки выдают кредиты сроком до тридцати лет. Но откуда взять эти «длинные» деньги? Можно привлекать сюда средства НПФов, пенсионного фонда РФ, страховых компаний. Покупатель квартиры обращается в банк за ипотечным кредитом, и банк его выдает. УК ПИФ регистирует ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) и продает инвестиционные паи. Страховые компании и НПФы приобретают инвестиционные паи в свои активы, внося в ЗПИФ деньги. На полученные деньги УК ПИФ выкупает у банков требования по кредитам, возвращая им деньги. Таким образом, деньги возвращены, и он может работать с новым заемщиком. А УК ПИФ в течение 30 лет отслеживает, как заемщики возвращают полученные кредиты. Получается, задействован очень широкий спектр финансовых инструментов, и колесо ипотеки начинает вращаться быстрее.


Дмитрий Булычев:


Полностью согласен - тем более, что у нас такая программа как раз реализуется. КИТ – это креативные инвестиционные технологии. Мы - один из первых российских банков, который позиционирует себя как инвестиционный. У нас есть намерение предложить инвесторам достаточно доходные, а с другой стороны - очень надежные бумаги. Мы посмотрели на зарубежный опыт работы с ипотечными ценными бумагами. Можно сказать, что интерес к ипотеке возник у нас с другой стороны. Наша ипотечная программа очень быстро развивается. Мы реально запустились в сентябре, проект общероссийский, филиал в Москве, 18 точек во всех городах-миллионниках. Программа рефинансирования у нас уже существует. Собираемся выпустить ценные бумаги и продать НПФам и страховым компаниям. Живая рабочая схема!


Кто рискует и кто выигрывает?


- Были ли прецеденты невозврата ипотечных кредитов и выселения заемщика из залоговой квартиры?


Евгений Ярыгин, начальник отдела страхования титула, СК «Русский мир»:

Евгений Ярыгин, начальник отдела страхования титула, СК «Русский мир»

У нас - нет. Но на самом деле такие риски существуют. Сейчас у нас есть один случай, когда мы выплатим страховое возмещение банку. Это связано с риском потери трудоспособности заемщика.














- Какие риски при покупке квартиры в «долевке» должны быть застрахованы?

Евгений Ярыгин:


Сегодня мы - единственная страховая компания, которая страхует риски долевого участия по предварительным договорам кули-продажи. Мы берем на страхование риски непредоставления квартиры или невозврата дольщику денег, инвестированных в инвестиционный проект в сроки, оговоренные в договоре страхования. Сюда включаются всевозможные обстоятельства, которые могут к этому привести – банкротство застройщика, двойные продажи и т.п. По желанию можем включить риск нерегистрации права собственности по обстоятельствам, независящим от дольщика.


- Можно ли застраховаться от невыполнения застройщиком сроков строительства?


Сергей Марков:


Стопроцентную гарантию окончания строительства дома в срок, указанный в договоре, получить практически невозможно, потому что строительство зависит от большого количества факторов: просчитать их заранее и повлиять строители не могут.

София Станковская:


Чем дольше застройщик строит, тем дороже это для него получается. Поэтому в завершении строительства в срок мы заинтересованы не меньше, чем конечный покупатель!


Евгений Ярыгин:


Это не актуально. Инвестиции в долевое строительство длятся несколько лет. Квартиры за это время дорожают, и дольщику совершенно не интересно, чтобы ему вернули деньги, которые он внес на этапе заключения договора.


- Какие риски необходимо страховать при получении ипотечного кредита?


Евгений Ярыгин:


При ипотеке на вторичном рынке банки, как правило, требуют страхование личных рисков, связанных с жизнью и трудоспособностью заемщика, риска гибели и разрушения приобретаемой квартиры как предмета залога, утраты права собственности по исковым требованиям третьих лиц. Договор заключается на срок кредита плюс один-два месяца.


Когда мы страхуем на первичном рынке, тоже есть три вида страхования. На этапе строительства страхуются инвестиции, жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Когда он получает квартиру по акту приема-передачи, первый раздел прекращается, и начинается страхование квартиры как предмета залога. Право собственности не страхуется, поскольку претендентов нет.


