руб

Эксперт: «Рынку недвижимости потребуется два-три года, чтобы полностью восстановиться»

Портал Nevastroyka.ru обсудил с директором агентства MegaAgent Русланом Соешевым текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом и в инвестиционном сегменте в частности. Эксперт рассказал, чего ждать в ближайшие годы, и как правильно вкладывать средства в квадратные метры.

- Скажите, пожалуйста, как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости?

- После того, как рубль обесценился практически в 2 раза, естественно, произошло лавинообразное вложение средств в строящийся рынок недвижимости. Произошло, по сути, следующее: люди поняли, что в сложившейся ситуации надо срочно вкладывать деньги, чтобы избежать их девальвации. Одни скупали бытовую технику, другие – машины, третьи – недвижимость.

В феврале-марте 2016 года на рынке был зафиксирован всплеск спроса. Это связано с ослаблением иностранной валюты на 15%. Сейчас мы наблюдаем некоторый спад, и это нормально, так как после всплеска рынок недвижимости нуждается в корректировке. По данным Росстата и других статистических источников, девелопмент находится на третьем месте по наполняемости бюджета (после рынков добычи углеводородов и IT-услуг), и, конечно, сейчас, в период спада, государство не может оставить этот реальный сектор экономики без внимания и поддержки. Поэтому власти и принимают такие меры как субсидирование ипотеки, например. Многие люди звонят в банки и спрашивают, можно ли взять готовое жилье, но программа действует только на рынке первичной недвижимости – так как она направлена именно на поддержание строительной отрасли. Нельзя не заметить, что в совокупности с программой материнского капитала программа господдержки ипотеки демонстрирует отличные показатели.

- Как отражается вся эта ситуация на инвесторах, вкладывающих средства в недвижимость?

Разумеется, оказываемая государством поддержка способна уберечь рынок от обвала, но не может укрепить или увеличить потребительский спрос. Сейчас покупательская способность падает, и средняя стоимость квадратного метра на данный момент также падает. Снижение цен на рынке недвижимости – абсолютно нормальное явление, так как предложение сейчас значительно превышает спрос. Как показывает мировая практика, для того, чтобы полностью восстановиться, рынку недвижимости потребуется два-три года. Поэтому инвесторам сейчас нужно смириться с новыми нормами доходности. Если раньше, вложив в недвижимость 10 млн рублей, можно было через пару лет получить 13-14 млн, то есть доходность достигала 30-40%, то есть 15-20% годовых, и такая доходность превышала уровень инфляции. Сейчас такое невозможно: рецессия наблюдается абсолютно на всех рынках, и рынок недвижимости здесь не является исключением. В ближайшее время роста доходности ждать не стоит, только, пожалуй, года через два-три.

- Вы не могли бы привести конкретные примеры доходности инвестиций в жилую недвижимость?

Конечно. Вкладывая деньги в инвестиционную квартиру, мы должны четко понимать ее последующую ликвидность. Если мы говорим о студии на первом этаже, без отделки, без ремонта, узкой вытянутой формы, то, конечно, такой объект является менее ликвидным, чем, скажем, квадратная студия с отделкой и хорошим ремонтом.

Если приобрести студию по средней по Петербургу цене в 2 млн рублей на этапе котлована, то перед вводом дома в эксплуатацию продать ее можно будет уже за 2,5 млн. А еще два-три года назад такие студии продавались за 3 млн. При этом необходимо учитывать, что объем сделок по квартирам-студиям составляет 60% от общего объема всех сделок с жилой недвижимостью, и это очень высокая конкурентная среда. При инвестировании в такие объекты надо понимать, что в сегменте с таким уровнем конкуренции доходность меньше, чем в прочих.

- В каком районе Вы бы посоветовали покупать недвижимость?

Вообще, при выборе инвестиционной квартиры, нужно в первую очередь смотреть на локацию, а не на цену. Люди чаще обращают внимание на этаж, цену, планировку, а уже потом – на застройщика и локацию, а надо делать наоборот. Если место конкурентное, то инвестиционные перспективы плохие, если застройщик малоизвестный - Вы легко можете столкнуться с долгостроем и ждать ключи годами. Частные инвесторы, как правило, предпочитают вкладываться в самые дешевые варианты. Множество выгодных предложений сосредоточено, например, в Девяткино.

