руб

Э.Тиктинский: “Рынок входит в стадию зрелости”

Полтора года стагнации строительного рынка Петербурга заставили даже самых крупных игроков искать пути оптимизации бизнеса, пишут «Ведомости». Строительный холдинг RBI, несмотря на то что его продажи в массовом сегменте упали на 25%, сохранил устойчивость за счет стабильных продаж элитного жилья.


Сейчас гендиректор RBI Эдуард Тиктинский намерен осваивать новые направления. По его словам, в 2006 г. до 10% оборота компании должны обеспечивать проекты в сегменте коммерческой недвижимости и столько же — услуги по девелопменту территорий под крупные проекты. Тиктинский прогнозирует приход на петербургский рынок коммерческой недвижимости крупных инвесторов с длинными деньгами и делает ставку на девелопмент.


— Одно время ходили слухи, что акционером компании являлся депутат ЗакСа Владимир Гольман, которому компания обязана административным ресурсом и большим количеством пятен. Правда ли это?

— Когда компания только создавалась, в числе акционеров компании был я и другие акционеры, в том числе и частные лица, которые оказывали и мне лично, и компании в целом большую поддержку и помощь, за что я им очень благодарен.


— Наряду с жилищным строительством холдинг RBI имел планы относительно коммерческой недвижимости. В какой стадии они находятся?

— В составе холдинга есть компания “Прайм ритейл”, которая занимается коммерческой недвижимостью. Ее первый проект — бутиковый центр, который расположится на первых двух этажах нашего нового элитного жилого комплекса “Дом Ле Грандъ” (на углу Староневского проспекта и Тележного переулка), к строительству которого мы приступили в начале этого года.

Конечно, мы будем наращивать наш интерес в сфере коммерческой недвижимости, так как в среднесрочной перспективе ориентируемся на капитализацию, а капитализация — это, в первую очередь, объекты коммерческой недвижимости, которые [в отличие от жилых объектов] остаются в собственности компании.


— В торгах на право аренды земли, которые проводит городская администрация, вы по-прежнему не участвуете?

— Пока для нас это дорого. Но никаких идеологических или принципиальных возражений у нас нет. Как только мы увидим интересное предложение по реалистичным ценам от города, мы будем участвовать в торгах. Если говорить о массовом сегменте, то мы не покупаем землю, где обременение составляет больше $100 за 1 кв. м.

На вторичном рынке земли сейчас очень интересная ситуация. У местных игроков денег особо нет, а цены на участки устанавливаются из расчета постоянно растущего рынка, хотя рынок уже не растет и особо расти не будет. Думаю, постепенно рынок приходит к ситуации, когда эту землю будут предлагать за размер отчисления на инфраструктуру.


— За последний год большинство компаний пережили не самые лучшие времена. У вас тоже было снижение продаж?

— Естественно, мы живем не в безвоздушном пространстве. В сегменте массового жилья мы выполнили свои планы по объемам продаж на 75% по сбору денег и на 92-93% — по цене квадратного метра. То есть, к сожалению, мы были вынуждены продавать по цене на 7% ниже нашего бюджета. Однако в компании есть запас прочности, у нас нет задолженностей перед подрядчиками, наши дома строятся в соответствии с графиком.

С 60 000-70 000 кв. м в стройке мы недозаработали $4-5 млн. Такова, условно говоря, цена ситуации на рынке для нашей компании в 2005 г. Думаю, к концу года мы догоним годовой план по объему денег. По средней цене, скорее всего, не догоним, и это меня расстраивает. Но таков рынок.

Нельзя сказать, что мы это предвидели. Рынок — это как вещь в себе, тенденции его развития зависят от разных тонких моментов.

Но у этого есть и свои плюсы. Год показал, как рынок входит в стадию зрелости. Впервые можно было наблюдать полосу такой затяжной стагнации: с мая 2004-го до июня-июля этого года цены не росли, и более того, где-то даже снижались. Сейчас можно говорить об окончании этого периода — застройщики отменили скидки, начали поднимать цены.

Еще этот период хорош тем, что он откристаллизовал новую структуру рынка. На растущем рынке работать легко — покупай землю за любые деньги, можно особо не просчитывать экономику проекта. И если ты более или менее ритмично строишь и продаешь, то на растущем рынке и при растущих ценах все у тебя хорошо. Но, когда рынок не растет и участки дорогие, так работать уже не получается.


— Как вам видится дальнейшее развитие ситуации на рынке?

— Очевидно, что в 2006-2007 гг. объем предложения на рынке земли будет несколько меньше. Соответственно, при снижении объема предложения жилья цена будет умеренно расти. Умеренный рост в моем представлении — около 15% в год, опережая на 6-7% инфляцию.

