руб

Как обманывают покупателей жилья в новостройках

То, что покупать «первичку» обычно более рискованно, чем «вторичку», — факт общеизвестный. Однако не все представляют себе, в чем именно может заключаться подвох.

Адвокат «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов рассказал Квадрату о восьми наиболее распространенных сценариях, при которых покупатели жилья новостроек могут остаться без денег и без квартир.


«Серые» схемы

Буквально год назад застройщики были вольны заключать с покупателями договоры в любой форме — это мог быть так называемый предварительный договор купли-продажи или вексельная схема. Однако сейчас разрешенной является только одна юридическая форма взаимодействия дольщика и застройщика — договор в соответствии с законом о долевом строительстве ФЗ № 214.

Все остальные документы никоим образом не смогут защитить права дольщиков в случае затягивания сроков строительства или банкротства застройщика. Стоит отметить, что по действующим нормам предварительный договор купли-продажи вообще не подлежит оплате.


Договор со сторонней организацией

Еще один распространенный вариант приобретения жилья, при котором сделка становится похожей на рулетку, связан с заключением сомнительных договоров не с самим застройщиком, а с некими третьими компаниями.

Как правило, такие организации не имеют юридической связи с фирмой-застройщиком, и дольщики, подписавшие такие договоры, могут надеяться только на добрую волю продавца. Иногда на словах покупателей жилья убеждают в том, что некое ООО или ЗАО в шапке договора входит в холдинг застройщика, однако проверить эту информацию не так-то просто.


Навязывание услуг

Первые две практики не всегда используются только недобросовестными компаниями, и если вы все-таки подписали договор не по ФЗ-214 с фирмой, не аффилированной с застройщиком, это еще не значит, что вас обязательно оставят с носом.

Однако в том случае, если продавшая квадратные метры организация начинает требовать с покупателей оплаты каких-либо дополнительных услуг, угрожая либо не заключать, либо расторгнуть договор, это уже является прямым нарушением закона.

Как правило, продавцы требуют от дольщиков застраховать некие риски, заключить договор на жилищно-коммунальное обслуживание с аффилированной с застройщиком управляющей компанией, внести деньги за ЖКУ на год вперед, оплатить услуги по регистрации прав собственности — список можно продолжать. Подчас такая дополнительная мзда значительно увеличивает конечную стоимость квартиры.


«Двойники»

Оплатить квартиру и узнать, что она уже была кому-то продана — пожалуй, одна из самых неприятных ситуаций, в которую может попасть дольщик. Суды неизбежны, они могут идти годами, и,скорее всего, покупатель «двойника» не может рассчитывать на какую бы то ни было компенсацию.

Одна из схем этого способа обмана выглядит так: застройщик заключает договор на реализацию квартир со сторонней компанией, при этом продолжая самостоятельно продавать жилье, ссылаясь на прекращение договорных отношений с лицами, которые ранее приобрели право собственности на данные объекты. Риск купить уже проданную квартиру возрастает, если она находится на проблемном объекте, не раз переходившем из рук в руки.


Бесправные покупатели

Иногда застройщик продает людям квартиры, которые он в принципе не имел права реализовывать. Речь идет о жилье, которое согласно инвестиционному договору должно быть передано в городскую собственность по окончании строительства.

Обычно застройщики продают принадлежащие местной администрации площади, столкнувшись с финансовыми трудностями. По закону покупатели такого жилья являются бесправными, однако в юридической практике есть примеры вынесения судебных решений в их пользу.


Продажа через ЖСК

В том случае, если дольщик вступил в жилищно-строительный кооператив, то сама форма договора становится не важна: он в любом случае может начать нести дополнительные расходы, возникающие у кооператива. При этом, как отмечает Олег Сухов, повлиять на увеличение этих расходов невозможно и конечная стоимость жилья может оказаться значительно выше.


Оплата несуществующей площади

Если квартира приобретается на стадии котлована, то практически всегда в договорах с дольщиками указывается, что планировка и площадь жилья являются приблизительными. Происходит это потому, что очень часто строительство начинается до получения всех необходимых согласований, и в процессе возведения дома проект может быть изменен.

Обычно в договорах оговаривается возмещение излишне уплаченных средств в том случае, если реальная площадь жилья согласно обмерам БТИ окажется меньше. Однако на деле данное положение может быть сформулировано крайне расплывчато, к тому же нередки случаи, когда показания БТИ не совпадают с данными независимой экспертизы.


Замораживание строительства

Хоть само по себе затягивание сроков строительства и не является преднамеренным обманом инвестором строительства, однако если временные горизонты ввода дома в строй не были указаны в договоре, дольщики могут ждать своего жилья годами. При этом истребовать с застройщика неустойку не получится именно потому, что никакие сроки изначально не были предусмотрены договором.

Данный перечень злоупотреблений доверием дольщиков далеко не полон, однако он отражает наиболее распространенные риски, отметил адвокат Сухов. При этом он особенно подчеркнул, что ситуации, в которых вернуть деньги даже через суд будет невозможно, встречаются довольно часто, поэтому перед подписанием договора его необходимо внимательно прочитать несколько раз.

Фото в анонсе: ЖЗЛ.

22 Октября 2010

Обсуждение
Павел Виноградов / 02 Мая 2013
Удобно, наверное. Подумаю, может тоже такой обзаведусь.
Anna / 02 Мая 2013
Вот, вот. Именно поэтому я предпочитаю пользоваться услугами юристов Advocard. Я купила их карточку и теперь, как только чувствую, что что-то не так, сразу звоню юристу, и он помогает мне во всем разобраться.
Павел Виноградов / 02 Мая 2013
Человека так легко обмануть. Столько схем существует. И все работают. Ужас просто! А главное, никто от этого не застрахован.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Количество введенного в строй жилья сокращается. На конец III квартала 2010 года в городе было сдано 163,6 тыс. кв.м. жилой недвижимости, что на 52,1% меньше, чем за тот же период 2009 года и на 73% меньше, чем за предыдущий квартал текущего года.

12 Ноября 2010

За октябрь стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 0,84%. Увеличение цен вызвано близостью сдачи многих объектов, а также плановым повышением цен.

02 Ноября 2010

Государство давно пытается заставить россиян платить за воду по счетчику, однако напрасно. Добровольно установить приборы учета решаются немногие, так как часто эта процедура может влететь в копеечку.

21 Октября 2010

За прошедшую неделю жилье на первичном рынке выросло в цене на 1,9%. В абсолютных цифрах средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась с 69,2 до 70,6 тысяч рублей.

18 Октября 2010
Все статьи1242