руб

Договор договору рознь

Оформляя с застройщиком предварительный договор купли-продажи, покупатели рискуют гораздо серьезнее, чем при заключении договора долевого участия  в строительстве (ДДУ).

Несмотря на то, что, согласно действующему законодательству, все сделки  с жильем в строящихся домах должны проходить только на основании договора долевого участия, большинство компаний до сих пор работают «всерую». Работа по закону, как правило, для строителей невыгодна или слишком сложна, особенно для небольших фирм.

Поэтому наиболее распространенной юридической формой взаимоотношений с покупателями жилья-физическими лицами до сих пор остается предварительный договор купли-продажи. Почему предварительный договор подвергает покупателей жилья большему риску, чем ДДУ, рассказал порталу Квадрат адвокат «Первого Столичного Юридического центра» Олег Сухов.

 

Сроки сдачи

В предварительном договоре сроки сдачи никак не прописываются, соответственно, привлечь застройщика к ответственности за их срыв будет гораздо сложнее. Договоры долевого участия же  без пункта о сроках передачи объекта дольщикам не заключаются.

 

Собственность

Право собственности на квартиру не может быть обеспечено предварительным договором. Такое соглашение лишь предоставляет покупателю право требовать от застройщика заключения основного договора купли-продажи недвижимости после того, как компания оформит дом в свою собственность.

Поэтому, пока право застройщика на объект не будет зарегистрировано, оформить собственность на жилье не получится, так что в случае с предварительным договором покупатель жилья оказывается в полной зависимости от желания застройщика оформлять готовое жилье на себя.

Помимо этого, проблемы с оформлением прав собственности на недвижимость могут возникнуть и в силу того, что предварительные договоры с покупателями могут заключать не только самим застройщики, но и компании, не имеющие прямого отношения к застройщику, а заключившие с ним аналогичные договоры.

Если договоры между застройщиком и третьими лицами, непосредственно осуществляющими продажи на объекте, окажутся ничтожными, то конечным покупателям будет непросто доказать свое право на недвижимость.

Договор долевого участия исключает возможность для третьих лиц заниматься продажами строящегося жилья, или же такое право может возникнуть только в том случае, если договоры долевого участия и договора уступки, заключенные ими с застройщиком, полностью оплачены и зарегистрированы в Росреестре.

 

«Двойники»

Не защищает предварительный договор покупателей и от так называемых двойных продаж. Предварительный договор, в отличие от ДДУ, не подлежит государственной регистрации, а потому проверить, не была ли квартира продана кому-либо еще, становится практически невозможно.

Если же застройщик заключает с дольщиками договоры долевого участия, то он вообще не имеет права принимать от них денежные средства до государственной регистрации договора, а незарегистрированные договоры не имеют юридической силы.

 

Кот в мешке

Согласно предварительному договору, покупатель может рассчитывать на получение квартиры лишь приблизительно такой же площади и планировки, так как в нем не указываются все характеристики приобретаемой недвижимости. В случае несоответствия указанных в договоре параметров реальным, покупатели могут столкнуться с необходимостью доплачивать за лишние метры или, наоборот, взыскивать с застройщика деньги, уплаченные за жилье большей площади.

В ДДУ все параметры приобретаемого жилья прописываются четко и изменению в процессе строительства не подлежат.

 

Неустойка

Договор долевого участия страхует покупателей и от риска неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств. Согласно закону «О долевом строительстве», по нормам которого заключается договор, дольщики могут претендовать на возмещение убытков со стороны строительной компании.

Помимо этого, в случае заключения ДДУ начинает действовать и закон «О защите прав потребителей», который также дает покупателям жилья право на взыскание неустойки и убытков.

В случае с предварительным договором при неисполнении обязательств со стороны застройщика покупателям придется доказывать в суде тот факт, что в их отношении также должен применяться закон «О защите прав потребителей», так как сам предварительный договор купли-продажи специальным законодательством не регулируется.

 

Мимолетные обязательства

В соответствии с Гражданским кодексом, предварительный договор считается заключенным на один год в том случае, если иное не предусмотрено самим договором. Если же по истечении срока действия предварительного договора покупатель не обратиться к застройщику с требованием заключения основного договора, то он автоматически утрачивает свою силу.

Договор долевого участия же будет действителен до тех пор, пока недвижимость не будет передана дольщику и зарегистрирована в его собственность.

08 Декабря 2010

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Покупка квартиры в новостройке неизбежно связана с риском, однако его можно минимизировать, тщательно проверив сам объект и его продавца.

25 Января 2011

В 2010 году строительная отрасль начала активно отходить от кризисного шока. Наступающий год не должен принести сюрпризов, однако цены на новостройки, скорее всего, пойдут вверх.

21 Декабря 2010Л1, Эталон ЛенСпецСМУ, ЮИТ ДОМ, Главстрой-СПб

Ситуацию с обманутыми дольщиками государство может решить довольно радикально: в правительстве рассматривают возможность запрета долевого строительства.

26 Ноября 2010
Все статьи1259