руб

Долевое строительство – не панацея?

Уже два месяца строители живут в новых условиях федерального закона об участии в долевом строительстве. Как скажется на петербургском строительном рынке действие этого нормативного документа, насколько может сократиться объем строящегося жилья, и поднимутся ли цены на квартиры до конца года – обо всем этом рассказывают участники круглого стола «Невастройки».


Участники круглого стола:


– Екатерина Немченко, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ООО "Гатчинский ДСК" (группа ЛСР);

– Николай Новосельцев, вице-президент по правовым вопросам и перспективному развитию строительного холдинга «М-Индустрия»;

– Анна Максимова, председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС);

– Александр Орт, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга;

– Леонид Медведев, ведущий специалист Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса;

– Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний.




Наблюдается ли сокращение объемов возводимого в Петербурге жилья и, если так, - связано ли это с законом об участии в долевом строительстве или с "внутренними течениями" самого рынка?


Анна Максимова: Сокращение объемов строительства есть, но это вызвано не законом, а низкой активной покупательской способностью населения. Граждане не торопятся покупать квартиры ни на первичном, ни на вторичном рынке.


Екатерина Немченко: Говорить о том, что именно закон влияет на снижение объемов строительства неправильно. Здесь много факторов - снижение рентабельности проектов, конкурентность рынка, объем собственных средств.


Леонид Медведев: Объемы жилого строительства в Петербурге могут сократиться к концу года в два раза.


Лев Каплан: Заявления строителей о сокращении объемов из-за вступления в силу закона о «долевке» ничем не подкреплены. У нас еще есть три миллиона квадратных метров, которые застройщики могут построить вне этого закона, на эти объекты закон не будет распространяться.


Николай Новосельцев: Пока что строители работают «на запасах». Но чтобы сдавать в год 150-100 тысяч квадратных метров, необходимо иметь в работе 200-300 тысяч! Поэтому мы постоянно приобретаем новые объекты, новые пятна под застройку. И сейчас у нашей компании в разработке три объекта, которые уже подпадают под действие данного закона.



Может ли закон повлиять на стоимость квартир?


Николай Новосельцев: Жилье на строительном рынке Петербурга может подорожать на двадцать пять, а то и на тридцать процентов. Роста цен можно было бы избежать, если бы снизился банковский процент по кредиту и удалось бы убрать НДС. Но Центробанк считает, что такое кредитование – рискованное.


Анна Максимова: Поскольку сейчас не произошло резкого скачка цен на жилье, то, думаю, не стоит связывать рост цен с законом о долевом участии.


Леонид Медведев: Говорить о резком скачке цен нельзя, хотя вместе со снижением объемов жилого строительства, цены могут подняться на 20-30 %. Сложно сказать, кто из строителей отважится работать по закону в его нынешнем виде. Условия работы для застройщиков слишком невыгодные. Соответственно и возможные риски строители будут закладывать в стоимость квадратного метра, что, конечно, приведёт к увеличению стоимости квартир и снижению спроса. Будет плохо застройщикам – придется несладко и дольщикам. Пока же идет еще плавное повышение стоимости квартир в рамках имеющейся инфляции – 12-13%.


Екатерина Немченко: Я бы не сказала, что закон оказывает какое-либо значительное влияние на сегодняшний спрос. Ведь пока что строителями реализуются уже существующие проекты по старым схемам.



Когда и как действие закона скажется на рынке петербургского жилья?


Леонид Медведев: Новые объекты, подпадающие под закон, появятся в продаже в августе-сентябре текущего года, если будет отработан механизм размещения и публикации проектных деклараций и регистрации договоров по новым условиям. Сложно прогнозировать, как повлияет этот закон на объемы строительства жилья в дальнейшем. Но строительные компании заранее объявили о сокращении планируемых объемов жилого строительства – срели них, например, «Строймонтаж».


Николай Новосельцев: Все приведет к тому, что средние и небольшие строительные организации вынуждены будут уйти с рынка долевого строительства на подрядные работы. Останутся сложившиеся компании, которые смогут выполнять одновременно функцию застройщика, генподрядчика и инвестора.


Екатерина Немченко: Еще нет ни одного объекта, который бы реализовался по новому закону. Чтобы новый закон оказал влияние на рынок жилья, механизм его действия должен быть подкреплен организацией дополнительных органов контроля, подзаконных актов, инструкций и т.д. А сейчас мы находимся в переходном периоде - застройщики изучают новые правила работы. Одни компании заявляют о сокращении объемов строительства, другие наращивают объемы, так что вполне вероятно, суммарный объем строительства, с учетом таких инвестиционных проектов, как "Балтийская жемчужина" сохранится на нынешнем уровне. Естественно, будут колебания, но они всегда есть в строительстве.



Как нужно изменить закон, чтобы он работал?


Анна Максимова: Необходимо изменить закон таким образом, чтобы он уравновешивал в правах обе стороны, иначе по нему не будут работать застройщики. Только приняв определенные поправки, мы сможем оставить принцип долевого участия в строительстве жилья. Нужно не обходить закон, а пользоваться им.


