руб

Как снизить риски при покупке недвижимости на первичном рынке

В 2015 году количество сделок на первичном рынке жилой недвижимости значительно превысило количество договоров купли-продажи на вторичном рынке. В экономически сложный период все больше россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, отдают предпочтение покупке квартиры в строящемся доме, и для этого есть несколько  причин.

Во-первых, на строящееся жилье действует льготная ипотечная программа, во-вторых,  выгодная цена, в-третьих — наличие социальных и коммерческих объектов прямо в жилом комплексе, который, как правило, еще и обеспечен парковочными местами. Покупка жилья на первичном рынке, безусловно, представляется привлекательным решением, хоть и сопряжена с некоторыми рисками. Главная опасность, подстерегающая покупателей квартиры в строящемся доме, это возможные финансовые трудности застройщика, что, увы, далеко не редкость в нынешний кризисный период. Конечно, все предусмотреть невозможно, но если следовать нескольким простым правилам, то многих возможных проблем, скорее всего, удастся избежать.

Итак, Вы выбрали квартиру в строящемся доме. Что же нужно сделать дальше?

Шаг 1. Изучить историю строительной организации:

-узнайте, как долго компания присутствует на петербургском рынке недвижимости;

-сколько объектов компания уже построила;

-как часто, по какой причине и на какое время откладывался ввод объектов в эксплуатацию.

Шаг 2. Оценить застройщика:

- подсчитать  количество объектов, строящихся в данный момент ( оптимально — несколько объектов на разных стадиях строительства, относящихся к разным классам жилья и имеющих удачную локацию).

- оценить  документацию по объекту.

Необходимо ознакомиться с проектной декларацией строящегося объекта, разрешением на строительство, с техническими условиями на присоединение к инженерным коммуникациям, чтобы в дальнейшем избежать проблем при  вводе дома в эксплуатацию.

Шаг 3. Получить информацию о форме договора с покупателем:

Предпочтителен ДДУ в соответствии с ФЗ-214 (не защищает от банкротства, но дает надежду вернуть вложенные средства).

Шаг 4. Изучить ход строительства (необходимо посетить стройплощадку и увидеть, насколько активно ведутся работы, сопоставить увиденное с тем, что заявляет застройщик).

Шаг 5. Выяснить, аккредитован ли объект банками.

Банки очень тщательно проверяют новостройки, предложенные для аккредитации, и вряд ли будут проводить столь масштабную работу ради одного ипотечного заемщика. В случае, если выбранная Вами новостройка не аккредитована, банк, скорее всего, Вам откажет, и в этом случае Вы можете потерять аванс, внесенный застройщику для бронирования квартиры.

Как правильно инвестировать в новостройки

Недвижимость во все времена являлась одним из лучших, если не лучшим, объектом для инвестиций. Выбрав правильную инвестиционную квартиру можно не только сохранить свой капитал, не опасаясь инфляции и экономических бурь, но и значительно приумножить его.

Итак, как правильно выбрать  квартиру для инвестиций?

Шаг 1. Найти хорошую локацию

При выборе района для покупки инвестиционной квартиры необходимо учитывать объем предложения — важно понять, будет ли спрос на Вашу квартиру через несколько лет, когда дом будет сдан. Если объем предложения в выбранной локации слишком велик, Ваше жилье может впоследствии оказаться не слишком ликвидным.

Также при выборе локации необходимо обратить внимание на инфраструктуру района, а также видовые характеристики дома. Для того, чтобы быть уверенным в ликвидности инвестиционной квартиры, важно  убедиться, что окна не будут выходить на свалку или шумную магистраль, и что в микрорайоне будет достаточное количество объектов социальной и транспортной инфраструктуры.  Например, хорошим вложением может считаться квартира в доме комфорт-класса в непосредственной близости от метро в спокойном районе с налаженой инфраструктурой.

Дешевые квартиры за КАДом менее привлекательны как с точки зрения потенциальных арендаторов, так и для собственного проживания. Наиболее ликвидными считаются квартиры небольших метражей (студии и однокомнатные) или жилье с европланировкой, спрос на которое растет.

Шаг 2. Убедиться в надежности застройщика

Чтобы инвестиционная квартира приносила доход, а не трепала нервы, крайне важно найти застройщика, способного выполнить обещания по завершению строительства точно в срок. Как и при покупке квартиры в новостройке для себя, инвестору нужно внимательно изучить все, что касается девелопера и его проектов.

Шаг 3. Выбирать проекты на этапе «ямы»

Если Вы хотите заработать как можно больше, Вам следует  инвестировать в жилье на начальных этапах строительства. Когда дом находится на этапе «ямы», вам предложат максимальный выбор квартир по минимальным ценам, и Вы сможете подобрать  себе жилье с лучшей планировкой и видом, на желаемом этаже, и т. д. Особенно это касается новостроек в локациях, где ежегодно выводится очень небольшое количество проектов.