- Является ли страхование лишней нагрузкой на заемщика?


Евгений Ярыгин:


Совокупный страховой тариф при кредитовании на вторичном рынке составляет всего 1 процент от суммы ссудной задолженности.


На первичном рынке суммарный страховой тариф 1,7 процента, а на втором этапе - не более процента. Ежегодно, по мере погашения задолженности, страховая нагрузка соответственно уменьшается.


При этом все риски ложатся на страховую компанию, и банк может не получить страхового возмещения, только если компания разорится.



- Какое и кому выплачивается страховое возмещение?


Евгений Ярыгин:


Это возмещение не может быть больше страховой суммы. На момент страхового случая возмещение в размере ссудной задолженности выплачивается банку, а в части разницы между страховой суммой и тем, что выплачено банку, деньги выплачиваются заемщику или его наследникам.


- В каком случае копания может отказать заемщику в выплате?


Евгений Ярыгин:


При составлении договора клиент в анкете должен указать информацию о своем состоянии здоровья. Мы страхуем только при отсутствии определенных заболеваний. Если заемщик скрыл эту информацию, а при наступлении страхового случая мы находим ее в соответствующих медицинских документах, можем отказать в выплате.


- Сегодня я получаю тысячу долларов и могу платить по кредиту, а завтра – увы. Что меня ждет?


Виктор Барилов:


По крайней мере, у вас есть квартира, в которой вы жили в течение всего времени, пока платили. Если вы потеряли платежеспособность, по согласованию с банком можно реализовать заложенную квартиру, возвратить банку невыплаченную сумму, а остальное останется у вас. Если учесть, что стоимость квартиры за это время возросла, вы еще и прибыль получите!


- Как определить надежного застройщика, с которым стоит иметь дело?


Евгений Ярыгин:


У нас огромный реестр застройщиков и объектов строительства. Когда клиент обращается к нам, просим прислать типовой договор. В течение двух дней исследуем ситуацию, обращаемся к экспертам. «Черного списка» компаний-строителей нет, но можем отказать по определенному адресу объекта. Например, потому что истек срок действия разрешающей документации, или есть штрафы ввиду невыполнения инвестиционного договора аренды земли. Когда у застройщика долгов нет, все в порядке. Если соглашаемся страховать, наше обещание действует в течение двух недель. А потом опять должны пересматривать ситуацию - рынок достаточно динамичный.


София Станковская:


Если человек не может выбрать застройщика, пусть полагается на профессионалов, которые сделали этот выбор до него. Если банк вложил деньги в стройку и готов кредитовать покупателя квартиры, значит, он досконально проверил застройщика и доверяет ему. Сегодня это стопроцентная гарантия надежности.


