руб

Из пятиэтажек можно сделать приличные дома

Пятиэтажные дома - головная боль градостроителей. О своих мыслях по этому поводу рассказывает "Санкт-Петербургским Ведомостям" Ефим Израилев, член Союза архитекторов России, лауреат Государственной премии СССР, член-корреспондент Инженерной академии (СПб), руководитель проектной мастерской.


По его словам, городские кварталы, застроенные в 1950 — 1970-х годах, - уже давно не окраины. Там нет архитектурных шедевров, и сегодня наиболее ценным объектом недвижимости стала сама земля. Ее коммерческий потенциал используется плохо, не принося казне должного дохода. К тому же большинство зданий в этих кварталах — крупнопанельные пятиэтажки, требующие модернизации.


Городские власти уже давно выбирают вариант решения: либо модернизировать сами дома, либо, опираясь на московский опыт, сносить старую застройку, превращая пятиэтажки в щебень. Это ситуация с выбором из двух вариантов, про которые говорят — оба хуже.


Действительно, при модернизации домов без существенного увеличения их этажности (ограничено нормой солнечного освещения) плотность населения в квартале остается низкой и не прибавляется площадей эксплуатируемых в коммерческих целях помещений.


Словом, пополнения казне не будет, хотя снизятся затраты энергии на обогрев помещений и уменьшится эстетическая ущербность этих кварталов.


Снос существующей застройки позволяет полностью реализовать коммерческий потенциал земли (повышая плотность населения и количество эксплуатируемых в коммерческих целях помещений) и открывает возможность создания гармонизированной во всех отношениях городской застройки. Однако этот вариант приводит к расточительному (при хронической нехватке бюджетных средств) уничтожению вполне ликвидных материальных ценностей на огромную сумму.


Панели, из которых смонтированы морально устаревшие пятиэтажки, находятся, как правило, в удовлетворительном состоянии, имея остаточный ресурс около ста лет. Они могут быть использованы в новом строительстве, если, разумеется, пятиэтажки не разрушать, а аккуратно демонтировать. Следовательно, эти панели — ценный полуфабрикат, а не потенциальный щебень, пригодный (из-за низкой морозостойкости) разве что на подсыпку территории.


Расчистка кварталов от крупнопанельных пятиэтажек «по-московски» с купеческим размахом, с превращением их в строительный мусор, для Санкт-Петербурга не по карману: финансовые возможности нашего города не соизмеримы со столичными. Стоит напомнить: издавна в семьях со скромным достатком устаревшую одежду из вполне еще годной ткани не пускали на тряпки, а перешивали.


Строительство на новом месте с применением демонтированных изделий и добавлением конструкций из монолитного железобетона и пенобетона, кирпича, металла, дерева и других материалов позволяет создавать привлекательные современные жилые (и некоторые общественные) здания.


В принципе из элементов демонтированных пятиэтажек суммарной площадью 6,2 млн кв. метров можно в общей сложности построить столько же (и даже больше) нового жилья, сэкономив за счет применения «спасенных» панелей. Это крупный резерв для создания относительно дешевого, а значит, доступного жилья, в котором могут поселиться триста с лишним тысяч нуждающихся в нем людей. Это и есть третий вариант.


По данным Центрального агентства недвижимости, на 1 ноября 2005 года для Санкт-Петербурга усредненная стоимость 1 кв. метра в пятиэтажках составляла 850 долларов. В этой цене доля самих панелей — 65 — 70%. Удельная стоимость демонтажа (он проще монтажа) примерно 10%. При демонтаже вполне можно обеспечить сохранность 9 из 10 панелей. И если бы в Петербурге велось новое строительство с использованием демонтированных панелей, рыночная стоимость этих панелей на каждый квадратный метр жилья составляла бы около 470 долларов на квадратный метр (что намного дешевле строительства из новых материалов). Это при суммарной площади крупнопанельных пятиэтажек 6,2 миллиона кв. метров составляет примерно 84 миллиарда рублей. Разумеется, при новом строительстве в других местах цифры эти уменьшатся настолько, насколько там жилье аналогичного класса будет дешевле, чем в Петербурге. Но тем не менее экономия будет измеряться десятками миллиардов рублей.


Эффективность третьего варианта можно определить так. На примере какого-нибудь конкретного квартала в Петербурге, застроенного преимущественно крупнопанельными пятиэтажками, нужно разработать эскизный проект модернизации, включающей демонтаж пятиэтажек и застройку территории современными 16 — 20-этажными домами двух типов: эконом-класса и повышенной комфортности.


Одновременно с этим следует разработать эскизный проект нового строительства с использованием демонтированных панелей — там, где предполагается интенсивное промышленное (или военное) развитие, где будет нужда в доступном жилье и возможность обеспечения всех новоселов работой, транспортной, социальной и инженерной инфраструктурами.


Наличие этих двух взаимоувязанных эскизных проектов позволит получить обобщенные технико-экономические показатели третьего варианта и по ним судить о степени его социально-экономической целесообразности.


Решая проблему модернизации квартальной застройки 1950 — 1970-х годов, полезно, повторяем, учитывать, что это давно обжитые кварталы, оказавшиеся сегодня в средней зоне города. Они имеют значительно более высокую привлекательность для инвесторов и просто покупателей жилья, чем окраины. Расчистка кварталов от пятиэтажек откроет путь к архитектурной реабилитации Петербурга.


