руб

Глазами юриста: купить квартиру на первичном рынке и не оказаться в дураках

Генеральный директор компании «Петербургский дольщик» Павел Папуниди рассказал порталу Nevastroyka о ситуации на первичном рынке недвижимости и дал советы тем, кто уже купил квартиру в новостройке и тем, кто только выбирает дом своей мечты.

Какая сейчас ситуация на первичном рынке недвижимости, стало ли больше проблемных объектов?

Ситуация намного ухудшилась, особенно если сравнивать с 2013 годом, годом экономического развития страны. Застройщики активно выводили в продажу новые объекты, стало появляться все больше инвесторов, которые не боялись вкладывать средства в первичный рынок недвижимости. Сейчас ситуация ухудшилась, и в течение года, и, скорее всего, даже двух, количество проблемных строек будет увеличиваться, так как сейчас трудности испытывают даже те компании, которые раньше их не испытывали.

Большинство судебных дел касается нарушения ДДУ, так как большинство строек ведется по этой схеме. Конечно, по этой форме разбирать в суде спорные вопросы проще, чем по форме ЖСК, потому что договор долевого участия подробно регулируется ФЗ-214, а правовое регулирование ЖСК осуществляют всего несколько норм, дальше степь. В основном там есть устав - локальный документ, и есть договор, на который приходится ориентироваться. Если в ДДУ, в первую очередь, мы ориентируемся на федеральный закон, то по ЖСК мы ориентируемся на устав и договор, следовательно, гражданин не может изменить договор, ему приходится подписывать и соглашаться со всем, или он просто не читает договор, так для многих легче. В ДДУ можно согласиться с чем угодно, подписать, но потом есть шанс всё это оспорить, если будут выявлены какие-то незаконные пункты, потому что законодательство защищает дольщика. Споры по ЖСК гораздо сложнее, и их сложно «вытянуть», особенно самостоятельно.

Что касательно самих судебных процессов, конечно, разбирается большое количество разных случаев, но наибольшее количество исков связано с нарушением сроков ввода домов в эксплуатацию. Однако, как показывает практика, большинство дольщиков не сразу обращаются в суд, а на протяжении долгого времени сидят и ждут окончания строительства. На мой взгляд, это связано с опасениями сделать хуже: ведь на форумах и в соцсетях часто пишут, что если дольщики обратятся в суд, застройщика объявят банкротом – такая информация приводит людей в замешательство.

Какие компании сейчас испытывают сложности?

Конечно, многие компании сейчас испытывают трудности, самые известные «проблемные» застройщики – это ГК Город и СУ-155 – их объекты взяты под контроль строительным комитетом, но их все равно не сдадут так быстро, как обещают.

Старожилами среди долгостроев являются ЖК «Охта модерн» (сейчас переименован в ЖК «На Охте»), застройщиками которого поочередно являлись сначала «ИВИ-93», затем «Балтжилинвест», теперь «Питер Констракшн» (строится с 2003 года); ЖК «Кристалл Полюстрово», его начинал СК «Импульс», заканчивает «ЛенспецСМУ» (строится с 2004 года).

Так же одними из самых известных «долгостроев» являются объекты компании Л1 (бывшая ЛЭК), Рант, Стоун.

Проблемы испытывают ГК «Титан» (Шушары), «Дальпитерстрой» (объекты на Просвещения и в Шушарах), ЛенСпецСтрой (Девяткино и в Приморском районе), О2 Девелопмент (объекты в поселке Мурино и на Парнасе), Группа Прайм (Новая Скандинавия), Лидер Групп, Петротрест (начал банкротство), Стройкорпорация «Элис» (находится в состоянии банкротства), Норманн (ЖК «Ижора парк» и другие), ЦДС, СПб Реновация, ООО «Ленстрой», ИСК Константа. 

Во всех долгостроях качество строительства будет сильно страдать, но в таких ситуациях главное для девелопера – сдать объект.

Что делать дольщикам, пайщикам в таких ситуациях?

Если вы уже почувствовали проблемы, то нужно обязательно проконсультироваться с юристом. Причём с юристом, который постоянно, что называется, «варится» в этой сфере, держит руку на пульсе и в курсе вашей проблемы.

Если ситуация не запущенная, то можно эффективно расторгнуть договор и реально вернуть свои деньги.

Если ситуация уже запущенная (ГК Город, СУ-155, Титан, СК Импульс, Питер Констракшн и др.), то нужно действовать активно – участвовать в митингах, организовывать акции, быть активным в медиа пространстве.

Если началась процедура банкротства, то быстро вернуть свои деньги не получится – только года через два-три, и то, перспективы здесь не вполне ясны. Остаться бы с квартирой!

Необходимо понимать, что если у застройщика начинаются проблемы со строительством, то стоит ли ждать? Если девелопер еще не объявлен банкротом, желательно как можно быстрее вытаскивать деньги и вкладывать в другое жилье, здесь важно действовать быстро.

Как определить, когда стоит обращаться в суд, ведь многие застройщики переносят срок сдачи?

Для начала необходимо изучить всю ситуацию вокруг строительства объекта и трезво оценить, как обстоят дела. Действовать нужно решительно. Рассмотрим несколько вариантов:

Застройщик переносит срок сдачи дома, Вы приезжаете на стройку и видите, что на строительной площадке идут работы, в офисе работают сотрудники - отвечают на вопросы и продают квартиры. В таком случае можно подождать, если в целом застройщик не задерживает строительство надолго.

