руб

Цены на жилье не устраивают никого

Ситуация на строительном рынке Петербурга остается неоднозначной. С одной стороны, строители жалуются на падение спроса на жилье, с другой – снижение цен на квартиры, по данным Ассоциации риэлтеров, практически остановилось. Федеральные законы, принятые в последнее время, по-прежнему вызывают много вопросов и затрудняют развитие строительного комплекса. В связи со сложившимся положением, в Смольном прошло заседание Консультативного совета при правительстве Санкт-Петербурга по вопросам развития градостроительного комплекса под председательством губернатора Валентины Матвиенко.


Федеральное законодательство о строительстве в последнее время претерпело сильные изменения. Главную роль в этом процессе сыграло принятие закона «О долевом строительстве» и Градостроительного кодекса. По словам Валентины Матвиенко, строительные компании оказались не готовы к переходу к новым требованиям, что вызвало волнение на рынке. Так, если раньше большая часть строительства велась по принципу долевого участия, то сейчас в таком режиме работать уже невозможно: у строителей нет оборотных средств, чтобы в свободном режиме продолжить строительство жилья.


Валентина Матвиенко заявила, что власти Петербурга будут выходить с предложениями по изменению принятых законов, так как в них много изъянов. По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, главный недостаток законов заключается в том, что они ориентированы на подзаконные акты, которые также должны быть приняты на федеральном уровне. Предложения, сформированные совместно с представителями строительного комплекса, уже направлены на федеральный уровень, но, скорее всего, они не будут приняты Государственной Думой до осенней сессии.


Между тем, работать с новыми законами приходится уже сейчас. Одной из главных проблем оказалось прохождение процедур в бывшем Городском бюро регистрации (ныне филиале Росрегистрации). Здесь до сих пор большие очереди. Это связано с тем, что число работников ГБР сократилось почти в 4 раза из-за резкого снижения зарплаты. Если раньше она составляла от 12 тысяч рублей на приеме документов до 25 тысяч рублей у регистраторов, то теперь это 3 и 7 тысяч соответственно. Строители даже выразили готовность «скинуться» на зарплату регистраторам, лишь бы не было очередей. Еще один провал в законодательстве связан с необходимостью регистрации договоров о долевом участии, в то же время механизм регистрации не проработан, а значит ГБР не может этого сделать. Недостатки законодательства, по мнению строителей, негативно отражаются и на состоянии рынка жилья в целом.


Городские власти же со своей стороны пообещали сделать все возможное, чтобы облегчить жизнь строителям. Самым сложным вопросом остается взаимодействие с монополистами. Уже разработаны и согласованы регламенты подключения к сетям энергетиков, где будут четко определены сроки и тарифы на подключение. Документ должен быть представлен на рассмотрение правительства уже в июле.


Слухи о сверхприбылях строителей сильно преувеличены. Во всяком случае, так говорят представители самих строительных компаний. Генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Виталий Вотолевский заявил, что после объявления президентом России приоритетности программы по формированию рынка доступного жилья, на федеральном уровне началась PR-компания, согласно которой, строители получают прибыль 50-100%, а то и больше. В то же время, по данным петербургских компаний, а также органов государственной статистики такую прибыль компании получить не могут, и исходя из реального положения на рынке она составляет не более 10-12%. И невозможно согласиться со словами министра регионального развития Владимира Яковлева, который на заседании по вопросу о доступном жилье, в конце июня заявил, что прибыли строителей составляют 200-300%. Впрочем, Валентина Матвиенко отреагировала на это замечание словами, что министр, который к тому же сам был строителем, знает, о чем говорит.


На чем основаны заявления строителей? По словам Виталия Вотолевского, за первый квартал 2005-го года цены на первичном рынке Петербурга упали на 1,2%, и сейчас средняя цена в сегменте жилья эконом-класса составляет около 1 тысячи долларов за квадратный метр. Себестоимость панельного жилья сейчас составляет около 820-830 долларов за квадратный метр, говорят руководители строительных компаний. При этом они согласны, что прибыли у них должны быть не больше 10-12%, тогда стоимость жилья составит около 915 долларов за метр в самом дешевом жилье, а если какая-то компания устанавливает более низкую цену, то это уже должно вызывать опасения.


