руб

Грядущий кризис в отсутствии спроса

Множество специалистов утверждают, что спрос на жильё снижается, а количество сделок неуклонно падает. С другой стороны, некоторые эксперты отмечают кризис перепроизводства, в условиях которого новое жильё вообще никому не нужно. Также многие специалисты ждут массового банкротства девелоперов и ухода с рынка по причине несоответствия нововведениям в 214-ФЗ. Проще говоря, ситуация на рынке недвижимости достаточно напряжённая.

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg ещё в июле зафиксировали падение продаж по итогам первого полугодия на первичном рынке почти на 40% в сравнении с прошлым годом.

Представители компании «ЛСР» также подтверждают подобную статистику. Даже у такого крупного застройщика за полгода значительно снизились продажи: в Петербурге на 24%, а в Москве на 49%. С другой стороны, например, в компании «Эталон» всё не настолько печально. Доходы компании за полугодие снизились всего на 7%.

Если же судить по данным Росреесра, суммарное количество заключённых договоров в Санкт-Петербурге в первом полугодии снизилось на 9% по сравнению с первой половиной прошлого года. А вот в Ленинградской области снижение составило 7,3%.

В «Петербургской недвижимости» также наблюдают снижение спроса. В первом полугодии 2017 года компания реализовала 1 800 000 квадратных метров недвижимости, что на 11% меньше, чем результаты первой половины прошлого года. Однако, как утверждает руководитель агентства Ольга Трошева, стоит учитывать, что начало прошлого года было аномальным, так как в феврале 2016 года ожидалось окончание госсубсидирования ипотеки. «Говоря о падении объёма продаж, не стоит забывать о факторе сезонности, который всегда отражается на объемах реализации, - считает гендиректор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов. - По моему мнению, итоги года не покажут значительного снижения. Скорее всего, во втором полугодии продажи выправятся».

«Мы видим небольшое падение спроса и его перемещение в пользу готового жилья, - рассказывает генеральный директор строительной компании «Норманн» Борис Бросалин. - В данный момент клиенты не дают возможности поднять цены. Но мы к этому полностью готовы, так как намерено проводили реструктуризацию и оптимизацию компании, чтобы сохранить низкие цены. Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова утверждает, что объём продаж в компании в текущем году вырос на 25%. «Мы ждём еще большего спроса на свои ЖК «Граф Орлов», «Лондон Парк», «Маршал» и «Премьер Палас» в связи с высоким их уровнем готовности и отличным месторасположением», - добавляет она.

Чем рулит ипотека

Оптимизма в этом году добавляют и данные по ипотечном кредитованию, объемы которого достигли уровня рекордного 2014 года. Банкиры говорят, что в ближайшее время ставки будут снижаться. Сейчас по Петербургу ипотека «стоит» 10,5-11% годовых, но власти уже декларирует возможное снижение до 6-8% при сохранении текущего уровня инфляции. А это очень удешевит ипотеку. Как подсчитали в Райффайзенбанке, изменение ставки с 11 до 6% при сумме кредита 3 млн рублей на срок 15 лет уменьшает ежемесячный платеж с 34,17 тыс. до 25,4 тысячи рублей. При меньшем сроке, пояснили в банке, разница будет еще существеннее.

Как отмечает Ольга Трошева, доля ипотеки в продажах неуклонно растет. По данным «Петербургской недвижимости» в 2017 году она выросла с 57 до 63%, а по отдельным проектам доходит до 80%.

«Мы также отмечаем, что ипотечных сделок становится больше. При этом растет и средняя сумма выданного кредита. Ничего удивительного здесь нет. Это обусловлено, в первую очередь, ростом доступности ипотеки, снижением ставок по кредитам. Чем ниже ставка, тем больше людей, которые могут позволить себе приобрести жилье в кредит», - отмечает Николай Урусов. «Ипотека уже несколько лет является важным драйвером продаж. Застройщику по большому счету не важно, откуда приходят оборотные деньги, важно, чтобы они приходили, а ипотека, без всякого сомнения, поддерживает и развивает платежеспособный спрос. И если ставка будет снижаться, то продаж в проектах с хорошей локацией будет больше», - уверена Надежда Калашникова.

Чем не повод для кризиса

Нам самом деле тревожные нотки для рынка строящейся недвижимости уже прозвучали. И это не снижении объемов продаж — по факту оно не выглядит критичным. Опасение вызывает при снижении спроса сохранение высоких темпов по выводу нового жилья в продажу и реализация новых проектов.

«При этом, как ни парадоксально, объем вывода новых проектов на рынок не сокращаются. За I полугодие 2017 в Петербурге и пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир. По всем территориальным зонам это больше, чем во II полугодии 2016 года, то есть объем предложения продолжает нарастать», - отмечается в аналитическом отчете Knight Frank St Petersburg. В предыдущие кризисные периоды, по данным аналитиков, вслед за падением спроса достаточно быстро (в течение двух кварталов) сокращалось и предложение, девелоперы приостанавливали вывод новых проектов. Сегодня такой тенденции нет, несмотря на то, что еще два года назад было очевидно, что такой объем предложения избыточен для рынка. «Сегодня сегмент жилья экономкласса в пригородах на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», - заключают эксперты рынка.

