руб

Инвестиции в строительство стали консервативнее

В этом году инвесторы, вкладывающие деньги в строящееся жилье, окончательно распрощались с надеждой на сверхприбыли. Если раньше инвестиции в недвижимость окупались в течение четырех-пяти лет, то сейчас этот показатель увеличился до шести-семи лет. Впрочем, как отмечают специалисты, это неизбежная плата за снижение инвестиционных рисков.


Доходность конкретного проекта на первичном рынке жилья зависит от ряда факторов: объема инвестиций, срока вложений и, что очень важно, готовности инвестора нести разумный предпринимательский риск. Особое значение при этом, по мнению генерального директора ООО "Центр развития проектов 'Петербургская недвижимость'" Ильи Еременко, приобретает профессиональная оценка потребительских качеств объекта, ведь именно их оптимальное сочетание может предопределить доходность вложений. К этим качествам можно отнести класс жилья, район, тип домов, метраж квартир. Причем различные сочетания этих характеристик могут давать сходную доходность. Профессиональный подход требуется и в дальнейшем, при анализе ситуации и выборе оптимальных сроков продажи, с тем чтобы вложение принесло максимальную прибыль без временных потерь. "Универсальных рекомендаций по тому, когда лучше всего перепродавать объект, нет. При работе с инвесторами мы внимательно изучаем каждую конкретную ситуацию. В одних случаях это этап окончания строительства, когда цена складывается уже не только из среднерыночной динамики, но и из дополнительного удорожания за счет высокой степени готовности дома. В другом случае это средний этап строительства, когда все подобные квартиры у застройщика уже распроданы и инвестор может переуступить права на объект, диктуя свою цену. Иногда инвестор принимает решение вообще не продавать квартиру, а выгодно сдавать ее в аренду. И это тоже может быть очень интересным вариантом", - отмечает господин Еременко.


Впрочем, на быстрый возврат инвестиций, по его мнению, рассчитывать в любом случае не стоит. Если раньше инвестиции в недвижимость окупались в течение четырех-пяти лет, то сейчас этот показатель увеличился до шести-семи лет, и это, как отмечают специалисты, неизбежная плата за снижение инвестиционных рисков.


Впрочем, строители утверждают, что вопреки прогнозам скептиков снижение доходности вложений в недвижимость в Петербурге не отпугнуло инвесторов от рынка. "Даже сегодня реальная доходность инвестиций в жилье составляет 8-10 процентов, в коммерческую недвижимость - 15-30 процентов годовых, больше, чем в любом консервативном сегменте финансового рынка. Есть свои подводные камни и при инвестициях в недвижимость, но просчитать и успешно обойти их с помощью грамотного инвестиционного менеджера проще, чем на финансовом рынке", - считает Илья Еременко.


Одним из наиболее популярных сегодня вариантов инвестиций в недвижимость он называет приобретение на первичном рынке строящегося жилья, то есть заключение договора долевого участия (ДДУ). Вложив $40 тыс. (столько составляет средняя стоимость однокомнатной квартиры на петербургской "первичке") сроком на полтора года, то есть на период строительства, можно рассчитывать переуступить ДДУ окончательному владельцу готового жилья с прибылью 10-15%. Иными словами, доходность такого инвестиционного проекта составит 7-10% годовых.


Среди факторов риска, способных снизить эту доходность, строители называют прежде всего отсутствие динамики на первичном рынке. Сегодня уровень продаж строящегося жилья находится на уровне прошлого года, несмотря на рост предложения, то есть ввод новых площадей. В связи с чем генеральный директор компании "47-й трест" Михаил Зарубин настроен пессимистично. "Доходность инвестиций в строящееся жилье неуклонно падает. Это приведет к тому, что желание инвестировать у фирм станет значительно меньше, а у физических лиц не будет возможности это делать в связи с высокой себестоимостью строительства. На сегодняшний день доходность инвестиций составляет где-то 12-15 процентов, то есть она практически сравнялась со ставкой рефинансирования и говорит о невыгодности инвестиций, вложенных в эту сферу", - уверен он.


"Я думаю, что строительство сейчас просто перестало быть коротким спекулятивным инструментом, - возражает генеральный директор строительного холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - В настоящий момент инвестор может вполне заработать 15-20 процентов годовых, купив квартиру на начальной стадии строительства и оформив ее в собственность. Это хорошая консервативная инвестиция". Причем, если человек профессионально занимается инвестированием в строящееся жилье, этот процент, по мнению господина Тиктинского, может, соответственно, вырасти и до 25, и до 30. "Просто нужно будет покрутиться, побегать", - предупреждает он.


