руб

Хронология развития строительного рынка в России

Рынок недвижимости в России появился сравнительно недавно, еще не успел стать цивилизованным, поэтому так часто случаются масштабные скандалы и до сих пор встречаются обманутые покупатели.  

В Советском Союзе также была жилая недвижимость, производились и обмены жилплощади, но так как частной собственности не существовало, то не существовало и рынка недвижимости, купить-продать квартиру было нельзя. В 1991 году, с началом приватизации жилья, появилось понятие права частной собственности. С того момента и началась история развития строительного рынка в России. 

Новые правила 

С появлением рынка недвижимости объемы строительства резко упали. В период с 1991 по 2000 год объемы рухнули с 61,7 млн до 30 млн кв. м. Лишь в 2011 году удалось вернуться на уровень начала 90-х. Все это время были не очень успешные попытки у государства и строителей узаконить рыночные отношения. Зато для мошенников время было прибыльным - на еще не сформированном рынке действовали предварительные договоры купли-продажи и вексельные схемы. До сих пор некоторые обманутые покупатели не могут получить свои квартиры.  

Громкую огласку в свое время получило дело коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания», которое было создано в 2000 году в Москве и действовало в 15 субъектах РФ. Тысячи людей отдали свои деньги руководителям компании, многие из них только недавно получили свое жилье. Некоторых руководителей осудили, а некоторым удалось избежать наказания. 

Коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын отметил, что рост мошенничества на рынке жилья был вызван недостатком квалифицированных кадров и пробелами в законодательстве. Государство было не в состоянии сдержать неконтролируемый рост цен на недвижимость и пресекать «серые» схемы. 

Появление ипотеки стало своего рода прорывом. Летом 1998 года появились долгосрочные банковские кредиты под залог недвижимости. Ипотека стала выдаваться на срок до 5 лет и со ставкой 19-24% годовых. Но по сравнению с потребительскими кредитами и ставкой на них 30-40%, эти проценты выглядели намного привлекательнее. 

Следующим нововведением в ипотеке стала выдача кредитов на строящееся жилье. Такая программа появилась в 2010 году от АИЖК. Директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан считает, что ипотека в России и ипотека зарубежом — это абсолютно разные вещи. Минус нашей ипотеки в том, что исход неизвестен, а в западных странах ипотека выдается только на готовые квартиры. Отсюда и большое количество обманутых дольщиков в России. Но тем не менее ипотека сейчас играет чуть ли не самую главную роль на рынке недвижимости. По статистике, процент ипотечных сделок составляет 80-90%. 

С принятием в 2004 году 214-ФЗ долевое строительство было легализовано. Появилось такое понятие как «дольщик». Но застройщики оставили этот закон без внимания, к тому же он не запрещал продавать без договоров долевого участия. Соответственно, обманные схемы реже не стали — покупатель считался инвестором, который несет все риски строительства, а сам застройщик мог легко, собрав все деньги инвесторов, исчезнуть в неизвестном направлении. Со временем стали появляться и другие схемы, прописанные в 214-ФЗ, к примеру тот же ЖСК. Но мошенничество и риски недостроя все равно оставались актуальными. Дольщики по сути оставались все равно незащищенными в отличие от банкиров, которые в любом случае получат свои деньги, и строителей, не справившихся со своими обязанностями. Несмотря на все попытки властей снизить количество обманутых, проблема не решалась. Как считает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, влияние на рынок оказывали периодически возникающие финансовые кризисы 1998, 2008 и 2014 годов. 

Последний кризис из-за повышения Центробанком ставки рефинансирования спровоцировал обвал ипотеки, и лишь господдержка позволила этому механизму остаться на плаву. Константин Матыцын заметил, что мировой финансовый кризис 2008 года сказался на рынке недвижимости России сильнее, чем дефолт 1998 года. Большая часть объектов была «заморожена», другая часть снизила темпы строительства, а банки отказывали в выдаче кредитов. В результате банкротства части девелоперов появилось большое количество обманутых дольщиков, а продажи недвижимости зачастую совершались даже ниже себестоимости. 

Плюсы у кризиса тоже были. Одним из них стал уход от долларовых цен на недвижимость и гибель валютной ипотеки. 

