руб

Городская власть самоустранилась от мансардной сферы?

Рынка мансардного строительства в Петербурге нет, говорят специалисты. Объяснение простое - этот бизнес существует вне всяких правил, поэтому солидные строительные организации предпочитают обходить это поле стороной. В итоге строительством мансард в основном занимаются полуподпольные фирмы-однодневки, мало что смыслящие в технологии подобных работ. Заключая инвестиционные договоры с КУГИ, они тихой сапой начинают строить нечто у людей над головами. Жильцам в этом случае остается только догадываться, кто и почему шурует у них на чердаке.


Как можно и как нельзя


Строители говорят так: “В Петербурге нельзя строить мансарды. Но если очень хочется, то можно”. Речь о тех самых правилах, без которых строительство (и не только мансардное) никогда не обретет цивилизованные черты. Об этом буквально вопиет европейский опыт. Париж и Стокгольм - города, давно растущие не только вширь, но и ввысь именно потому, что не позволяется бездумно застраивать парки, бульвары и скверы. Но проблема не только в уплотнительной застройке. Мансардное строительство - отличный финансовый рычаг для привлечения средств на реконструкцию всего здания, где планируется строительство мансарды. Для Питера это более чем актуально. Не надо говорить, в каком жутком состоянии находится жилищный фонд, особенно в центральных районах. Но этот механизм пока в Петербурге не работает. Компаниям-застройщикам приходится изобретать велосипед заново, и здесь многое зависит от профессионализма конкретного строителя, конкретного проектировщика, так как мансардное строительство предполагает определенные ограничения по высоте, по углу наклона кровли, по декору... По негласному ранжиру сами строители делят существующие сегодня в Петербурге мансарды на плохие, не очень плохие и приличные. Удивительно, но сегодня нет даже строительных норм и правил при строительстве мансард.


А между тем реконструкцией зданий в Петербурге способен заниматься очень редкий специалист. Например, в профильном институте “Ленжилпроект” наперечет специалистов, понимающих в мансардном деле.


- Реконструировать дома в Петербурге очень тяжело, так как нет людей, которые в этом понимают, - говорит президент Ассоциации “Мансарды Петербурга” Андрей Мыльников. - В ЛИСИ не учат студентов реконструировать здания. Их учат эксплуатировать, проектировать... Правда, есть учебники по реконструкции зданий, но решения там совершенно кондовые, прошлый век. Тем более никто не учит тому, как реконструировать здание без расселения жильцов. А у нас только в этом случае можно заниматься строительством мансард. Сегодня мансардное строительство приветствуется далеко не всеми. Но нужно понимать, что это самый рациональный и щадящий способ приведения в порядок существующего жилого фонда. По сути, это санация дома (помимо того, что приводятся в порядок инженерные сети, устройство мансарды спасает все здание не только от протечек, но и повышает звукоизоляцию помещений нижних этажей. Как следствие, уменьшаются общие теплопотери здания). И именно в таком контексте должно восприниматься строительство мансард.


Миллион квадратных метров


Зданий, нуждающихся в реконструкции, в Питере третья часть. Так что существует миллион квадратных метров площади, где можно построить мансарды. Но на сегодняшний день их построено от силы 2 процента.


Кажется, непаханая нива. Но не все так просто. Не на каждое здание придет инвестор. Люди обычно играют в такие игры, которые автоматически приносят прибыль. А мансардное строительство - бизнес очень рисковый. Редкий инвестор идет на эти риски и соглашается реконструировать здания с надстройкой мансард. Дело не только в том, что очень трудно порой получить согласование в государственных органах. Основная “мансардная проблема” носит социальный характер и связана с взаимоотношениями строителей и жителей дома. Суды не раз стопорили уже начавшееся строительство.


Но для многих потенциальных инвесторов взаимопонимание с жильцами еще не достаточный повод для начала стройки. Дело в том, что себестоимость одного квадратного метра мансарды составляет не меньше тысячи долларов (если строят за 500 долларов, обманывают либо клиента, либо жильцов). Именно потому, что помимо мансарды денег требует сам дом. При нормальном раскладе мансардные затраты должны составлять 60 процентов, самому дому, таким образом, остается 40 процентов инвестиций. К примеру, восстановительная стоимость работ четырехэтажного здания площадью 350 квадратных метров будет составлять 150 с половиной тысяч долларов. Один квадратный метр площади потребует затрат не меньше 150 долларов. Цифры о многом говорят. Но как сделать так, чтобы эти сорок процентов пошли именно на восстановление дома, а не осели в чужих карманах?


