руб

Как нам легализовать гаражи

Большинство гаражей возводилось десятки лет назад. За это время изменилось не только законодательство, но и само их расположение относительно центра города — деловая часть расширилась, изменились транспортные потоки. А в один не очень-то прекрасный для владельцев гаражей день выяснилось, что (по мнению городских властей) эта собственность им вроде как уже и не принадлежит...


Как поступать в таких случаях - советуют "Санкт-Петербургские Ведомости".


С принятием Гражданского кодекса исчезло такое понятие, как «временные здания», и все объекты недвижимости, в том числе гаражи, стали определяться только по одному критерию — связи непосредственно с землей. Ну а Земельный кодекс определил порядок отведения участков под гаражи. И изъятия этих участков для нужд общества. Кроме того, теперь право собственности на объекты недвижимости должно быть зарегистрировано. А вот сделать это при отсутствии узаконенного порядка оформления права собственности на гараж сегодня просто невозможно. В результате граждане, фактически владеющие гаражами (даже купившие их совсем недавно), юридически не имеют на них права собственности.


Все это не имело бы такой остроты, если бы не появилась у отдельных юридических и физических лиц заинтересованность в использовании земельных участков, на которых сегодня располагаются гаражи. Для других, разумеется, нужд.


Как правило, эти участки отводились в далеких от центра города районах, на пустырях. Однако сегодня оказалось, что рядом — вожделенные инженерные коммуникации. Поэтому эти зоны и стали весьма привлекательными для возведения нового жилья. Городские власти часто разрешают такое строительство (что, по большому счету, правильно). Но из-за отсутствия правовой базы для выяснения отношений с владельцами гаражей решение этого вопроса часто предоставляют застройщикам. В результате возникают конфликты, которые (принимая во внимание значительное количество гаражных стоянок в городе) вполне могут перерасти в социальный взрыв.


Назрела необходимость легализации гаражей. Причем легализации срочной и, как указал в своем Послании Федеральному собранию президент РФ, в упрощенном порядке. Однако проблема еще и в том, что многие пункты утвержденного КУГИ «примерного» договора аренды земельного участка не соответствуют как Гражданскому, так и Земельному кодексам...


Итак, чиновники, с одной стороны, рассматривают гаражи как собственность владельца, которую он может продать и купить. Но с другой стороны, это имущество (по их мнению) принадлежит владельцу временно. Так, нотариальные конторы регистрируют договоры купли-продажи гаражей. ПИБы на основании этих документов выдают новым владельцам соответствующие документы («Удостоверение о государственном учете гаражей» и другие). Ну а налоговые органы не забывают взимать налог на недвижимость. В то же время подавляющее большинство гаражей не могут быть зарегистрированы как находящаяся в собственности недвижимость, поскольку построены были на земельных участках, предоставленных в краткосрочную аренду. А в настоящее время КУГИ даже выдвигает версию о незаконности их постройки. Хотя многие из этих гаражей возведены полвека назад, и за этот период законность их существования сомнениям не подвергалась.


В нашем городе основной ведомственный документ, стоящий на пути легализации большинства гаражей, — это разработанные и утвержденные подведомственным КУГИ Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости «Рекомендации по вопросу оформления сделок и государственного учета гаражей на территории Санкт-Петербурга». Эти «рекомендации» и разделяют гаражи на капитальные и некапитальные в зависимости от срока, на который предоставлен в аренду участок земли. Если этот срок более 10 лет, то гараж считается капитальным, а если менее, то некапитальным. При этом некапитальные гаражи относят к... движимому имуществу. А значит, земельные участки могут быть освобождены от них (по мнению КУГИ) по первому требованию. Это значит чуть ли не в 24 часа.


По поводу такой позиции можно сказать следующее. Во-первых, порядок и условия освобождения земельных участков независимо от срока их аренды и права собственности четко определены Земельным кодексом. Поэтому вообще нет необходимости искусственно относить гаражи к движимому имуществу. Во-вторых (и это главное), «рекомендации» при разделении гаражей на капитальные и некапитальные, противоречат Гражданскому кодексу. Есть даже соответствующее заключение прокуратуры Санкт-Петербурга. Впрочем, чиновники, по всей видимости, оставили письмо прокуратуры без внимания.