Марина Полубарьева,

Фото Валерия Мишакова

20 Марта 2006

Обсуждение
Игорь / 22 Марта 2006
Подписавшемуся "-" на сообщение от 21.03.2006 15:50: для тех кто хочет купить жилье. Или Вы думаете за бугром Вам бесплатно что то дадут?
/ 21 Марта 2006
Подписавшемуся "-" на сообщение от 21.03.2006 16:56: По-моему все очень понятно, куда идти и зачем. Куда - в банки, выбирая более приемлемые для тебя условия размер первого взноса, нужно или нет официальное подтверждение доходов, тарифные ставки сравнить, на сколько лет кредитуют Сбербанк, ПСБ, КИТ финанс, сейчас уже более-менее выбор есть, главное чтоб зарплата стабильно высокая была :) И зачем идти - так за деньгами, которых нет... чтобы в квартире своей жить, а не деньги на ветер пускать, годами снимая чужое жилье. Тем более что аренда квартир сейчас по стоимости сравнялась с платежами по кредиту. Если конечно не трехкомнатную с евроремонтом в центре города покупать.
/ 21 Марта 2006
"Совокупный страховой тариф при кредитовании на вторичном рынке составляет всего 1 процент от суммы ссудной задолженности."(с) а 4 не видел? пурга какая-то я та и не понял что за ипотека куда за ней идти...
Валерий / 21 Марта 2006
to куку: 1. "10 лет х 11% годовых = еще 44 000 USD" - неправильно. 11 % годовых идёт не на всю сумму, а на её остаток, т. е. каждый год по мере уменьшения основного долга будет снижаться. 2. "Банк-то, тех, кто не может платить, выгонит на улицу" - неправильно. Квартира оформляется в собственность - если банк лопнет, то платить долг и проценты по нему просто будет некому и всё.
Валерий / 21 Марта 2006
to куку: 1. "10 лет х 11% годовых = еще 44 000 USD" - неправильно. 11 % годовых идёт не на всю сумму, а на её остаток, т. е. каждый год по мере уменьшения основного долга будет снижаться. 2. "Банк-то, тех, кто не может платить, выгонит на улицу" - неправильно. Квартира оформляется в собственность - если банк лопнет, то платить долг и проценты по нему просто будет некому и всё.
- / 21 Марта 2006
Хороший обзор для "желающих чего"? Умереть бездомным в этой стране? Или решиться наконец на отъезд?
София / 21 Марта 2006
Подписавшемуся "куку" на сообщение от 21.03.2006 14:11: Родственники-то умерли тоже не на своей жилплощади. А дерут с нас точно три шкуры: вышерасположенные господа имеют сверхприбыли с тех тесных коморок в муравейниках, которые они нам предлагают. Не до детей уж нам, это правда :(
София / 21 Марта 2006
Почему никто из вышерасположенных образованных и умных людей не предупреждает о том, что многим людям в ипотеке откажут без объяснения причин? Можно даже не думать о ипотеке инвалидам (даже если они молоды, с высшим образованием и прилично зарабатывают), лицам с "серыми" доходами, молодым незамужним девушкам и т.д. Все трубят что ипотека так прекрасна и доступна, но дорваться до нее удается почему-то только единицам.
куку / 21 Марта 2006
Однушка стоит 40 000 USD. 10 лет х 11% годовых = еще 44 000 USD, итого 84 000 зеленых. делим на 120 месяцев = $700 в месяц. Вроде, в переделах разумного. Но: молодая семья (а в одиночку выплачивать по 20 тыс. руб. далеко не всем по карману) детей уже не заведет, так как в однушке это страшно не удобно - проще снимать за 400-450 двушку. Вы скажете, подписывайтесь на больший срок. Да даже на 5 лет очень опасно - нефть рухнет, и благополучие в России закончится. Будет период бардака, Банк-то, тех, кто не может платить, выгонит на улицу - государству будет еще больше не до народа. А съезжать с жилья, кторое уже считаешь своим, труднее, чем с арендованного. У меня возник вопрос - если в России смертность превышает рождаемость, то откуда такой спрос на жилье? Живите в квартирах умерших родственников. Или я чего-то не понимаю?
ИГОРЬ / 21 Марта 2006
какие оптимистичные комментарии! А вообще хороший обзор для желающих.
бомж с высшим образованием / 21 Марта 2006
Бла-бла-бла.... Сколько вони, а воз и ныне там! Программа "Жилище-3000", не иначе:)
Быдло39 / 21 Марта 2006
Скорей бы мы все сдохли что ли. Надоело все это.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Дома 600.11-й серии начали строить еще в советское время и продолжают до сих пор. Для людей со средним достатком, которым не хватает денег на квартиру в современном кирпичном или кирпично-монолитном доме, - это самый подходящий вариант.

24 Марта 2006

Вопрос о продлении приватизации сегодня остается по-прежнему актуальным. Риелторы советуют все-таки не тянуть с приватизацией, чтобы впоследствии не лишиться тех преимуществ, которые дает недвижимость собственнику.

23 Марта 2006

Когда строители в своих буклетах расхваливают квартиры-студии, то прежде всего имеют в виду жилые помещения, позволяющие избежать деления на привычные изолированные комнаты. Принято считать, что из-за своей компактности квартиры-студии стоят гораздо дешевле стандартных однокомнатных квартир.

16 Марта 2006

В Петербурге в настоящее время фактически не действует ни одной льготной ипотечной программы для молодых семей. "Квази-программы" по ипотечному кредитованию для молодых семей имеют только Сбербанк и Национальный резервный банк.

15 Марта 2006
Все статьи1272