Что ждать дальше? 

Полностью убрать понятие «обманутый дольщик» за 20 лет формирования строительного рынка властям так и не удалось. Причина этого, как ни странна, проста — строительные компании остаются закрытыми, имеют официальный уставной капитал 10 тысяч рублей и бесконтрольно оперируют миллионами и сотнями миллионов рублей. То есть отследить финансовое состояние компаний не представляется возможным. И это подтверждают последние нашумевшие скандалы с ГК «СУ-155» и ГК «Город», оставившие без жилья тысячи людей. 

Решить эту проблему можно с помощью ухода от долевого строительства и продажи только готового жилья. Это выведет рынок недвижимости на новую, более цивилизованную ступень развития. Но какими будут последствия, сказать сейчас точно нельзя. По словам Надежды Калашниковой, принятые поправки к 214-ФЗ, фактически запрещающие долевое строительство, возможно приведут к существенному росту цен на недвижимость. 

Чтобы интерес покупателей не снижался, требуется снижение ставок по ипотеке, которое уже сейчас составляет порядка 10%. Также необходимо снижение ставок по кредитам застройщиков, так как банковское финансирование — единственный источник средств на стройку. 

Константин Матыцын считает, что в последние годы наблюдается расцвет рынка недвижимости в России. И сейчас он является одним из самых стабильных в мире. Ранее даже мысль о том, что может существовать ипотека под 7% была нереальной. А сейчас застройщики идут навстречу покупателям, предлагая все больше различных выгодных программ, скидок и рассрочек. И шаги на отказ от ДДУ направлены также на совершенствование существующей системы и на дополнительную безопасность дольщиков при совершении сделок. По словам Константина Матыцына, в скором времени можно ждать рекордно низкие процентные ставки и стабилизацию рынка недвижимости.  

На самом деле, все изменения строительного рынка происходят на фоне снижения ипотечных ставок, что благоприятствует стимулированию упавшего спроса. Постепенно ДДУ начнет сходить на нет, а финансированием будут заниматься банкиры или банки.

30 Ноября 2017Гранд-Строй, Л1

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Рынок загородной недвижимости часто притягивает покупателей удобной локацией с необходимфми коммуникациями, а также низкой ценой. Но не всегда такая покупка выходит удачной, например, иногда можно остаться и вовсе без света, воды и газа.
04 Декабря 2017«ФАКТ. Коттеджные поселки»
Окраины Санкт-Петербурга подвергаются в последнее время огромной критике. По словам людей, локации комфортными назвать невозможно, инфраструктура в большинстве своём отсутствует, да и в целом район напоминает гетто-сити. А ведь ещё Карл Маркс говорит, что «бытие определяет сознание».
04 Декабря 2017Аквилон-Инвест, Л1
В Петербурге главным средством передвижения по городу было, есть и будет метро. Стоимость квадратного метра значительно возрастает, если жилой комплекс строится в пешей доступности от метро. Но, к сожалению, количество строящегося жилья значительно превышает количество станций метро, что, в конечном итоге, приводит к давке в часы пик.
04 Декабря 2017Л1, Аквилон-ИнвестЖК КосмосStar, ЖК Солнечный город, ЖК Kingdom, ЖК Мендельсон
Проект поселка тунхаусов «Счастье» близится к своему завершению. О том, как удалось неизвестной на рынке компании успешно реализовать свои идеи, о новых проектах рассказывает коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев.
24 Ноября 2017ЛенСтройГрадСчастье
В ноябре девелоперы предлагают скидки до 9 миллионов рублей, а также газовые котлы и мотоциклы в подарок.
20 Ноября 2017Аквилон-Инвест, Л1, Legenda Intelligent Development , Гранд-Строй, КивеннапаЖК Капитан Немо, ЖК Inkeri, ЖК Чапаева, 16, ЖК 4YOU, ЖК КосмосStar, ЖК Граф Орлов, ЖК Премьер Палас, ЖК Империал, ЖК LEGENDA Дальневосточного (LEGENDA на Дальневосточном, 12), ЖК Yolkki Village, ЖК СолнцеPark, Кивеннапа Север, Кивеннапа Юг, Кивеннапа Симагино, Кивеннапа Юго-Запад
Все статьи1274