Гражданский кодекс четко определяет, что к недвижимому имуществу относятся здания и сооружения, «прочно связанные с землей». То есть чье перемещение без «несоразмерного ущерба их назначению» невозможно. Никаких других критериев в федеральном законодательстве не существует. Гражданский кодекс также не содержит и таких понятий, как «капитальные» и «некапитальные» объекты, «капитальное» и «некапитальное» строительство. А значит, использование этих понятий в отношении гаражей следует признать некорректным и основанные на них выводы противоречащими закону.


Кроме того, Гражданский кодекс четко определяет «самовольную постройку» как «строительство объекта, не отвечающего цели, для которой отводился земельный участок». В данном случае участок отводился под строительство гаражей. И построены на нем были именно гаражи...


Сложившаяся ситуация далеко не безвыходная. Федеральное законодательство дает нам возможность решить проблему в рамках правового поля. Для этого нужны только добрая воля и отказ от ведомственных амбиций.


Необходимо прежде всего определять порядок легализации уже существующих и фактически принадлежащих гражданам гаражей. Речь о гаражах, на которые имеется технический паспорт или удостоверение о государственном учете гаража, а также его кадастровый номер. Эти документы при упрощенном порядке легализации гаража должны быть признаны достаточными подтверждениями законности постройки. Ведь разрешительная документация в большинстве случаев выдавалась не каждому владельцу отдельно, а гаражно-строительному кооперативу.


Кроме того, многие гаражи неоднократно перепродавались. А при этом (согласно все тем же «Рекомендациям») разрешительная документация вообще не требовалась. Да и сам факт регистрации договоров купли-продажи свидетельствует в пользу законности строительства гаражей, ибо сделки с самовольными постройками запрещены. И вполне естественно, что гараж на фундаменте, с полом, крышей и стенами из кирпича, бетона, дерева или металла (что зафиксировано в техпаспорте или удостоверении о государственном учете гаража) — это, безусловно, недвижимое имущество. Ведь гараж прочно связан с землей, и, значит, его перемещение экономически нецелесообразно.


При этом право собственности при упрощенном порядке легализации гаражей можно реализовать на основании все того же удостоверения о государственном учете гаража. Например, в виде учета недвижимого имущества, государственная регистрация прав собственности которого законом сегодня не предусмотрена. Такой порядок разрешен в Гражданском кодексе, однако для этого необходимо, чтобы наше Законодательное собрание приняло соответствующий закон Санкт-Петербурга.


Легализация гаражей и корректировка отдельных статей «примерного» договора аренды земельного участка снимут социальную остроту проблемы, ибо обеспечат гражданам юридически закрепленное право собственности на принадлежащее им фактически имущество.


В результате, впрочем, не исключается возможность сноса гаражей и строительства на их месте других объектов. Но происходить это будет уже с соблюдением всех требований закона: решением городской администрации, со своевременным предупреждением владельцев гаражей и (что немаловажно) с компенсацией их рыночной стоимости. То есть в этом случае при предоставлении земельного участка, занимаемого гаражами, под новое строительство администрация будет требовать от застройщика включить в смету все перечисленные выше затраты.


Кроме того, зачастую разумно строить на месте сегодняшних гаражных стоянок многоэтажные гаражи. При предоставлении в нем бесплатно (в счет компенсации) мест владельцам сносимых индивидуальных гаражей. При этом будет решена и проблема наиболее рационального использования земельных участков в городской черте. Да и архитектурный облик нашего города улучшится.