Планы правительства


Планы правительства ввести в этом году в строй около 2 миллионов 300 тысяч квадратных метров жилья подтвердил вице-губернатор Александр Вахмистров. За 6 месяцев введено около 800 тысяч квадратных метров, но, как известно, основной пик ввода приходится на конец года. Строители также не сомневаются в реальности этой цифры. Волнует другое: будут ли все эти квадратные метры реализованы. По словам Виталия Вотолевского, среднее падение продаж по петербургским компаниям составило не менее 25% по сравнению с прошлым годом. По мнению комитета по строительству, реализовать 2 миллиона 150 тысяч квадратных метров вполне реально: 1,6 миллиона метров продадут на свободном рынке, 350 тысяч – за счет ипотеки, еще 100 тысяч квадратных метров составит индивидуальное строительство. Те же показатели по строительным компаниям дают в сумме лишь 1 миллион 150 тысяч квадратных метров жилья. То есть около 400 тысяч метров может быть не продано, причем это коснется, прежде всего, квартир среднего класса, так как на самое дешевое и на самое дорогое жилье спрос есть всегда. Уже сейчас количество непроданных квартир в сданных домах составляет не менее 10%. По словам Александра Вахмистрова, сейчас реально просматривается перспектива на 2005-2007-ой годы, а вот что будет начиная с 2008-го – пока не ясно, т.к. строители сейчас менее охотно участвуют в торгах и приобретают новые участки под строительство объектов, которые и будут вводиться в 2008-2010-ом годах. Количество новых строительных площадок сокращается, и в этом году достигло минимума.


Валентина Матвиенко предлагает компаниям продавать нереализованные квартиры городу. 20 июля должен пройти второй аукцион, на котором город планирует приобрести жилье, которое должно пойти на расселение коммуналок и ветхого жилья. Первый подобный аукцион не состоялся, т.к. строительные компании не устроили условия, которые предложил город, и в первую очередь, цена. Сейчас максимальная цена, на которую согласен город, составляет 960 долларов за квадратный метр, причем за квартиру с отделкой. Выиграет аукцион та компания, которая предложит меньше. В то же время Виталий Вотолевский отметил, что большая часть квартир, которые остаются у компаний, не соответствуют требованиям жилищного комитета, т.к. превосходят их по некоторым параметрам, например, метражу. А те квартиры, которые соответствуют, раскупаются и безо всяких аукционов в первую очередь. По словам Александра Вахмистрова, в этом году город планирует приобрести около 30 тысяч квадратных метров под социальное жилье, и построить около 100 тысяч квадратных метров, а в следующем – 60 и 150 тысяч соответственно.


Долевое строительство также оказалось под угрозой в связи с принятием пакета градостроительных законов. По мнению Виталия Вотолевского, представление о том, что продавать надо готовое жилье, а не строить за счет покупателей, является очередным «мифом», созданным на федеральном уровне. По его словам, сейчас в России по принципу долевого участия продается около 75-80% квартир, а в Петербурге эта цифра достигает 95%. При этом забота о покупателях является чрезмерной, так как число судебных разбирательств, связанных с долевым строительством составляет всего 0,32% от всех заключенных договоров, причем в пользу дольщика решается большая часть из них. В Европе, сообщил Виталий Вотолевский, подобные схемы также действуют, только называются они строительством по предварительным договорам. То есть покупатель вносит какой-то первоначальный взнос, а потом выплачивает оставшиеся деньги по определенному графику, который позволяет финансировать все необходимые работы. Таким образом, строители считают, что долевое строительство является таким же нормальным инструментом строительства, как и любое другое, тем более, что оно позволяет продавать жилье по более низким ценам, а это особенно важно для не очень-то платежеспособного населения.


