руб

"Серые" схемы в долевом строительстве пока преобладают

Лишь каждый тридцатый договор с соинвестором жилья в Москве заключается в соответствии с нормами 214-го федерального закона "О долевом строительстве", остальная же часть дольщиков привлекается благодаря "серым" договорам, сообщил в интервью РИА Новости заместитель председателя комитета ГосДумы по бюджету и налогам, один из авторов поправок к 214-му ФЗ Александр Коган. "Серые схемы" позволяют компании снижать налооблагаемую базу и не платить неустойки соинвесторам в случаях задержки ввода дома в эксплуатацию. Однако дольщиков эти схемы никак не защищают", - подчеркнул он.

По информации "БПН", компании сейчас активно пользуются различными схемами "серых" договоров. Рассмотрим основные схемы:

Договор долевого участия

В настоящее время - это самый надежный, защищенный законом договор. Ему посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным.

Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).

Все остальные схемы продажи квартир можно назвать альтернативными. Их основная цель – создать условия для продажи жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. К подобным схемам относятся договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и переуступка права требования. В общей сумме по этим схемам реализуется почти 90% всех рассматриваемых типов квартир.

Договор соинвестирования

Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы "Об участии в долевом строительстве…" и "О защите прав потребителя". Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона № 39 "Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года.

Договор переуступки прав требования

Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, "свою долю" продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика.

Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Вексельная схема

По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Договор предварительной купли-продажи

Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит "вашу" квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.

Как указал Коган, самой распространенной "серой схемой" на рынке жилищного строительства в России является предварительный договор с покупателем о заключении договора купли-продажи в будущем, а следующей по популярности следует использование вексельных схем.

По словам экспертов, большинство застройщиков после вступления в силу 214-ого ФЗ в 2005 году, чтобы не платить штрафы и неустойки, которые они, например, обязаны платить дольщику в случае задержки ввода дома в эксплуатацию, стали использовать полулегальные схемы договоров, в обход 214-го ФЗ.  "В Москве, например, за первое полугодие 2008 года заключено 1,059 тысячи договоров долевого участия в строительстве, это получается примерно 2,5 тысячи квадратных метров жилья на один договор при средней площади квартиры по договору в 85 квадратных метров. То есть фактически заключается лишь каждый тридцатый договор", - отмечает Коган.

Стоит отметить, что данными о статистике заключения "правильных" договоров в Санкт-Петербурге мы не располагаем, но, можно предположить, что число договоров о долевом строительстве, удовлетворяющих всем требованиям закона, в Северной столице если и больше, чем в Москве, то не намного.

11 Февраля 2009

Обсуждение
/ 12 Февраля 2009
Подписавшемуся "-" на сообщение от 12:36: Вы правы. Отдать деньги долевикам - это выбросить их в мусоропровод. Второй вариант лучше - подберут бомжи, купят себе колбасы, пользы больше.
/ 12 Февраля 2009
"Долевое строительство" в Петербурге - это чистый воды лохотрон. На это могут вестись только самые дремучие примитивы. Пора уже запретить государству оказывать любую помощь "обманутым дольщикам". Сейчас кризис - каждый выживает сам.
Добавить комментарий
Другая картинка

Правила написания комментариев

Другие новости

Окончательный вывод мощностей ОАО "Петмол" из центра города запланирован в 2009 году, сообщил в докладе по итогам 2008 года глава Адмиралтейского района Петербурга Александр Любимов.

12 Февраля 2009

На Невском проспекте, на месте кинотеатра "Паризиана"расположится офисно-развлекательный комплекс. Компания "Ассоциация "Северные цветы", в которой прежде работала глава КГИОП Вера Дементьева, завершила реконструкцию здания.

11 Февраля 2009

Целью встречи было получить объективное представление о возможности покупки недвижимости как о способе решения жилищной проблемы или о средстве вложения денег в условиях нестабильности валют; понять, не является ли стагнация на рынке недвижимости затишьем перед бурей, рассмотреть возможные способы покупки жилья на сегодняшний день.

11 Февраля 2009

Петербургские активисты движения "Живой город" 10 февраля провели одиночный пикет возле Комитета по государственному использованию и охране памятников (КГИОП) правительства Санкт-Петербурга на площади Ломоносова. Основной целью акции было аннулирование лицензии "Архитектурной мастерской Татьяны Славиной", пару месяцев назад выдавшей разрешение на строительство комплекса.

11 Февраля 2009

Противники строительства высотного бизнес-центра возле Чесменского дворца, похоже, начинают одерживать верх в схватке с застройщиком.

10 Февраля 2009
Все новости15936