До 1 марта 2005 года жильцам оставалось кивать только на жилищно-эксплутационные службы, которые “должны и обязаны”. Сейчас без согласия людей ничего сделать нельзя. Но в Гражданском кодексе было сказано, как нельзя делать. В новом Жилищном кодексе теперь сказано, как можно делать. Но с вступлением в силу нового Жилищного кодекса определенные вещные права жильцов из области эфемерного представления о том, как должно быть, становятся непреложной реальностью, где жильцы - собственники дома и вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе решать, отдавать чердак под мансарду или нет. И совсем не обязательно создавать для этого ТСЖ. Достаточно простого домовладения. Механизм таков. Общим собранием принимается решение об эксплуатации и ремонте собственного дома. Приглашается застройщик, которому предлагается чердачное пространство для строительства мансарды и... “программа по приведению здания в техническое состояние”. Кворум должен составлять не менее 51 процента от общего числа домовладельцев, а решение считается принятым двумя третями голосов. (Кстати, в Петроградском районе на Малой Посадской, 6, и до нового Жилищного кодекса был уже создан подобный прецедент, когда ТСЖ заключили инвестиционный договор с компанией-застройщиком и построили мансарду.)


Право на крышу


Инвестиционная программа по строительству мансард в исторической части города была обещана давно. Но пока в ГИОПе разработаны адресные списки, где можно строить мансарды. В основном это Центральный, Петроградский, Адмиралтейский районы. В этот список включены и адреса, где были утрачены архитектурные доминанты.


Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников Вера Дементьева говорит, что реконструкция коснется прежде всего мансард в исторической части города, но именно здесь ГИОП будет особенно рьяно стоять на страже интересов исторического центра и доводить до суда каждое незаконное строительство. Но ряд чиновников считает несколько по-иному. Так, главный архитектор Петербурга Александр Викторов говорит о возможной ревизии в охранной зоне для того, чтобы снять некоторые существующие до этого ограничения. “Пришло время пересмотреть условия строительства в центре”, - говорит он. Более того, архитектор говорит о сокращении охранной зоны, считая, что временный регламент высотного регулирования тормозит развитие исторической части Петербурга. Впрочем, четких правил ведения реконструкции и строительства мансард нет до сих пор. Фактически городская власть самоустранилась от регулирования мансардной сферы.


Строители уже говорят о выработке неких цеховых правил, за пределы которых желающих построить мансарду выпускать нельзя, иначе хаос в мансардном строительстве будет продолжаться и дальше.


Ирина Молчанова,

полный текст материала читайте в газете «Ваш Тайный Советник» от 21 февраля 2005 года.

18 Февраля 2005

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

В ожидании вступления в силу нового Жилищного кодекса, петербуржцы штурмуют ПИБы: в одних районах гражданам выдают номерки, в других народ просто дежурит ночами. Риэлтеры, оценив ажиотаж вокруг приватизации, готовы помочь населению. Стоимость услуги - от 500 у.е.

22 Февраля 2005

Петербургские риэлтеры обсудили новые законы о долевом строительстве и о жилищных кооперативах. Прогноз оказался неутешительным. Доступного жилья в обозримом будущем ждать не приходиться.

22 Февраля 2005

На минувшей неделе прошли общественные слушания нового грандиозного строительного проекта «Морской фасад». Предполагается, что на Васильевском острове появится 450 гектаров новой территории, отвоеванной у моря. Обозреватель «Невастройки» обнаружила в этой масштабной затее не только плюсы.

21 Февраля 2005

В 2005 году на рынке новостроек Петербурга будет несколько видов «товара»: проекты, начатые еще в период губернатора Владимира Яковлева; новостройки, заложенные на участках, полученных через торги; проекты, которые стартуют после вступления в силу нового закона о долевом строительстве.

16 Февраля 2005

"Квартирный вопрос" стал предметом нашего разговора с Александром Вахмистровым. Вице-губернатор Санкт-Петербурга, курирующий темы строительства и архитектуры, дорог  и недвижимости, ответил на вопросы корреспондента «Невастройки» о жилье, болезненные для жильцов – настоящих и будущих – и острые для инвесторов: об уплотнительной застройке и о новом законе «Об участии в долевом строительстве». Коснулись мы и некоторых не жилищных, но очень обсуждаемых проектов.

11 Февраля 2005
Все статьи1244