Мария Мокейчева

05 Июля 2005

Обсуждение
/ 11 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 05.07.2005 13:33: Ребенок Вы наивный. Фирму обанкротят, а владелец откроет новую на имя тещи. И будет ходить по улицам и Вам мило улыбаться.
/ 11 Июля 2005
Подписавшемуся "Procol Harum" на сообщение от 06.07.2005 23:24: Я прошу прощения, сами-то поняли, что написали? Продавать ниже себестоимости начут тогда, когда Вы будете платить работодателю за свой труд.
/ 07 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 06.07.2005 20:28: Что изменилось? 1. Поборы города - отчисления, плата за подключения, "аукционы" - в среднем +200 уе на окраинах 2. Выросли аппетиты поставщиков цемента, песка, кирпича, арматуры,... т.е. внешних по отношению к строителям поставщиков 3. Выросли аппетиты самих строителей 4. зоолетие сильно подстегнуло пункты 2 и 3. 5. Готовность и возможность (она всё-таки пока есть) покупателей платить
Procol Harum / 06 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 06.07.2005 14:19: Так вот не можем и не покупаем. Понимаю ваше волнение (см.статью выше про 400 000 лишних квадратов) - солить ведь вы их не будете. Правильно,уважаемый, снизите цену раза в 2 и будете продавать. Себестоимость строительства ни при чем, все определяется платежеспособным спросом - поэтому придется продавать ниже себестоимости. Или будете солить? А как же тогда отсутствие оборотных средств (см.статью выше)?
/ 06 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 06.07.2005 14:19: Вся беда в том, что нормально работающий человек должен иметь возможность купить нормальное жильё. Это норма. У меня этой возможности нет, хоть вроде и не бездельник. в 99-м приценивался к вполне себе квартиркам за 9-12 килоУЕ, сейчас же прицениваться бессмысленно - 25 килобаксов для меня абсолютно неподъёмны.
/ 06 Июля 2005
хм. не так давно - лет 6 назад - квадрат жилья стоил около 350 вечнозелёных. Что же такое изменилось за эти недолгие годы, что теперь себестоимость почти в три раза выше этой цифры?
/ 06 Июля 2005
Вот тут вопят "Зажрались, сволочи, цены немерянные!" Не можете - не покупайте! Идите на вторичку, там продадут хрущ по 500 долларов за кв.м.? Нет? Что ж вы владельцев хрущей, получивших их на халяву, зажравшимися хапугами не называете? Сами наверняка прикидываете, как растёт стоимость ваших халявных совковых панелек. Совки завистливые!
/ 06 Июля 2005
В журнале "Город" приведена интересная статья: 77 питерских миллиардеров. Почти половина из них - строители! Причем, заработаны эти деньги не оптимизацией труда - до сих пор на стройке трудится в 3-4 раза больше людей, чем надо, а за счет желающих купить жилье. А западной ипотеки у нас не будет, ибо у генералов есть свои внуки. А спрос падает - потому что все, у кого деньги были на квартиры - их уже купил, и градостроительный кодекс здесь ни причем. Сроки долевого строительства - это кошмар. Задерживают минимум на полгода, а некоторым на несколько лет!!! И конечно статья закона, по которой на этот беспредел можно подать в суд очень не нравиться строителям и пугает их, так как работать они не умеют, а хорошо жить уже привыкли. Интересно, если строителей заставить ездить только на российских автомобилях и пользоваться только российской бытовой техникой - типа стиральной машины "малютка" - понравилась им бы такая жизнь? Пригласим европейские компании, пусть строят, а наши смотрят и плачут.
икс / 06 Июля 2005
Не надо путать ту рентабельность, которая проводится по бухгалтерии строительной компании, с той, которая есть в реальности. Зачем писать откровенно нечестные статьи? Всем же понятно, что акционеры и учредители строительных компаний (как и всяких других) выводят из оборота огромные суммы для личного пользования.
сергей / 06 Июля 2005