Причем вал новых объемов будет в течение года нарастать из-за обновленной версии многострадального 214-ФЗ и желания застройщиков избежать этих нововведений. «Уже в следующем году можно ожидать выхода на рынок большого количества новых проектов, что усугубит ситуацию. Ведь все понимают, что в свете вступления в силу с 1 июля 2018 года новых поправок в 214-ФЗ большая часть из этих объектов будет выведена не по экономическим соображениям, а чтобы успеть запустить проекты по старым правилам. В связи с этим, некоторые жилые комплексы выйдут на рынок уже заведомо в статусе «неликвида», - резюмирует Николай Урусов. Несколько иначе видит ситуацию Борис Бросалин, но рисует еще более более зловещую перспективу. «Над рынком дамокловым мечом висит пакет поправок к 214 ФЗ. Здесь важно оговориться, если они будут приняты в том виде, в котором планируется сейчас. Свежа память, как год назад нас пугали повышением уставного капитала, мы его нарастили и готовы были нарастить еще, а в итоге это не понадобилось. Но если все-таки этот пакет будет принят – рынок перевернется. Возможно, даже в гробу», - предрекает он. По его словам, все эти поправки приведут к тому, что через 2-3 года с рынка уйдут от трети до половины игроков, а дешевого жилья на старте просто не будет как продукта. Все будут продавать готовое и дорогое. Поэтому прогнозировать, что будет выводиться на рынок сложно. Зачем торопиться и вводить на рынок объекты сейчас, по низким ценам и не очень хорошем спросе? Значительно проще вывести через несколько лет, когда рынок опустеет, а цены подскочат. К тому же земля подешевеет, конкуренция за земельные участки упадет. «Часть девелоперов захотят успеть вывести новые объекты на рынок «пока не началось», но вала нового предложения мы не ожидаем. А вот повышения цен можно ждать достаточно уверенно», - говорит Борис Бросалин и резюмирует: «Нас ожидает настоящая революция, и через 2-3 года день рынок сильно изменится».

21 Августа 2017Normann (Норманн), Красная стрела, Л1, ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Эталон ЛенСпецСМУЖК Граф Орлов

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Лето уходит, а рынок загородной недвижимости так и не ожил. Спрос не растет на малоэтажные ЖК, которые возводят в традиционно загородных районах.
29 Августа 2017ГК «Факт», Landberry, КивеннапаВишневый сад, Сказочная долина, Кивеннапа Симагино, Нева-ДА!
Застройщиков, в чьих объектах обнаружатся скрытые дефекты в процессе эксплуатации, могут привлечь к ответственности. Соответствующий законопроект обсуждается в Минстрое России и Департаменте градостроительной политики Москвы.
25 Августа 2017Л1
Сегодня мы рассмотрим пять небольших объектов, расположенных рядом со станцией метро «Звёздная» около проспекта Космонавтов. В этой локации нет проблем с социальной инфраструктурой, поэтому будущим жителям этих комплексов не придётся ждать сдачи школ и детсадов — их тут и так достаточно в готовом виде.
23 Августа 2017Аквилон-Инвест, Л1, Бау Сити, Эталон ЛенСпецСМУ, Engel & VolkersЖК Bauhaus, ЖК КосмосStar
Петербургские девелоперы к концу лета расщедрились на новые акции и скидки. Это можно воспринимать как попытку ответа на падение продаж, зафиксированное экспертами. Ко всему прочему, ключевая ставка по ипотеке также снижается.
21 Августа 2017ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Эталон ЛенСпецСМУ, Центр Долевого Строительства (ЦДС), ГК «Факт», Лидер ГруппЖК Царская Столица, ЖК Inkeri, ЖК Калейдоскоп, ЖК Капитан Немо, ПриЛЕСный
По данным аналитиков спрос снизился примерно на 10-30%, но это не останавливает наших застройщиков от покупки земель и её дальнейшей застройки.
10 Августа 2017Центр Долевого Строительства (ЦДС), ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад, Seven Suns Development (Севен Санс), Аквилон-Инвест, Л1ЖК Цивилизация, ЖК Светлый мир «Я - романтик», ЖК Новое Янино, ЖК Светлый мир "О’Юность..."
Таунхаусы уже давно перестали быть экзотическим видом недвижимости на петербургском рынке. Многие жители нашей страны уже опробовали этот тип жилья и узнали насколько удобно жить в смеси квартиры и загородного дома. Однако тем, кто собирается купить таунхаус будет полезным узнать о нюансах подобной недвижимости.
02 Августа 2017Кивеннапа
Все статьи1251