Другой вариант: вы приезжаете на строительную площадку, а там пусто, и работы не ведутся. Вот тут стоит задуматься. Вспомним ситуацию с домами в Новой Скандинавии: их построили, даже отделку начали делать, но потом работы остановились, и так до сих пор дома стоят не сданные. Нужно оценивать не только то, на какой стадии находится процесс строительства, но и последить за его ходом. Если застройщик начинает приостанавливать работы по тем или иным причинам, то тут уже стоит задуматься и, возможно, и не ждать, что же будет дальше.

Многие до последнего не решаются пойти в суд для расторжения договора и взыскания денежных средств, тянут до последнего и надеются, что дом все-таки построят. Хотя первым делом нужно бежать в суд, потому что потому это делать будет уже бессмысленно.

Павел, дольщикам, понятно взыскать денежные средства проще, а что делать пайщикам?

С пайщиками дело обстоит сложнее. Им уж точно надо действовать решительно, и не откладывать подачу иска, если строительство начинает тормозить.

По ЖСК нужно смотреть, когда был образован кооператив, какие условия в уставе по выходу из него, какие условия прописаны в договоре.

Бывают у нас такие случаи, когда в уставе прописаны одни условия по выходу, а в договоре - совершенно другие. В таком случае мы в суде доказываем, что приоритет имеет устав, локально-нормативно правовой акт, он устанавливает права и обязанности для всех членов ЖСК.

Судиться сложнее, и в каждом случае необходимо смотреть все документы, и после этого уже делать вывод - есть ли шанс или  стоит расслабиться и ждать.

Вообще самый главный совет, который можно дать дольщику, заметившему, что у застройщика начинаются трудности - это быть одним из первых, в этом случае взыскать средства можно быстрее и сделать это будет проще, чем когда уже подано множество исков.

В ситуации с пайщиком все сложнее, но откладывать этот вопрос в долгий ящик тоже не стоит, и, тем более, не стоит думать, что раз вы - пайщик, то дело безнадежное.

Что посоветуете людям, которые планируют покупать квартиру?

Самое главное в этом вопросе -  не полагаться на авось, как часто делают русские люди. Перед покупкой необходимо не просто посмотреть рекламную брошюру о доме, а внимательно изучить всю информацию о застройщике, его пул строительства, какие объекты строятся в настоящее время, как идут дела.

Также нужно изучить договор, так как в нем могут быть прописаны совершенно иные характеристики дома и сроки его сдачи, чем в рекламной брошюре.

Нужно изучить, сколько судебных дел ведется в отношении застройщика, как у него обстоят отношения с налоговой и многое другое.

Обязательно нужно смотреть на форму привлечения денежных средств (ДДУ, ЖСК, предварительный договор и многое другое).

Мало кто знает, чем отличается ДДУ от ЖСК, лишь процентов 10-15% населения понимают разницу. Остальные 85% смотрят на цену, район, и только потом начинают наводить справки о репутации застройщика, и уже в последнюю очередь - читают договор. Конечно, всегда нужно смотреть на форму привлечения, неважно кризис или не кризис, это шаг, который определяет движение в будущее. Если покупать квартиру по форме ЖСК, нужно осознавать все риски и нести потом это бремя с гордо поднятой головой.

Если покупатель не хочет или не может самостоятельно проверить документы, уточнить все вопросы, съездить на стройку, изучить договор, почитать информацию в интернете, то в таком случае есть риэлторы, юристы, которые могут проделать всю эту работу за покупателя, обезопасив его от рискованного вложения денежных средств. 

Официально в реестр Санкт-Петербурга зарегистрировано уже более 1700 обманутых дольщиков, и я уверен, что до конца года их число достигнет 2000 человек, и не стоит становиться одним из них. Лучший способ обезопасить себя сейчас – это покупать квартиры у крупных застройщиков, но их тоже нужно проверять. В такое время «посыпаться» может любой застройщик.

27 Июня 2016

Обсуждение
Ирина / 21 Ноября 2016
Компания Невастрой, что скажете, какие риски? " Председатель ПЖСК «Невастрой» переуступил участок, подписав указанный выше договор, без решения общего собрания, что является незаконным и в настоящее время оспаривается в суде. КРОМЕ ЭТОГО: ПЖСК «Невастрой» и Генеральный подрядчик ООО «ПСО «Строй-Сервис», ИНН 7810892930, не выполняют гарантийные обязательства по жилому дому на улице Гагарина дом 20, вследствие чего собственники квартир вынуждены решать данный вопрос в судебном порядке."
Кира / 11 Августа 2016
СК ЗАО "Рант" жк " Балтийскую Волну" перенес аж 2017 год хотя должен сдать В 2014, при постоянном вранье отдела продаж.
Светлана / 12 Июля 2016
На данный момент у Ленстройтрест дела обстоят хорошо.
Саша / 29 Июня 2016
В статье не указан ленстройтрест? Это мелкий застройщик? Что о нем думаете? Просто в том же Янино я смотрел квартиры. Предлагали СУ155, но это мертвый понятно вариант, ну или как минимум замороженные деньги. Янила Кантри вроде позитивный такой, но интересуют все же риски
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
В данной статье мы расскажем, по каким договорам покупаются квартиры на разных стадиях строительства и их особенности.  Существует несколько видов договоров и соглашений, которые можно заключить с целью привлечения инвестиций для строительства многоквартирных домов.
10 Октября 2016
Портал Nevastroyka.ru предлагает своим подписчикам обзор сданных новостроек, где можно купить готовое жилье от застройщиков.
22 Июня 2016
В нестабильной экономической ситуации количество застройщиков-банкротов стремительно растет. Портал Nevastroyka.ru составил для своих читателей краткую инструкцию о том, что делать, если компания, возводящая Вашу новостройку, внезапно оказалась банкротом.
26 Мая 2016
Все статьи1259