Как то на днях г-н Греф назвал цифру в 3 млрд.зеленых одних только взяток в строительном комплексе. Интересно их надо вычесть из 10-12% прибыли, или ровным слоем размазать по щекам дольщиков всей страны !!!!!!! Уроды, самые настоящие уроды!!! И в Россторе уроды!!! И в правительстве в столице, да в городе нашем несчастном тоже уроды. СМИ писали, что ЮНЕСКО хочет исключить Питер из списка городов - памятников по причине того, что застройка УЖЕ начисто испортила облик города. А им похрен...этим гребанным строителям и правителям. УРОДЫ...!!!!!!!!
Оптимист с двумя детьми. / 06 Июля 2005
Совести нет ни у кого. Скорей бы МЫ все сдохли.
тире / 06 Июля 2005
Я прошу прощения, вот все читаю и читаю - коммуналки они расселяют? А вот как они это делают, т.е. какова последовательность производимых событий? Ко мне что, придут и скажу - так, расселяемся? Нет, не придут и не скажут, потому что у меня не 2 МОТ зарплата на семью. И я не умру через год, чтобы мне новую квартиру давать. Так, едрена вошь, все же и кому, что важно, дают квартиры-то? А то тоже хотся малец, а то кот соседский, паскудина такая, уже за...л ссать повсюду.
Петрович / 05 Июля 2005
Господа, да таких заржравшихся застройщиков больше нет ни где. Хоть стреляйте в меня ни за, что не поверю, что на недвижимости кто то наваривает меньше ста процентов. Да в нашем родном болоте если вдвое не крутанул бабки (причем лучьше всего чужие) считай себя лохом. Это вам не сгнивший запад где 10% уже маржа. "Мерзавца" в России хочется 600 го и сейчас. Это там берут объемами, карячутся идиоты, здесь все просто зарядил цену и жди, может кто и клюнет. И клюют, жить то где то надо. Меньше, чем в России жилья строят разве, что в Монголии. А что касается цены квадрата - посчитать не сложно. Сравниваем цены в Москве и Питере - разница минимальная. Сравниваем цену земли под строительство - гораздо более заметная. И наконец цена рабочей силы ууууууупс -несравнимо. Если учесть, что в Москве тоже не лохи сидят, страшно подумать сколько на наших болотах наваривают.
Дольщик / 05 Июля 2005
За два года, в течение которых строится моя квартира (долевка), стало заметно, как похорошел автопарк менеджмента этой строит. компании! Не посетителей, а именно сотрудников, видел не раз. Машины новые, почти все импортные, просто красота. Если все это за 10-12% вознаграждения, то это просто волшебство какое-то! А Владимира Анатольевича вы лучше слушайте, он умный человек, зря говорить не будет...
/ 05 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 05.07.2005 17:08: В Эстонии 6%, так как страна открыла ипотечный рынок для западных банков. А мы таших зажравшихся кормим. Смотрите, 150 км на Запад, и живут нормальные люди.
/ 05 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 05.07.2005 16:23: Извините, действительно слегка лажанулся. Вот уточненные цифры: ипотечный кредит в Европе предоставляется на 20-25 лет под 3,5-4% годовых в зависимости от конкретных банковских нормативов. А посмотреть это можно на сайте любого западного ипотечного банка.
sergey / 05 Июля 2005
10 -12% на строительстве - это чушь!!!! Сказать что это не правда - ничего не сказать! 300% - возможно, где то еще и есть, но далеко не везде уже. Не 1999 год на дворе. В новых законах дыр немеренно!!! Зачем они вообще нужны сейчас? Их надо было принимать лет 7 назад. Кто хотел и мог уже все нужное купил, а кто хочет да не может никогда не купит и ему законы эти не нужны. А тенденции на рынке недвижимости совсем другие вырисовываются: по 6000 евро за сотку в Колтушах или Всеволожске - это просто "отрыб бошки" что за страна у нас такая?????????????... не пуганых идиотов, наверное :(
Михалыч / 05 Июля 2005
Примерно с месяц назад на невастройке обсуждали статью на похождую тему- там была приведена себестоимость в $500-600 за квадрат. Отчего же он возросла так быстро? А какая себестоимость в Европе? В США стоимость жилой площади (не себестоимость!) строительства примерно $1000 за кв.м.- за полностью отделанный дом, с гаражом и подвалом (в метраж не входит!)
