руб

Были ваши – станут наши, или Семь относительно надежных способов сохранить деньги при покупке недвижимости

Безопасность и надежность расчетов – один из важнейших вопросов при проведении сделок с недвижимостью. Существуют различные схемы расчетов, но абсолютно надежной – нет. Поэтому мы решили поговорить о наиболее распространенных и надежных способах оплаты при покупке квадратных метров. О способах денежных расчетов в сделках с недвижимостью рассказывают риелторы Центрального агентства недвижимости.



Наталья Кирсанова, заместитель директора, рассказывает о сейфинге и банковском аккредитиве:


Сейфинг – самая распространенная форма расчетов между продавцом и покупателем через арендованную ими совместно банковскую ячейку. Решается основная проблема – где хранить деньги в период госрегистрации, ведь между подписанием договора купли-продажи и регистрацией прав собственности на жилье проходит несколько недель.


Плюсы

Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки, выполнение которого контролирует представитель банка – обязательное присутствие представителей обеих сторон. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки – если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель без всяких осложнений может забрать свои деньги, – в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей.


Минусы

Минус подобной формы расчетов – возможность шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.

К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Ему не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф – и в случае конфликтных ситуаций невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиент прятал в сейф и вынимал оттуда.

Еще один существенный недостаток – весьма проблемное обслуживание цепочек обменов. Кроме того, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя. Аренда банковской ячейки – не безвозмездное мероприятие. За безопасность надо платить. И именно относительная безопасность расчетов при сделках с помощью банковской ячейки может нивелировать некоторые минусы ее использования.


Банковский аккредитив

Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив. Но риелторы ее используют мало – виновата повышенная любовь граждан к наличности и общее недоверие к безналичным банковским операциям. Тем не менее, в недалеком прошлом она была достаточно распространена.

Суть схемы расчета через банковский аккредитив – покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации, справки о «перепрописке» и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.


Плюсы

Главное достоинство аккредитива – все платежи безналичные: продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с чемоданом банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки становится независимой от «человеческого фактора». Схема достаточно гибкая, позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает в другой города: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете.

И еще преимущества: выдача банковских документов, легкая доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами. Но тут не обойтись без эскро-службы агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов.


Минусы

В случае срыва сделки или возникновения конфликта с продавцом деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

Следует также отметить, что при использовании аккредитива необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.


Дмитрий Кирюшкин, заместитель директора, рассказывает о расчетных центрах и эскро-службе агентства недвижимости:


Расчетов через банковский аккредитив мне проводить не приходилось, но знаю точно: участники сделок с недвижимостью предпочитают не «светить» свои доходы, и поэтому подобная форма расчетов их вряд ли пока заинтересует. Безналичные расчеты удобны в сделках с недвижимостью за рубежом. Поэтому иностранным клиентам трудно приспособиться к российской привычке доверять исключительно наличным деньгам.


Расчетные центры

Для взаиморасчетов между клиентами специалисты, помимо простого сейфинга, часто пользуются услугами расчетных центров, которые организованы при некоторых банках.


Плюсы

В отличие от независимой ячейки, этот вариант удобен тем, что поэтапную выдачу денег продавцу (50% – после регистрации, 40% – после снятия с регистрационного учета, 10% – после освобождения квартиры и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и работники центра будут контролировать эту процедуру и выдавать положенную сумму после каждого этапа. При этом присутствие всех других сторон необязательно. Условия расчетного центра предоставляют возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Услуги такого центра обходятся немногим дороже аренды ячейки в банке, но они того стоят.


Минусы

Но и при этом виде взаиморасчетов присутствует «человеческий фактор». Сегодняшний рынок недвижимости – это прежде всего рынок продавцов. Они все чаще диктуют свои условия при закладке денег, а покупатели, часто в ущерб себе, вынуждены идти на уступки. Случается, что конфликты разгораются прямо в банке, и судьба предстоящей сделки висит на волоске. Поэтому риелтор должен минимизировать возможные риски, а для этого накануне визита в банк обязательно обсудить с коллегами, представляющими интересы всех участников сделки, все нюансы и составить соглашение о порядке расчетов, регламентирующее действия участников в сейфовом хранилище.


Эскро-служба агентства недвижимости

Самый экономный и достаточно безопасный способ расчетов – через эскро-службу с использованием поверенного агентства. Англо-русский словарь по экономике и финансам гласит: «Escrou (эскро) – условное депонирование денежной суммы у третьего лица на чье-либо имя». В практике риэлтерского бизнеса США понятие «эскро» трактуется шире – это сопровождаемая инструкциями сторон передача документов и средств в ведение третьей стороны для исполнения положений их соглашения или контракта. В адаптированном же к российским условиям варианте в риелторской фирме эскро-служба – независимое подразделение, сотрудники которого сами не совершают сделок с недвижимостью, но контролируют документооборот и организуют взаиморасчеты клиентов по сделкам, проводимым агентами.