Если взять пример со студией, у нас один клиент год назад купил там такую квартиру – с отделкой, всего за 1,75 млн рублей. Сейчас – год спустя – студию продали за 1,95 млн рублей. Если посчитать доходность с коррекцией на уровень инфляции – вариант оказался совсем невыгодным. Здесь как раз и хочется напомнить о конкурентной среде – ведь предложение в Девяткино огромно. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги в квартиру, нужно подумать о том, насколько легко и выгодно Вы сможете потом ее продать.

Можно еще вспомнить такую популярную в Петербурге локацию, как Парнас: там работают хорошие застройщики, но, даже получая ключи в срок, инвесторы не могут получить достойный доход от реализации квартир. Причина все та же: предложение многократно превышает спрос. Два-три года назад уровень доходности в таких локациях был гораздо выше, а сейчас наблюдается заметный спад. Например, если раньше в Девяткино можно было купить двухкомнатную квартиру за 3,5 млн, а продать за 5 млн, и получить за 1,5 года 1,5 млн, то сейчас продать квартиру можно только за 4 млн с небольшим. Более высокую доходность демонстрируют квартиры, например, в «Балтийской Жемчужине» и Кудрово.

- На какой стадии Вы посоветовали покупать жилье? Насколько велики риски при вложении в «котлован»?

Как показывает практика последних 10 лет, выгоднее всего вкладывать в жилье на стадии котлована. Однако сейчас частные инвесторы все чаще отдают предпочтение проектам более высокой степени готовности – так как бояться долгостроя. Поэтому застройщики сейчас подстраиваются под конъюнктуру рынка. В целом, при формировании инвестиционного портфеля, общих и универсальных способов и инструментов не существует, и объект инвестирования нужно выбирать очень внимательно, подходя к каждому вопросу индивидуально – смотря и на документацию, и на репутацию застройщика.

31 Марта 2016

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи
Итак, несколько лет ожидания позади, а долгожданное новоселье- впереди. Ваша квартира в новостройке наконец готова, и Вам предстоит ее принять. Вероятнее всего, Вы находитесь в состоянии эйфории и уже мечтаете о том, какого цвета обои будут в Вашей новой кухне.
13 Апреля 2016
В 2015 году количество сделок на первичном рынке жилой недвижимости значительно превысило количество договоров купли-продажи на вторичном рынке. В экономически сложный период все больше россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, отдают предпочтение покупке квартиры в строящемся доме, и для этого есть несколько  причин.
12 Апреля 2016
Кудрово, Парнас и Мурино-Девяткино  являются самыми популярными локациями среди молодых семей, впервые покупающих собственное жилье, а также среди петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но ограниченных в бюджете.
06 Апреля 2016
Кудрово - одна из самых популярных локаций новой застройки, здесь реализуется много проектов и стабильно отмечается самый высокий покупательский спрос на квартиры. Портал Nevastroyka.ru постарался выяснить, что ждет Кудрово в ближайшие годы, и как там живется его обитателям.
29 Марта 2016
Используя некоторые знания рынка и финансовых инструментов, покупатель квартиры может значительно снизить расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку, а также максимально выгодно инвестировать денежные средства в недвижимость.
24 Марта 2016
Васильевский остров — это абсолютно уникальный район Северной столицы, который, несмотря на все проблемы с пробками, дорогами и закрытыми станциями метро, все равно пользуется невероятной популярностью среди петербуржцев.
07 Марта 2016Setl City, Эталон ЛенСпецСМУ, Seven Suns Development (Севен Санс), Лидер Групп, Лемминкяйнен Рус, ЮИТ ДОМЖК Светлый мир «Я - романтик», ЖК Капитан Немо, ЖК The Residence (Резиденс), ЖК Самоцветы, ЖК Две Эпохи
Все статьи1257