/ 05 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 05.07.2005 13:33: "оставшиеся 13 или 17 лет выплачивая банку возврат за кредит по ставке 1,5%." НЕ ВЕРЮ! Таких процентов не бывает! Если есть - дайте ссылку в интернете, у европейских банков есть сайты, всё должно быть расписано в подробностях! "При этом всё тщательно застраховано" - за счёт клиента, разумеется.
/ 05 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 05.07.2005 15:51: Поэтому нормальные люди свинтили из этой страны давным - давно, а остались одни уроды. Вы-то что тут делаете?!
/ 05 Июля 2005
Подписавшемуся "-" на сообщение от 05.07.2005 15:09: Да я вообще-то не об этом. Нет у них ценового сговора - давно пройденный этап. Просто 25% - это, если разобраться, близко к "комфортной" марже. Речь о том, что они именно к комфорту и привыкли. Ведь можно уйти и на 15% - но это уже другие мозги и другой уровень культуры. А от наших византийцев чего ожидать? Работать по правилам настоящего рынка им тяжко, вот и врут. Между прочим, они правы. Пока еще покупают - значит, так и сойдет. Перестанут - значит, будем хоть сто лет дожимать, пока не возьмут. Как видите, все та же распальцовка, только чуть более лощеная. Дети малые. Кстати, сунулась сюда недавно некая московская контора по демпинговым ценам - тут же засудили. А вы говорите бритоголовые ребята. Вчерашний день.
/ 05 Июля 2005
[Ни одна компания не подсядет на меньшую прибыль.] Конечно, ведь если сделать ниже конкурентов, то на след день к тебе домой приедут плечистые бритоголовые ребята и семью порежут. И в суд не подашь, так как суд у нас на корню купленный. Вы на рынок ходите? Не задумываетесь, почему там все товары стоят у всех продавцов одинаково?
/ 05 Июля 2005
Г-н Вотолевский несколько приукрашивает истинное положение дел. Рентабельность у любой строительной компании - всегда не менее 25%. Иначе просто нет смысла работать. Остальное - просто жадность и наглость, с которыми у застройщика всегда все в порядке. Ни одна компания не подсядет на меньшую прибыль. Она предпочтет "подвесить" жилье, уйти в управдомы, диверсифицироваться - но только не двигаться по ценам. Все объявленные снижения - в пределах той же комфортной маржи. Что касается закона о долевом участии - да, это действительно мировая практика. И насчет выплат по графику тоже все верно. Только один нюанс - платит не клиент, а банк из средств ипотечного кредита клиенту. В Европе я могу взять ипотечный кредит в любом кредитном бюро - достаточно справки с места работы. Иду и заключаю с застройщиком резервационный контракт. После чего банк переводит застройщику обычно 5% от всей стоимости жилья. И т. д. Последний платеж - с вручением ключей от полностью отделанной (!) квартиры. Года через 2. Я вселяюсь и живу, оставшиеся 13 или 17 лет выплачивая банку возврат за кредит по ставке 1,5%. Вот так. При этом всё тщательно застраховано, все обязательства свято соблюдаются, процедура отработана до мелочей. Как вы думаете, что сделает банк с фирмой, которая не выполняет обязательств?
/ 05 Июля 2005
Как хорошо, что в нашем доме все квартиры проданы и власти не сделают по соседству коммуналки для расселенцев!
Михаил / 05 Июля 2005
Люди, сами-то вдумайтесь в то, что написано. Как прибыль рентабельного бизнеса может быть не более 10-12%, если достаточно надежные банки платят такие проценты по депозитным вкладам. Иными словами, 10-12% - это величина безрисковой ставки. То есть можно положить деньги в банк и плевать в потолок, ничем не рискуя, получая такой доход. А тут, получается, что целые предприятия работают, рискуют деньгами, разоряются, трудятся годами, чтобы получить то же самое. Бред полный.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие новости
Все новости15983