Экономисты уже давно указывают на потребность крупномасштабной иммиграции, призванной обеспечить необходимый приток трудовых ресурсов. Для потенциальных иммигрантов (и инвесторов) районы, находящиеся в относительной близости от такого крупного культурно-промышленного центра, связанного со всем миром всевозможными транспортными системами, каким является Петербург, особо привлекательны.


У наших ближайших соседей (Ленинградская, Псковская, Новгородская области и Республика Карелия) — низкая плотность населения, по статистике на 1999 год, от 4,5 до 19,6 человека на квадратный километр, а общая численность населения там — 4 млн человек. Значит, дома из сэкономленного сырья вполне можно построить именно там, в соседних субъектах Федерации. Ведь, ко всему прочему, транспортные сети соседних субъектов РФ неплохо связаны с Петербургом. Кроме того, у строителей нашего города накоплен успешный опыт транспортирования на дальние расстояния элементов крупнопанельных домов к местам массового строительства.


Реализация столь крупного, как теперь это называют, проекта, ускоряющего развитие группы субъектов РФ, и, в частности, создания доступного жилья, потребует согласованных действий от всех участвующих в этом деле «равностатусных» губернаторов. Это, конечно, не упрощает ситуацию. Однако существует госструктура — аппарат полномочного представителя президента РФ по СЗФО, — который, по определению, должен быть заинтересован в решении масштабной социально-экономической проблемы округа. Он и мог бы координировать совместные действия субъектов РФ, входящих в округ.

01 Февраля 2006

Обсуждение
DenS / 06 Февраля 2006
Да сносить надо все старые дома и строить на их месте новые, по новым техннологиям. У каждого дома есть свой ресурс и не надо из старого собирать новое, это будет так ... На словах все хорошо, а на деле.? Старый фонд Питера разваливается от возраста, "пятиэтажки" тоже уже пора менять на что-то, а новые дома вон сыпятся через 1-2 года. Такими темпами скоро жить негде будет... :( А в Москве правильно сделали. На месте 5 этажей строоят по 9-15 и в площади прибыль и москвичам приятно. А у нас про деньги это всего лишь отмазки...
/ 02 Февраля 2006
Да уж, идейка. Разобрать в Питере, застроить этим дерь..м пригороды и поселить туда чёрную лимиту! Класс! Авторов - на пенсию! Этому "члену" сколько лет? Маразм старческий подобрался?
аня / 01 Февраля 2006
думаю что снос старых и построй новых вполне нормальный путь и для питера...чем городу дороже -не пойму тк все ведь идет за счет застройщиков.... и москвичи так сделали не потому что типа крутые а потому что самый правильный путь....разумно мыслят конечно энергоресурсы и их перерапределие потребует каких то усилий от государства но это и есть работа чиновников.....
Игорь / 01 Февраля 2006
Правильно, так и нужно делать - брать еще не устаревшее и строить из этого новое, а через 50 лет (срок то службы еще сто) опять демонтировать и опять строить. Кончится все это тем, что не только сами русские будут над собой смеяться, но и монголы, казахи, узбеки. Едрена мать, какого тогда вообще хрена господа Люди покупают себе хайтековые приборчики - чтобы их ставить в сгнившие домишки? Про Москву - ложь, нету там ТАКИХ капиталов, о которых все почему-то говорят, ну нету. Хватит уже, вероятно, оправдывать свою неспособность НОРМАЛЬНО строить. Нет, ну посудите - сами мытые-перемытые, живем - в дерьме, которое сами же и разводим. Что это? Местечковатость и всеобъмлящий эгоцентризм. Все, в *****, фигню пишу, однако есть в этом нечто верное.
Инженер / 01 Февраля 2006
Вот это идейка! Только не думаю, что она осуществима. Аккуратный демонтаж старых зданий из сборного железобетона практически невозможен, во всяком случае-в больших промышленных масштабах. При этом-безумно дорог. Потом эти панели куда-то везти, старье (морально, но не физически устаревшее) снова куда-то вмонтировать... Несерьезно все это...Но почему бы не провести эксперимент, проверить идею?
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Главная проблема развития ипотеки в России – отсутствие финансов. Тем не менее, у городской администрации планы самые оптимистичные – в течение года ожидается удвоение рынка ипотечного кредитования в Петербурге.

02 Февраля 2006

Руководитель ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти Галина Волчецкая сообщила о ликвидации в Санкт-Петербурге к настоящему времени очередей на подачу документов на государственную регистрацию прав на недвижимость.

02 Февраля 2006

Банки, выдающие ипотечные кредиты в Петербурге, постепенно упрощают порядок подтверждения доходов клиента. Некоторые из банкиров готовы доверять честному слову клиента.

01 Февраля 2006

Петербургский рынок элитного жилья отличается специфичностью: практически ни один из домов в «элитной» категории по московским стандартам собственно к элите отнести нельзя.

31 Января 2006

После падения в прошлом году спроса на строящееся жилье петербургский рынок недвижимости может к концу 2006 года столкнуться с дефицитом новых земель под застройку. Одной из причин этого эксперты называют новый порядок предоставления земли застройщикам.

31 Января 2006
Все статьи1259