В данном случае деньги покупателя передаются поверенному, а он, согласно договору-поручению, производит выплаты продавцу. В эскро-службе самым тщательным образом проверяются денежные купюры, выбраковываются не только фальшивые, но и «неудобные» в обороте банкноты. При этом услуги агентства бесплатны. И, что очень важно, при расчетах через агентство можно избежать влияния «человеческого фактора»: например, если сделка не состоялась, поверенный без проволочек вернет все деньги покупателю, а в случае ее успешного завершения продавец получит все причитающиеся ему деньги точно в срок. Главный принцип: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально. Поскольку эскро-служба самостоятельно подает договоры о купле-продаже на регистрацию в ГУФРС, первые 50% продавцу выплачивают сразу по факту получения свидетельства о регистрации. Остальные средства клиент получает поэтапно, также после выполнения определенных условий.


Владимир Трифонов, заместитель директора, рассказывает о редких схемах расчетов:


Существует еще один способ расчетов, который, в силу ряда причин, встречается крайне редко – поручение покупателя нотариусу проведения расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Деньги при этом вносятся на депозит нотариуса. Процесс внесения денег здесь максимально приближен к моменту подписания нотариального договора – и это, безусловно, удобно. К тому же, согласно закону, за свою деятельность нотариус отвечает личным имуществом. Однако он вряд ли сможет обеспечить должную безопасность денежных средств, равно как и подлинность купюр и представленных документов. Расчеты через нотариуса проводятся исключительно в рублях, а на случай конфликтов, которые могут возникнуть впоследствии, сумма сделки должна быть прописана полностью. Видимо, поэтому этот способ расчетов так и не прижился в Петербурге.

Не пользуются успехом у участников рынка и такие схемы, как бессрочные векселя, а также ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка или в Росинкасе (Российском объединении инкассации). Последний хоть и считается сегодня достаточно безопасным, но является самыми хлопотным и дорогим.

28 Августа 2006 Источник: Соб.инф.

Обсуждение
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие статьи

Сейчас уже не все и помнят, что такое ВСМ. Нет, это не "Всероссийская строительная мафия". Это "Высокоскоростная магистраль". На 13 сентября приходится ее 15-летие.

12 Сентября 2006

Газпром продолжает подготовку к конкурсу на проект 300-метрового небоскреба. В обстановке полусекретности нескольким участникам грядущего состязания (известно, что приезжали г-н Нувель и Пьер де Мерон) показывали территорию «Петрозавода» – в том числе с катера и с вертолета.

11 Сентября 2006

Когда-то давно, 230 лет назад, выросли на улицах Рузовской, Звенигородской и Загородной (тогда еще не проспекте) солдатские казармы Лейб-гвардии Семеновского полка. Охватывали они огромное П-образное пространство и были украшением бывшего предместья столицы. Был, как полагается, и плац, и госпиталь, и собор был, назывался Введенским. А еще был Введенский канал, соединяющий Обводный и Фонтанку…

В разное время канал засыпали, собор взорвали, госпиталь сильно пострадал во время В.О.В.

08 Сентября 2006

Есть в старом Питере такой район – Семенцы, когда-то на его улочках был расквартирован знаменитый Семеновский полк. Прежние таксисты, а до них извозчики, запоминали последовательность этих улочек близ Техноложки – Рузовская, Можайская, Верейская, Подольская, Серпуховская, Бронницкая – как «Разве Можно Верить Пустым Словам Балерины», иногда заменяя последнее слово на Большевиков или на политически нейтральное, зато очень точное русское слово.

Сейчас Семенцы выглядят вполне патриархально; так что, проходя каким-нибудь Дойниковым переулком, кажется, что за двадцать лет здесь ничего не изменилось, – однако это не совсем так.

25 Августа 2006

Новые геополитические вызовы заставляют по-новому смотреть на развитие транспортной инфраструктуры Северо-Запада России. Между тем сиюминутные интересы госмонополий и администраций все чаще вступают в противоречие с интересами бизнеса и общества. Подобное происходит и с политикой выделения земельных участков под логистические объекты – да и вообще под любое строительство.

Рассказывает генеральный директор группы компаний «Евросиб» Дмитрий Никитин.

25 Августа 2006

На минувшей неделе Федеральная антимонопольная служба (ФАС) с подачи генпрокуратуры занялась вопросом бешено растущих цен на недвижимость. Увы, это все похоже на жест отчаяния.

Об этом материал из петербургского аналитического еженедельника «Дело», который мы поместили здесь с любезного разрешения редакции.

24 Августа 2006
Все статьи1242