Шаг 4. Рассмотреть вариант с покупкой апартаментов

Выбирая объект недвижимости для последующего получения рентного дохода, не обязательно отдавать предпочтение исключительно квартирам -  можно рассмотреть  и такой вариант, как  апартаменты. Они также уже достаточно востребованы и прижились на инвестиционном рынке и имеют ряд положительных сторон. Например, купив жилье в апартаментах Вы сможете передоверить работу с этим активом управляющей компании. Еще один плюс — апартаменты в престижном районе обойдутся значительно дешевле жилой недвижимости.

Итак, если говорить о  перспективности инвестирования в новостройки, то можно сказать, что такие вложения могут принести неплохой доход, если тщательно выбирать объект и застройщика. Также есть смысл присмотреться к недорогим объектам коммерческой недвижимости, например, в области, где цены ниже на 15% . И самое главное  - вкладывая средства в недвижимость,  лучше сразу отказаться от ожиданий 25-50% прибыли за два-три года и настроиться на более долгие сроки окупаемости вложений и меньшую прибыль.

Что выгоднее — рассрочка или ипотека?

В последнее время о рассрочке часто говорят как об альтернативе ипотеке. Однако на деле это разные инструменты, подходящие разным покупателям с абсолютно разными условиями. Главное отличие ипотеки от рассрочки заключается в следующем: ипотеку предоставляет банк, что влечет за собой проверку, как заемщика (созаемщика), так и застройщика, и существенно увеличивает сроки рассмотрения. В результате выбранная квартира может быть приобретена кем-то другим или подорожать. Есть и плюсы: ипотека дается на срок до 50 лет, что значительно снижает ежемесячный платеж.

Программу беспроцентной рассрочки предоставляет сам застройщик - без проверки платежеспособности клиента. В данном случае необходим только паспорт. Продавец и покупатель при заключении сделки о приобретении жилья одновременно подписывают договор о накоплении. В этом документе оговариваются размеры рассрочки.

Рассрочку от ипотеки также отличают  сроки и размеры ежемесячных выплат. Если ипотечный кредит дается на десятки лет, то рассрочка – на 2-3 года, реже до 5 лет и совсем редко – свыше этого срока. Платежи по рассрочке, в зависимости от стоимости жилья, периода рассрочки и условий застройщика, составляют обычно от 50 до 300 тысяч рублей ежемесячно. Для большинства покупателей жилья эконом-класса подобные платежи неподъемны, и они берут ипотеку. Те же, чей доход позволяет отдавать ежемесячно по 100-200 тысяч рублей, выбирают рассрочку.  Однако таких покупателей немного.

Выгода и риски?

Для покупателя:

?Вопрос о выборе между ипотекой и рассрочкой решается индивидуально в каждом конкретном случае. Но есть базовые моменты, помогающие понять выгоду для покупателя и принять правильное решение.?? Выгода рассрочки, на первый взгляд, вполне очевидная, на деле тоже оказывается неоднозначной. Несмотря на долгий срок ипотечного кредита и значительную  сумму по процентам, в случае привлечения ипотеки покупатель выплачивает застройщику всю сумму целиком, а это, по данным петербургских строительных компаний, в среднем дает возможность получить 5-10% скидку от стоимости жилья. Таким образом, клиент банка и сумму будет брать меньшую, чем заявлено, и на отделку нового жилья средства останутся.

Еще один важный момент - ипотечный кредит оформляется под залог приобретаемого жилья. Основным преимуществом ипотеки является то, что сразу же после заключения ипотечного договора Вы становитесь собственником приобретаемой квартиры. Вы имеете право оформить там постоянную регистрацию себе и своим родственникам, делать ремонт. Также одним из плюсов ипотеки является меньшая материальная нагрузка, ложащаяся на заемщика. Первоначальный взнос обычно составляет 20%. Долгий срок ипотеки (как правило, от года до 25 лет) сопровождается небольшими платежами. Для того, чтобы оформить ипотечную сделку с банком, необходимо собрать множество документов, на что потребуется гораздо больше времени, чем при рассрочке. Возможность досрочного погашения задолженности существует, но на его оформление также придется затратить время и деньги.

В то же время рассрочка неплохо подходит покупателям, у которых есть трудности с подтверждением дохода или плохая кредитная история – одним словом, тем, кто не сможет договориться с банком об ипотечном кредите. Рассрочка в этом случае становится лучшей альтернативой. Некоторые застройщики также предлагают скидку при рассрочке, но она обычно ниже, чем при ипотеке.

Если в наличии нет крупной суммы денег, то не стоит брать жилье в рассрочку, т. к. нет гарантии, что платежи будут погашены. Если же есть уверенность в платежеспособности, то рассрочка гораздо выгоднее ипотеки.