Александр Орт: Я считаю необходимым скорректировать закон. Самая важная поправка, которая должна быть внесена – отложить вступление в силу закона, не считать первое апреля датой, когда закон начинает работать. Нужно дать застройщикам время подготовиться, пересмотреть свои внутренние планы по объемам возводимого жилья, финансам, выстроить работу на ближайшие год-два-три. Ведь к закону никто не был готов! Всегда на любое нововведение давался переходный период, и здесь нужно сделать то же самое. Нами направлены письма в различные инстанции с просьбой отложить действие закона о долевом участии хотя бы до 1 октября.



Попытаются ли строители обойти закон о «долевке»?


Леонид Медведев: Строители уже пытаются разработать пути обхода закона с помощью заключения предварительных договоров купли-продажи («ЛенСпецСМУ», «Стромонтаж»), выпусков облигаций, ценных бумаг («Северный город», «ЛенСпецСМУ»). Время покажет, насколько эти схемы стабильно работают. Другое дело, что по предварительному договору строительные компании предлагают сразу при заключении выплачивать полную стоимость жилья, что достаточно сомнительно с юридической точки зрения.


Анна Максимова: Закон о долевом участии в его нынешнем виде приведет к тому, что договора «долевки» не будут заключаться. Многие строительные компании уже заявили, что будут работать по договорам предварительной купли-продажи. Но тут есть один нюанс: компания должна зарегистрировать право собственности на строящийся объект и только после этого может подписывать с покупателем договор купли-продажи. А если компания не зарегистрирует право собственности или подпишет договор купли-продажи на эту же квартиру с еще одним лицом? Гражданин, заключивший с ней предварительный договор купли-продажи, не сумеет оспорить право собственности на квартиру в суде. Он может только принуждать застройщика к выполнению условий, прописанных в предварительном договоре. Раньше же, имея на руках договор долевого участия, дольщик мог через суд требовать признания за ним право собственности.


Лев Каплан: Закон о долевом участии есть, и его надо выполнять, а не обходить. Он защищает дольщиков. Я всегда говорил: не будут защищены дольщики - не понесут деньги застройщикам. Уже были печальные примеры незащищенности граждан в прежнем законодательстве – вспомним, «Виадук», «Росглавматериалы» и других, которые обездолили 15 тысяч человек. Дольщики – соинвесторы поневоле, до принятия закона о долевом строительстве они были совершенно бесправны.


Николай Новосельцев: Застройщики не собираются обходить закон. Мы лишь хотим нормальные правила игры, которые бы защищали и дольщиков, и наши инвестиции.



Существует ли альтернатива долевому строительству?


Лев Каплан: Долевка – не панацея. Надо понять, что платежеспособность граждан не безгранична. Долевое участие граждан было придумано строителями от безысходности, когда прекратилось всякое финансирование из бюджета, кончились деньги ЖСК, а банки давали кредиты под 50%-60% годовых.

Теперь застройщикам стоит обратиться к кредитам и начать кредитоваться в банках. На смену долевке должно прийти то, что в строительном цивилизованном мире является преобладающим – дешевые кредиты банков под залог собственности земель, накопительные пенсионные фонды, резервы страховых компаний, которые сейчас не разрешается тратить на строительство, создание акционерных обществ, как в Финляндии. В общем, есть целый ряд инструментов, позволяющих строить жилье без долевого участия.


Леонид Медведев: Количество обращений граждан в банки за кредитами на жилье стабильно высокое, другое дело, что банки, учитывая возможные риски, предпочитают кредитовать отдельные объекты некоторых компаний, а не выдавать массовые кредиты. Кроме того, у банков жесткие требования к заемщикам – так, Сбербанк, например, требует от клиентов предоставлять поручителей и справку о «белой зарплате». Граждан, желающих получить ипотечный кредит слишком много, есть мнение, что, если бы схема ипотечного кредитования была бы упрощена, то банки просто бы не смогли удовлетворить весь спрос на кредиты. Без поддержки государства, например: подключения к ипотеке стабилизационного фонда, что позволило бы снизить процентную ставку по кредитам до 7-10% годовых, ипотека вряд ли активно заработает в ближайшие 5 лет.


Екатерина Немченко: Для наших клиентов важна рассрочка, которую мы предоставляем при заключении договоров долевого участия. Ведь ипотека пока что находится в зачаточном состоянии.


Николай Новосельцев: Практика, наработанная нами за годы участия в долевом строительстве, показывает: люди приходят не за деньгами, которые можно отсудить у застройщика в случае невыполнения им каких-то обязательств, а за квартирами. Теперь же с новыми санкциями для застройщиков, с ужесточенными условиями строительства, которые ввел этот закон, деньги, возможно, дольщики и получат, но строительство домов такими методами вестись не будет.


Беседовала Светлана Андреева

24 Мая 2005

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

По прогнозам застройщиков, теперь им удастся возвести только 20-30% домов за счет привлечения средств физических лиц. Участники рынка прогнозируют повышение стоимости нового жилья примерно на 30% в течение года.

30 Мая 2005

Насколько независимы градостроители Петербурга от фактора «экономической эффективности», как сделать город не только краше, но и не испортить того, что уже есть? На эти и другие вопросы «Невастройке» ответил главный архитектор Петербурга Александр Викторов.

26 Мая 2005

Как будет выглядеть новое здание Мариинки, кто и как его будет создавать, знают немногие. В гостях у «Невастройки» – один из «посвященных» – Алексей Шашкин, гендиректор ЗАО «НПО Геореконструкция-Фундаментпроект», основного российского партнера Доминика Перро.

24 Мая 2005
Все статьи1257