руб

Инвестиции в новостройки: стоит ли рисковать в кризис?

Инвестиции в новостройки традиционно считают более доходными, чем инвестиции во вторичное жилье. Самая распространенный способ заработка на новостройках – приобретение ликвидной квартиры в начале строительства дома, ожидание завершения строительства и перепродажа в уже готовом доме следующему покупателю. Большинство инвесторов стараются успеть продать свои квартиры по переуступке, до оформления собственности. В текущих условиях на рынке первичной недвижимости подобные инвестиции для перепродажи приносят в среднем 20% годовых прибыли на вложенные средства. Например, если приобрести квартиру на котловане по цене 2 млн. рублей, то в конце строительства (средняя многоэтажка строится 2 года), можно перепродать эту квартиру за 2,8 – 3 млн. рублей. Прирост в цене в 800 тыс.-1 млн. за 2 года на первоначально потраченные на покупку 2 млн, это 20-25% в год. Но среди предлагаемых застройщиками жилых комплексов можно найти варианты квартир, которые потенциально покажут прирост в стоимости и в 10%, и в 30 и более % в год.

Но для получения такой большой прибыли нужно, чтоб жилые комплексы были достроены и введены в эксплуатацию в срок. Для тех, кто планирует получить высокую доходность, вложившись в строительство на этапе котлована, главными рисками являются задержка сроков строительства дома или банкротство компании-застройщика. Сейчас в Санкт-Петербурге и ЛО насчитывается не менее 10 жилых комплексов, сдача которых перенесена уже более чем на 5 лет от начальных сроков. 

Кризисные тенденции в экономике не добавляют оптимизма, за последний год затягивание сроков строительства зафиксировано и во многих жилых комплексах, которые ранее строились в соответствии с утвержденным графиком. Несмотря на то, что доля долгостроев в общем объеме строек не так велика (к сегодняшнему дню сроки сдачи перенесены на полтора года и более не более чем в 10% новостроек), эти печальные примеры заставляют особо осторожных инвесторов отказываться от идеи покупки квартир на котловане.

Многие консервативные инвесторы выбирают для сохранения своих сбережений вложения в покупку готовых квартир для дальнейшей сдачи их в аренду. Но доходность от сдачи квартиру в аренду не превышает 6-7% годовых, а это даже ниже уровня инфляции. Например, самым востребованным среди арендаторов типом квартир являются 1-комнатные квартир в пешей доступности от метро в обжитых спальных районах. Средняя цена таких квартир — около 4 млн рублей. Средняя стоимость месячной аренды таких квартир — 22 тыс. рублей в месяц, т.е. 264 тыс. рублей в год. Срок окупаемости инвестиций в покупку такой квартиры для сдачи в аренду составит 15 лет, в годовой доходности это всего лишь около 6,5% на вложенные средства. Поэтому большинство инвесторов, несмотря на риски задержек строительства, по-прежнему выбирают первичную недвижимость как инструмент для инвестиций.

По данным экспертов, соотношение инвестиционных покупок недвижимости: первички или вторички не изменилось даже несмотря на кризис (хотя общий объем покупок недвижимости с любыми целями сократился до 2х раз). Одни инвесторы отказались от приобретения новостроек из-за опасений финансовых проблем застройщиков и возможных долгостроев и даже банкротств. Примерно такое же число покупателей отказались от инвестиций в готовое жилье – во вторичку, по причине высоких ставок на ипотеку, боязни снижения общих цен на недвижимость и падения арендных ставок. 

Отметим, что падение объема инвестиций в недвижимость со стороны тех, кто желает заработать на росте цен, частично компенсируется покупателями, которые сохраняют свои рублевые сбережения в квадратных метрах от инфляции и скачков валютных курсов. Они не доверяют валютам, фондовым рынкам, и даже банкам. Каждый длительный период роста иностранных валют сопровождается увеличением количества сделок с недвижимостью и ростом цен на неё, потому что более 70% россиян считают недвижимость лучшим защитным активом – средством для сохранения сбережений от обесценивания.

16 Сентября 2015

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
В этой статье мы расскажем, как происходит регистрация права на квартиру в новостройке, какие документы необходимо предоставить в ФРС, и с какими трудностями может столкнуться владелец квартиры.
08 Сентября 2015
Бывают ситуации, когда больше нечем платить за ипотеку. Мы предлагаем три варианта решения проблемы: кредитные каникулы, реструктуризация кредита или продажа квартиры, приобретенной по ипотеке.
02 Сентября 2015
Все статьи1274