руб

Элитная недвижимость Петербурга в 2005 году

Сегмент элитной недвижимости в каждом городе обладает своими особенностями, а петербургский рынок элитного жилья тем более отличается специфичностью: практически ни один из домов в «элитной» категории по московским стандартам собственно к элите отнести нельзя. Чего не хватает дорогостоящим петербургским объектам для «полной элитности», объясняет директор АН «Бекар» Алексей Бегунов.


Элитный сегмент недвижимости крайне специфичен. Комфорт и престиж – товары «скоропортящиеся» и очень быстро морально устаревают. То, что считалось элитным несколько лет назад – теперь отнести в эту категорию можно с натяжкой. В Петербурге рынок элитной недвижимости развивается по своему собственному сценарию: «Северная столица» значительно отличается от Москвы.


«Первое и основное отличие рынков двух столиц это то, что в Москве на рынке недвижимости оборачиваются гораздо большие капиталы, - рассказывает Алексей Бегунов, директор АН «Бекар». - В столице много крупных элитных проектов, где цены на первичном рынке за квадратный метр приближаются к $20 тысячам, максимум на петербургском рынке пока что $5-6 тысяч».


Согласно московским критериям элитности в Петербурге просто нечего покупать. Но дело скорее не в том, что петербургская «элитка» хуже, просто исторически в Москве и в Петербурге рынки недвижимости развивались по разным схемам - соответственно, и критерии, по которым недвижимость может быть отнесена к элитной, различны.


Москва, например, изначально развивалась по принципу частного домовладения. Поэтому сейчас в центре Москвы уже есть соответствующая «база», так как большое число особняков в центре города можно отнести к жилью класса люкс.

Застройка центра Петербурга такова, что в центре сложно соблюсти все критерии современной элитности – нет места под парковку, сложно проводить коммуникации, неоднородное окружение.


Кроме того в Москве представления об элитности жилья сменяются быстрее: вместе с ними сменяются и сами дома. В столице порой сносятся даже те дома, которые были построены в 90-х годах и считались тогда элитным жильем. Поскольку цена за квадратный метр в Москве намного выше и спрос платежеспособен, такие затраты оправданы, инвестиции в такие дорогостоящие проекты окупаются.


В Петербурге, естественно, элитные дома не сменяют друг друга так быстро. Более того, в центре Петербурга множество домов-памятников, и даже если удастся найти не охраняемый государством дом под снос и освободить пятно под застройку, то могут возникнуть проблемы со специфическим грунтом. Затраты на такой проект будут внушительными. Есть риск, что он не окупится – петербуржцы еще не готовы отдавать за квадратный метр по $20 000, хотя в Москве такие дома уже существуют.


Примеров домов, которые не дотягивают до настоящей «элиты» по московским меркам очень много: например, дома на Крестовском острове. Эти дома либо находятся не в лучшем месте, либо в них очень много квартир. Если в доме свыше 100 квартир, его с большой натяжкой можно отнести к элитным, это уже «элитный улей». Престижное местоположение (на набережных, рядом со сквером, садом или парком, с видом на исторический памятник), отличная начинка - но на парковке предусмотрено всего одно машиноместо на семью. Таких домов в Петербурге около 30.


Одна из особенностей Петербурга – это мнение, что элитная квартира должна непременно находиться в Центральном районе города, но, похоже, что так будет не всегда. Центр Петербурга может предложить желающим пожить со вкусом не так много вариантов.


"Во-первых, это реконструированные дома в старом фонде или целые «элитные подъезды» - явление свойственное только петербургским домам старого фонда. Во-вторых, это новостройки в центре, которые тоже далеко не всегда отвечают всем стандартам «de luxe», - говорит Алексей Бегунов, директор АН «Бекар». - Но если несколько лет назад отремонтированную квартиру в старом фонде можно было считать элитной, то теперь одного вида на Неву или Исаакиевский собор стало мало".


«Недочеты» элитного жилья в центре вкупе с транспортными пробками привели к тому, что спрос стал смещаться в сторону других районов, стал развиваться рынок загородного элитного жилья.


«Это означает, что карта перспективного элитного жилья города со временем меняется. Возводятся элитные новостройки в Василеостровском районе, - объясняет Алексей Бегунов. - Постепенно повышается статус еще нескольких районов: Петроградский и Петровский острова и район метро «Чернышевская», образцовым с точки зрения критериев элитности можно назвать дом на Песочной набережной.


Альтернативой элитному жилью в городе отчасти является загородная недвижимость. Это, например, таун-хаузы «Георгиевские предместья» в Коломягах или элитный малоэтажный комплекс «Константиновское» на Петергофском шоссе. Стоимость загородных особняков обычно превышает миллион долларов. Тем не менее, эти проекты можно отнести лишь к жилью повышенной комфортности, так как многие критерии элитного жилья там соблюсти пока невозможно: нет должной инфраструктуры. Как правило, видовые характеристики тоже не подходят под понятие элитной недвижимости.


Изменился не только спрос на элитное жилье, но и причины его покупки. Еще несколько лет назад наблюдался бум и «перепроизводство» на рынке аренды, множество элитных квартир покупалось с целью сдачи в аренду. Рынок постепенно насытился, и доходность сдачи в аренду недвижимости упала. Если 5 лет назад квартира окупалась за 5-7 лет, то сейчас срок окупаемости увеличился до 10-12 лет. Спрос на аренду в основном обеспечивают западные компании, которые арендуют элитное жилье для топ-менеджмента.


«За 2005 год резко снизилась покупка элитных квартир с целью инвестиционных вложений - с 40% до 10%, поскольку появились альтернативные возможности вложения на финансовых рынках, - замечает директор АН «Бекар» Алексей Бегунов. – Это значит, что и сейчас и в будущем элитная недвижимость будет приобретаться, в основном, для проживания».


Петербургские критерии «элитности»:


Цена: Средняя цена квадратного метра $2200-3500


Местоположение: Престижное местоположение здания и архитекторское решение, примененное при строительстве объекта.


Социальное окружение: однородное, соседей мало.


Состояние: качественные инженерные системы и коммуникации, интернет


Вид: дом расположен на набережной с видом воду, архитектурный памятник, рядом сквер или сад.


Инфраструктура: развитая инфраструктура района, наличие паркинга, комплекс мер по безопасности.

31 Января 2006

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Городские кварталы, застроенные в 1950 — 1970-х годах, - уже давно не окраины. Там нет архитектурных шедевров, и сегодня наиболее ценным объектом недвижимости стала сама земля.

01 Февраля 2006

Банки, выдающие ипотечные кредиты в Петербурге, постепенно упрощают порядок подтверждения доходов клиента. Некоторые из банкиров готовы доверять честному слову клиента.

01 Февраля 2006

После падения в прошлом году спроса на строящееся жилье петербургский рынок недвижимости может к концу 2006 года столкнуться с дефицитом новых земель под застройку. Одной из причин этого эксперты называют новый порядок предоставления земли застройщикам.

31 Января 2006

Еще несколько лет назад профессия риелтора воспринималась как возможность быстрого заработка без проблем, но и отношение к риелторам было соответствующее. Сейчас рынок недвижимости развивается – меняются и условия работы агентов.

30 Января 2006

Проводимая в России административная реформа затронула различные сегменты рынка, в том числе и рынок недвижимости. В части государственной регистрации прав на недвижимость основной целью реформы являлось создание единой федеральной системы, действующей по унифицированным правилам.

30 Января 2006
Все статьи1242