Если бизнесом управлять аккуратно, рентабельность в массовом сегменте рынка сейчас не превышает 10%. Любой девелоперской компании сложно обеспечить воспроизводство, т. е. получение новых участков в количестве, необходимом для поддержания прежних объемов. Я уж не говорю о расширенном воспроизводстве, которое предполагает рост оборотов компании и количества новых участков.

Пока этого еще не видно, но у ряда компаний есть серьезные сложности с платежеспособностью. Опять появились бартерные схемы расчета с подрядчиками квартирами.

Я уверен, что эти изменения на рынке будут происходить очень мягко, так как этот сектор социально значимый, к тому же на нем есть определенный запас прочности за счет земельных запасов, которые в крайнем случае будут проданы для поддержания текущей ликвидности.

На строительный рынок выходят очень крупные инвесторы. В Москве это видно невооруженным взглядом. К примеру, структуры Олега Дерипаски купили “СУ-155”, которая удерживает около 12-15% московского рынка. Я думаю, что Петербург — следующий город, где будут происходить аналогичные процессы. Через пару лет структура лидеров рынка значимо изменится.

Уже активно представлен ряд компаний, подконтрольных крупным сырьевым предпринимателям, которые ищут объекты для инвестирования. Есть и западные компании, которые присматриваются к тому, куда и с кем инвестировать.

Придут крупные сырьевые инвесторы, крупные западные строительные холдинги. Придет капитал другой длины. При всех нюансах, которые есть в стране, иностранные инвесторы воспринимают ситуацию как все более стабилизирующуюся. Есть отдельные вопросы, как, например, вопрос выборов в 2008 г. Он стоит на повестке дня достаточно остро. Но инвесторы понимают, что уже сейчас они заскакивают на подножку уходящего поезда и дальше инвестировать будет еще сложнее — страна имеет инвестиционный рейтинг, рынок будет еще более конкурентным. Да, вложения на российском рынке сейчас достаточно рисковый актив, но на них приходится меньше 10% в портфеле крупных фондов. Поэтому это допустимые инвестиции, но их надо быстрее делать. Я думаю, что и российский, и крупный западный капитал будут стремиться к таким инвестициям.


— Проблема работающих на рынке девелоперов состоит в потере возможностей собственными силами финансировать проекты?

— Большинство крупных компаний справится с финансированием текущих проектов. Проблемы связаны с потерей большинством девелоперов возможности заниматься расширенным воспроизводством, а не финансированием текущих проектов.


— В связи с принятием закона “О долевом участии в строительстве” вам пришлось менять схемы работы с дольщиками?

— Все объекты, строительство которых ведет наша компания, запущены в продажу до вступления в силу нового закона. Поэтому мы работаем еще по старой схеме.

Но мы внимательно изучили закон и в его рамках выработали свою схему. У нас есть, например, партнеры-инвесторы (это не банки и не публичные инвесторы, с нами они никак не аффилированы), которые имеют право купить все объекты у “Северного города”, а потом могут переуступать доли в объекте и каждой квартире частным покупателям.

01 Ноября 2005RBI

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Общая площадь складов Петербурга составляет 5,5 миллионов кв. м. Всего в городе насчитывается более 100 относительно крупных складских комплексов. Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду.

03 Ноября 2005

В связи с невозможностью использовать привычнее схемы привлечения дольщиков к строительству жилья, застройщики вынуждены идти на хитрости. Спасти рынок могут изменения в закон о защите прав дольщиков, планируемые в январе 2006 года.

02 Ноября 2005

На заседании правительства 1 ноября вице-губернатор Петербурга Виктор Лобко поставил под сомнение перспективу работы на жилищном рынке ООО "ЛЭК Истейт".

02 Ноября 2005Л1

Юго-Запад - давно и не лучшим образом сформированный спальный район, остановившийся в цене и постепенно, начиная с однокомнатного сегмента, возвращающий спрос.

31 Октября 2005

В конце 80-х - начале 90-х годов, когда у части населения России появились “бабки”, в окрестностях городов, в основном Москвы и Питера, стали появляться частные дома “новых русских”. “Новорусская архитектура” поражала всем.

31 Октября 2005

Музей-заповедник «Ораниенбаум» по праву считается одним из красивейших мест пригородов Петербурга. Однако за долгие годы пренебрежительного отношения к памятникам истории он лишился своего первоначального блеска. О сегодняшнем дне музея-заповедника и планах на будущее "Невастройке" рассказал новый директор ГМЗ «Ораниенбаум» Александр Зябрин.

28 Октября 2005
Все статьи1259