При рассрочке досрочная выплата долга не существует. Есть случаи, когда предлагается беспроцентная рассрочка, или же с низкой процентной ставкой, такой как 1-2%, но первоначальный взнос в этом случае все равно очень велик. Если при ипотечном займе он составляет около  20%, то при рассрочке – 30-50 %. К тому же, если после получении ипотеки заемщик сразу становится собственником жилья, то при рассрочке вступление в права происходит лишь по окончании договора. То есть покупатель квартиры становится ее собственником только при полном погашении рассрочки.

Для застройщика:

Как говорят застройщики, статистики задолженностей по рассрочкам у них нет, но, по их словам, доля просроченных платежей здесь очень невелика. Работать с  долгами по рассрочке застройщикам проще, чем с просроченными ипотечными платежами, так как при возникновении у клиента материальных трудностей, застройщик может напрямую предложить ему перезаключить договор на другую квартиру или увеличить срок рассрочки, что позволит снизить ежемесячные выплаты. В конце концов, можно просто расторгнуть договор, вернув внесенные деньги. Таким образом, вопрос с задолженностью по рассрочке обычно получается решить в кратчайшие сроки, так как застройщик более лоялен к человеку, чем банк, выдавший заемщику ипотечную ссуду. Застройщик заинтересован в каждом клиенте, поэтому старается в любом случае удержать этого покупателя, предлагая ему разные другие финансовые схемы. Чаще всего вопрос решается согласием клиента на квартиру меньшей площади.

В любом случае, окончательное решение при покупке квартиры необходимо принимать после оценки финансового положения, условий договора по приобретению жилья, стабильности застройщика и банка!

Что такое схема «trade in»?

На российском рынке давно используются различные схемы приобретения объектов недвижимости с привлечением средств, полученных в результате продажи старой жилплощади. Статистика показывает, что большинство россиян могут позволить себе покупку квартиры в новостройке только благодаря реализации старой недвижимости.

Существуют определенные схемы, позволяющие «заменить» одно жилье на  другое  в кратчайшие сроки. Департамент долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость" предлагает клиентам услугу "trade in", т.е. замену старой квартиры на новую. В рамках этой программы мы работаем со строительными компаниями "Северный город" и "Ленстройтрест". Застройщик предоставляет нам список объектов под эту программу, и там далеко не всегда значатся проекты на этапе котлована, могут быть и уже построенные жилые комплексы.

Что такое "trade in" в наших условиях? Например, клиент покупает квартиру на начальном этапе строительства по фиксированной стоимости, платит часть стоимости квартиры, квартира бронируется (срок брони практически такой же, как и при любом другом способе оплаты), а вторую часть выплачивает с временной рассрочкой. В этом случае он выигрывает в цене. Второй вариант - дом почти сдан, скоро будет заселение. Клиент оплачивает часть стоимости квартиры, въезжает, а потом уже продает свою. Выгода здесь тоже очевидна, так как ему не нужно снимать жилье в период после продажи старой квартиры и до завершения строительства новой. Срок оплаты остатка за квартиру зависит от условий строительной компании, обычно он составляет около 6 месяцев. За это время с помощью профессионального специалиста абсолютно реально продать свою старую квартиру.

12 Апреля 2016

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Проект nevastroyka.ru при участии дизайн-студий Петербурга представляет вниманию своих подписчиков новый проект, посвященный тому, как создать идеальный дом в условиях городских новостроек.
26 Апреля 2016
Сегодня на рынке недвижимости не существует утвержденной квалификации, но деление на сегменты все-таки есть. Жилая недвижимость последние годы традиционно делится на объекты эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класса.
18 Апреля 2016
Итак, несколько лет ожидания позади, а долгожданное новоселье- впереди. Ваша квартира в новостройке наконец готова, и Вам предстоит ее принять. Вероятнее всего, Вы находитесь в состоянии эйфории и уже мечтаете о том, какого цвета обои будут в Вашей новой кухне.
13 Апреля 2016
Кудрово, Парнас и Мурино-Девяткино  являются самыми популярными локациями среди молодых семей, впервые покупающих собственное жилье, а также среди петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но ограниченных в бюджете.
06 Апреля 2016
Портал Nevastroyka.ru обсудил с директором агентства MegaAgent Русланом Соешевым текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом и в инвестиционном сегменте в частности. Эксперт рассказал, чего ждать в ближайшие годы, и как правильно вкладывать средства в квадратные метры.
31 Марта 2016
Кудрово - одна из самых популярных локаций новой застройки, здесь реализуется много проектов и стабильно отмечается самый высокий покупательский спрос на квартиры. Портал Nevastroyka.ru постарался выяснить, что ждет Кудрово в ближайшие годы, и как там живется его обитателям.
29 Марта 2016
Все статьи1257