21 Декабря 2005

Обсуждение
Водитель / 22 Сентября 2010
Не понимаю людей которые до сих пор за немалые деньги покупают коробки, которые всёравно снесут.Глупое вложение денег.
Валера / 11 Марта 2010
страна непуганных идиотов
Сергей / 07 Ноября 2009
Подписавшемуся "Александр" на сообщение от 23.12.2005: Машина становится не средством передвижения а роскошью!
крабик77 / 25 Декабря 2007
Так они же (власти) кроме денег ничего не видят... Полностью согласен с Александром. Жизненное пространство сужается до невероятно малых размеров.
Александр / 27 Января 2006
Народ! Кто знает, что будет с КАС-21 (ПО-21) в районе НИИ Крылова (пр.Космонавтов и Дунайский). Предлогают взять гараж, но больно место под строительство жилья пригодное. Подскажите!
Александр / 23 Декабря 2005
Подписавшемуся "Бывший собственник гаража на Савушкина" на сообщение от 22.12.2005 12:02: знатный узелок торговли будет если это так - лента, окей ,суперсива и еще пятерочка(или как там ее), но ТЦ это частность, вместо упомянутого мной кас сиреневый строятся дома цифры там меньше но суть таже - где ставить машину старым и новым владельцам? Город катится просто к транспортному коллапсу 1) Разрушаются стоянки и гаражи новые не создаются в достаточном обьеме, машины теперь стоят на тех же дорогах и во дворах (кстати насчет новых - цена места в подземной парковке например в Морском фасаде что на В.О. ~12-15тыс$) 2) Непродуманное использование существующих дорог и крайне малое строительство новых (про их состояние можно даже и не вспоминать) 3) Количество машин растет стремительно Это снежный ком - остановить его с каждой минутой все труднее. Когда происходит пересечение интересов бизнеса и граждан, как в случае с гаражами, власть не должна устранятся от этого или сидеть ждать пока все не разнесут, иначе какой в ней смысл. А пока получается именно так.
/ 22 Декабря 2005
Подписавшемуся "Александр" на сообщение от 22.12.2005 01:07: Уважаемый сосед! Полностью присоединяюсь к Вашим словам.
/ 22 Декабря 2005
Подписавшемуся "Бывший собственник гаража на Савушкина" на сообщение от 22.12.2005 12:02: Там возводится торговый комплекс "Карусель", по слухам, действительно завязанный на Пятерочку
Бывший собственник гаража на Савушкина / 22 Декабря 2005
Подписавшемуся "Александр" на сообщение от 22.12.2005 01:07: Вы имеете ввиду КАС, которая была по соседству с Лентой? Забавно, что компенсацию собственникам гаражей этой КАС выплачивал "Агроторг", владелец сети магазинов Пятерочка. Так-что я полагаю, что там будет возведен торговый комплекс этой сети.
Александр / 22 Декабря 2005
а гаражи тем временем все сносят и сносят и компенсация за них просто смешная при рыночной стоимости гаража порядка 2000-2500$ (к примеру сносимая сейчас КАС Сиреневая) застройщик предлагает смешно даже сказать 15000 рублей. Но есть и еще эффект от сноса гаражей. К примеру недавно снесли крупное КАС на Савушкина - это означает то что как минимум 500 машин теперь стоят во дворах соседних домов, дальше еще интересней на их месте строится дом где будет к примеру 1000 квартир , думаю можно смело предположить что машин 400 будет точно - вопрос КУДА им дется ? вечером около дома даже пройти к подьезду сложно, машины стоят везде на газонах тратуарах. Городским властям на это видимо плевать. Самое дальновидное решение это строить паркинги многоэтажные на месте гаражей. И параллельно с этим обязать застройщиков стороить подземные паркинги под каждым строящемся домом в достаточном количестве. Но пока наша администрация думает - мы будем тоскиво пробираться через ряды машин к дому а зайдя в него тоскливо смотреть на окна соседнего дома с растояния 40-50 метров :( Тупик.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

По сравнению с 2004 годом больше всего вырос спрос на квартиры 50-70 кв.м. (на 11%) и на квартиры 100-150 кв.м. (на 8%). При этом интерес к комнатам и квартирам до 35 кв.м. наоборот снизился. Те же тенденции наблюдаются и у респондентов, планирующих приобрести жилье.

26 Декабря 2005

Среди причин отмечается «перегрев» рынка в результате роста цен в 2003 году и, частично, в 2004, снижение платежеспособного спроса населения, негативное действие закона «О долевом участии в строительстве», слабое развитие ипотеки.

23 Декабря 2005

22 декабря правительство Ленинградской области утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории региона.

23 Декабря 2005

Цены аренды еще в сентябре остановились на самой высокой отметке за время существования рынка, но, начиная с декабря, и до конца зимы повышаться больше не будут. Следующий скачок стоимости ожидается в марте, когда спрос на съемные квартиры пойдет вверх.

21 Декабря 2005

Основные показатели, характеризующие состояние дел в петербургском жилищном строительстве, выглядят вполне благополучно. Однако на горизонте маячат такие серьезные макроэкономические угрозы, что просчитать развитие событий крайне сложно.

21 Декабря 2005

В настоящее время доходность рынка недвижимости Петербурга опережает рынки Москвы и Европы. Так, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве - 8%, в Москве - 13-14%, а в Петербурге достигает 20%.

21 Декабря 2005
Все статьи1272