С господином Тиктинским согласен президент группы компаний "Бекар" Александр Шарапов. "Те времена, когда стоимость жилья у нас возрастала в год на 40-50 процентов, миновали. Сейчас рынок достаточно стабилен и стоимость жилья растет несущественно. Но те, кто профессионально занимается инвестициями в строящееся жилье, при правильном подходе все равно могут рассчитывать на получение примерно 20-25 процентов прибыли от своих вложений", - говорит господин Шарапов. Особенно выгодным в этом смысле ему представляется сегмент элитного жилья. "Если с типовым жильем был такой период, когда цены на него падали, то сейчас они зафиксированы и фактически не растут. А цены на элитное жилье растут постоянно. Во многом здесь играет свою роль тот факт, что в городе осталось не так много мест, где можно построить элитный дом. На мой взгляд, доходность инвестиций в строящееся элитное жилье можно оценить приблизительно в 25-30 процентов годовых", - поясняет он.


Устойчивую тенденцию к росту, которую с осени 2004 года демонстрируют вложения в некоторые проекты строительства элитного жилья, отмечает и господин Еременко. Причем, по его словам, многие инвесторы вкладываются в элитное жилье с целью дальнейшей сдачи его в долгосрочную аренду. Несколько иная, однако похожая ситуация складывается на рынке инвестиций в дорогостоящие загородные объекты и коммерческую недвижимость. Операции на этом рынке на порядок сложнее, нежели купля-продажа ДДУ. "Но при этом, аккумулировав для инвестирования от $100 тыс. и вложив их на срок от года до пяти-восьми лет, здесь вполне можно заработать не менее 15-30 процентов годовых", - уверен Александр Шарапов. Базовая схема таких вложений, по его мнению, может основываться на приобретении готовых объектов и сдаче их в аренду либо на участии в строительстве или реконструкции объекта с последующей сдачей в аренду или продажей объекта. Доходность проектов такого типа зависит от стадии готовности конкретного проекта (этапа вхождения инвестора в проект) и, в меньшей степени, от локации (центр/окраины).


Вице-губернатор Санкт-Петербурга по строительству Александр Вахмистров согласен, что строители переживают сложный период, однако не считает ситуацию на рынке критической. По его мнению, себестоимость строительства составляет порядка $750 за квадратный метр. В продаже жилье стоит минимум $800-820 за квадратный метр (в дешевых панельных домах). В отдельных сегментах рынка, например в сегменте элитного жилья, доходность повыше, но ненамного. Таким образом, доходность невысока, в среднем она составляет 10-15%.


"Рентабельность - это отношение прибыли к затратам, и она также невысока. Однако я ситуацию на рынке не стал бы называть критической. Сегодня строители переживают действительно сложный период. Это связано с ростом цен на землю и строительные материалы, с отсутствием урегулированной правовой базы, с падением уровня платежеспособности населения и рядом других объективных причин. Однако все вышеуказанные сложности решаемы и являются обычным рабочим моментом", - уверен вице-губернатор. 2005 год, по его прогнозам, не обещает никаких резких изменений. По данным господина Вахмистрова, сегодня в Петербурге в процессе строительства находится порядка 6 млн кв. м жилья, что обеспечит высокие показатели по вводу жилых объектов на ближайшие годы.

04 Августа 2005 Источник: "Коммерсант"

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Специалисты отмечают сокращение объемов ввода жилья, что благоприятно отразится на рынке и будет способствовать восстановлению баланса спроса и предложения.

12 Августа 2005

Квартиры в сталинских домах в особенности популярны в районе метро «Электросила», «Парк Победы» и «Московская», а также у метро «Черная речка», «Кировский завод» и «Автово».

09 Августа 2005

Россия прочно и уверенно отстает от других стран по решению жилищной проблемы. И чем больше пишется на эту тему, тем меньше ясности, станем ли мы когда-либо жилищно-обеспеченными.

02 Августа 2005

У застройщиков появился еще один повод повысить цены на строящееся жилье: новый закон о долевом строительстве и другие поправки увеличили налоговую нагрузку на бизнесменов. Дополнительные расходы вскоре лягут на плечи покупателей.

02 Августа 2005
Все статьи1242